TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10231 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HZJ

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10231 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HZJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2005, l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] (OPAC de [Localité 6]) désormais dénommé [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [P] sur des locaux situés [Adresse 3] (escalier 5, rez-de-chaussée, porte 99) à [Localité 7] incluant une cave pour un loyer mensuel hors charges de 308,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [Z] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2 070,35 euros en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [Z] [P] au paiement par provision de la somme de 3 467,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024 (terme d’août 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Madame [Z] [P] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 6 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 6] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 772,20 euros, selon décompte arrêté au 29 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, et s’est opposé à l’octroi des délais de paiement sollicités par la locataire.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 6] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant plus de deux mois. Elle souligne par ailleurs que le versement du loyer courant n’a pas repris en dépit des engagements pris lors de la première audience.

Madame [Z] [P], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en réglant 50 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a par ailleurs sollicité en cas d’expulsion l’octroi de délais de paiement de 50 euros par mois avec règlement du solde à la dernière échéance.

Elle déclare percevoir l’allocation adulte handicapée (AAH) de 980 euros par mois, ainsi que les APL dont le versement a repris et vivre avec son fils âgé de 18 ans. Elle ajoute qu’un rappel de la CAF de 1 000 euros devrait lui être versé le 26 mai prochain.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 6 décembre 2005 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023 pour la somme en principal de 2 070,35 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 août 2023.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d’ordonner à Madame [Z] [P] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d’autoriser [Localité 6] HABITAT-OPH à faire procéder à son expulsion.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Madame [Z] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [Z] [P] est redevable de la somme de 5 626, 71 euros à la date du 29 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (5 772,20 euros – 145,49 euros). Madame [Z] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 626, 71 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 070,35 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement (avant déduction de l’APL) la somme de 547,88 euros provision sur charges incluse (loyer : 398,62 euros, charges : 147,51 euros, divers : 1,75 euros).

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à l’exception d’une somme de 120 euros réglée le 16 novembre 2023, Madame [Z] [P] a cessé tout paiement depuis au moins le 30 septembre 2021, date du début du décompte, soit depuis plus de trois ans et demi et n’apparaît pas en capacité avec ses revenus constitués uniquement de l’AAH (980 euros par mois) d’apurer sa dette de façon échelonnée tout en assurant le paiement de ses charges courantes.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 6] HABITAT-OPH exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2005 entre l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] (OPAC DE [Localité 6]) désormais dénommé [Localité 6] HABITAT-OPH d’une part et Madame [Z] [P] d’autre part concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 7] (escalier 5, rez-de-chaussée, porte 99) et une cave sont réunies à la date du 24 août 2023,

DÉBOUTONS Madame [Z] [P] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [Z] [P] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 5 626,71 euros (décompte arrêté au 29 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 070,35 euros à compter du 23 juin 2023,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTONS Madame [Z] [P] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [Z] [P] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 547,88 euros, APL non déduites), à compter de l’échéance de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Madame [Z] [P] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [Z] [P] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.