TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025 prorogé au 5 mai 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE :

Le 05/05/25

à M^e GUILLET

Le 05/05/25

à M^e LEANDRI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05/05/25

à M^e MIMRAN

Le …………………………………………………

à Me ……………………………………………..

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03635 – 23-5267 N° Portalis DBW3-W-B7H-3PN7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P], [S] [B]

née le [Date naissance 5] 1990 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22/018442 du 17/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [E], domicilié : chez [Localité 12] IMMO CONCEPT, NEXIA – [Adresse 2]

représenté par Maître Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. NEXIA SERVICE IMMOBILIER SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Yoann LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [E]

né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 10] (ALGERIE), domicilié : chez [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [E]

née le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A. CABINET ICIMA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Stéphanie DEIRMENDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [G], domicilié : chez CABINET ICIMA IMMOBILIER, [Adresse 9]

représenté par M^e Stéphanie DEIRMENDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 14 décembre 2020 à effet au 15 décembre 2020, M. [O] [E] et Mme [F] [E] ont donné à bail à Mme [P] [B] et M. [M] [J], par l’intermédiaire de leur mandataire, la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne SERGIC, un appartement au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 630 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Mme [P] [B] a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023 pour les premiers et du 26 avril 2023 pour la seconde, M. [O] [E] et Mme [F] [E] et société NEXIA SERVICE IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

voir ordonner la jonction avec la procédure suivie sous le numéro de répertoire général 23/05267,les voir condamnés solidairement sur le fondement des articles 1719 et 1240 du code civil à lui payer la somme de 11 084,20 euros en réparation de son trouble de jouissance et statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Mme [P] [B] fait valoir que M. [O] [E] et Mme [F] [E] et la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER lui ont donné à bail l’appartement du 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 6] en lui dissimulant le fait que l’appartement situé en dessous, au premier étage, était occupé par M. [C] [X] dont le comportement causait de telles nuisances tenant à des violences, insultes sous l’emprise de l’alcool et à une incurie à l’origine d’odeurs pestilentielles comme de l’infestation de l’appartement de celui-ci et de l’immeuble par des cafards, que la précédente locataire de M. [O] [E] et Mme [F] [E] avait donné congé et quitté les lieux quelques mois auparavant. Elle explique qu’elle a subi des troubles de jouissance de même nature, M. [C] [X] ayant tenté également d’entrer de force dans son appartement en portant des coups violents sur sa porte la conduisant à déposer une main-courante le 24 novembre 2021. Malgré ses demandes auprès de la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER, gestionnaire du bien, aucune solution n’a été apportée durant plus de deux années. Alors qu’il résulte d’un courriel du 13 octobre 2020 que M. [O] [E] et Mme [F] [E] et la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER étaient parfaitement au courant de ces nuisances, ils ont fait preuve d’une réticence dolosive en lui cachant cette information déterminante lors de la conclusion du contrat de bail. Suite à son courrier recommandé du 23 septembre 2022, dénonçant les nuisances subies, la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER s’est contentée du lui indiquer par courrier du 11 octobre 2022 que le bail de de l’appartement du 1er étage avait été résilié le 30 septembre 2020 et qu’elle n’avait pas connaissance de la suite de la procédure d’expulsion sans apporter aucune réponse sur la nature d’une intervention pour faire cesser les nuisances ni sur l’indemnisation de son préjudice. Elle estime son préjudice à la somme de 6 084,20 euros correspondant à la part du loyer résiduel, hors versement des allocations logement, qu’elle a dû régler jusqu’en octobre 2022 outre la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 1240 du code civil, n’ayant pu jouir paisiblement du bien loué alors même que son état de santé est fragile.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, M. [O] [E] et Mme [F] [E] ont fait assigner en intervention forcée M. [Z] [G], propriétaire de l’appartement du 1er étage et la société ICIMA IMMOBILIER, chargée de la gestion de ce bien, en sollicitant la jonction des deux procédures et la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/05267.

L’examen des deux affaires a été fixé à l’audience du 9 septembre 2023 où Mme [P] [B], M. [O] [E] et Mme [F] [E] et société NEXIA SERVICE IMMOBILIER ont comparu, représentés par leurs avocats. Les affaires ont ensuite été renvoyées à deux reprises pour être finalement retenues à l’audience du 9 décembre 2024.

A cette audience, Mme [P] [B], représentée par son conseil, maintient aux termes dans ses dernières conclusions ses demandes initiales.

M. [O] [E] et Mme [F] [E], représentés par leur conseil, demandent aux termes de leurs dernières conclusions de :

à titre principal,

rejeter l’ensemble des demandes de Mme [P] [B],

à titre subsidiaire,

condamner M. [G] et le cabinet ICIMA IMMOBILIER à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

à titre reconventionnel,

condamner Mme [P] [B] à verser la somme de 612,80 euros au titre des loyers et charges impayées au 20 novembre 2023,valider le congé pour vente signifié le 6 juin 2023 à effet au 14 décembre 2023 et juger que le bail sera résilié à cette date,à défaut d’avoir quitté les lieux au 14 décembre 2023, ordonner l’expulsion de Mme [P] [B] et tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard passer un délai de 15 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir,

en tout état de cause,

condamner in solidum le cabinet ICIMA IMMOBILIER et son mandant à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum le cabinet ICIMA IMMOBILIER et son mandant aux dépens.

M. [O] [E] et Mme [F] [E] font valoir qu’ils ignoraient que M. [C] [X] occupait encore les lieux lorsqu’ils ont donné à bail leur appartement à Mme [P] [B] et M. [M] [J], le bail dont était titulaire sa mère Mme [GS] [X] étant résilié au 30 septembre 2020 et leur demande au cabinet ICIMA IMMOBILIER de faire procéder à l’expulsion des lieux de cet occupant avant le 1er novembre 2020 étant resté sans réponse, de sorte qu’ils ont pu légitimement penser que le problème était réglé. Ils n’ont donc dissimulé aucune information à Mme [P] [B] et n’ont pas manqué à leur obligation, en leur qualité de bailleur, de lui garantir une jouissance paisible, n’ayant été informés que le 23 septembre 2022 par leur locataire de la persistance des troubles et nuisances. Ils indiquent qu’à partir de cette date, ils ont fait intervenir leur mandataire, la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER, auprès du gestionnaire de l’appartement occupé par M. [C] [X], la société ICIMA IMMOBILIER.

Néanmoins, si leur responsabilité devait être retenue, ils demandent à être relevés et garantis par le propriétaire du bien loué à la mère de M. [C] [X] en raison du trouble anormal de voisinage causé. Ils indiquent que les sommes réclamées à titre réparation ne sont pas fondées et précisent que M. [C] [X] a été effectivement expulsé le 19 octobre 2022. A titre reconventionnel, ils exposent que Mme [P] [B] reste redevable de la somme de 612,80 euros au titre de loyers et charges impayés au 20 novembre 2023 et qu’ils lui ont valablement donné congé, ainsi qu’à M. [M] [J], aux fins de vente du bien loué par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023 à effet au 14 décembre 2023, ce dont Mme [P] [B] ne semble pas vouloir tenir compte pour leur avoir adressé en novembre 2023 un courriel leur demandant d’acter sa séparation avec M. [M] [J] et le fait qu’elle resterait seule locataire.

La société NEXIA SERVICE IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande sur le fondement des articles 1137 et 1725 du code civil de :

à titre principal,

rejeter l’ensemble des demandes de Mme [P] [B] ;

à titre subsidiaire,

condamner le cabinet ICIMA IMMOBILIER et son mandant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du trouble anormal de voisinage causé par M. [C] [X],condamner le cabinet ICIMA IMMOBILIER à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

à titre reconventionnel,

condamner Mme [P] [B] à lui verser, en sa qualité de mandataire des époux [E], la somme de 2 468,09 euros au titre des loyers et charges impayées au 1er juillet 2024,

en tout état de cause,

condamner Mme [P] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de sa position, la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER fait valoir qu’aucune réticence dolosive n’est établie car au vu du courriel de la société ICIMA IMMOBILIER du 14 octobre 2020 confirmant la résiliation du bail de Mme [GS] [X] au 30 septembre 2020 et la mise en œuvre d’une procédure de reprise des lieux ou d’expulsion ainsi que de l’absence de toute nouvelle information du gestionnaire de l’appartement du premier étage comme de toute plainte de Mme [P] [B] avant le 8 janvier 2021, elle a pu légitimement croire que les nuisances avaient pris fin. Elle n’a pas intentionnellement caché une information déterminante à Mme [P] [B] comme exigé par l’article 1137 alinéa 2 du code civil pour que le dol soit retenu. Elle soutient que le bail du 14 décembre 2020 a été conclu en toute bonne foi et précise que lors de la visite de l’appartement loué ni Mme [P] [B] ni elle-même n’ont constaté de troubles. Par ailleurs, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur ne doit pas sa garantie au titre des troubles de jouissance commis par des tiers. Or M. [C] [X] était occupant sans droit ni titre du logement loué par sa mère, Mme [GS] [X] à Mme [K] [G] et a fait l’objet d’un jugement d’expulsion rendu le 13 juin 2022. Enfin, elle n’a pas fait preuve d’inertie malgré l’absence de garantie due par ses mandants et ce, dès l’apparition des troubles de jouissance causés par M. [C] [X] à partir de son installation chez sa mère courant 2019 en alertant le syndic de l’immeuble, en déposant plainte et en faisant une sommation au syndic de justifier des démarches pour faire cesser les troubles ce qui a conduit à un signalement de la situation au procureur de la République, à l’ouverture d’une mesure de tutelle au profit de Mme [GS] [X], elle-même victime des violences de son fils, au départ en EHPAD de celle-ci et à une procédure d’expulsion suite à un congé délivré par son bailleur, pour motif légitime et sérieux en raison d’impayés de loyers et des nuisances graves causées au voisinage, ayant abouti au jugement du 13 juin 2022. M. [C] [X] a finalement été expulsé le 19 octobre 2022. La société NEXIA SERVICE IMMOBILIER estime que le préjudice de jouissance évalué à la somme de 6 084,20 euros correspondant à la totalité du montant du loyer résiduel n’est pas fondé, Mme [P] [B] n’ayant pas été privée totalement de la jouissance de l’appartement loué et réclamant en outre une double réparation à hauteur de la somme de 5 000 euros. A titre subsidiaire, elle demande à être relevée et garantie par la société ICIMA IMMOBILIER et son mandant de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre et leur réclame une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice résulant du trouble de voisinage subi par le fonds dont elle est gestionnaire tenant, d’une part, à sa perte d’honoraires (10 % du montant du loyer) durant sept mois suite au départ de la précédente locataire Mme [A], soit 476 euros et, d’autre part, au temps passé pour diligenter les procédures à l’encontre de M. [C] [X]. A titre reconventionnel, elle expose que Mme [P] [B] reste redevable de loyers et charges impayés d’un montant de 2 468,69 euros au 1er juillet 2024 dont elle réclame le paiement en qualité de mandataire des époux [E].

Mme [K] [G] épouse [D] et la société ICIMA IMMOBILIER, représentés par leur conseil, demandent aux termes de leurs conclusions de les recevoir en leurs demandes, de rejeter l’ensemble des prétentions de M. [O] [E] et Mme [F] [E] et de la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER et de les condamner à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils expliquent qu M. [Z] [G] a donné à bail par contrat du 1er octobre 1999 à Mme [GS] [X] un appartement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 6], qu’il en a cédé la nue-propriété à sa fille Mme [K] [G] épouse [D] le [Date mariage 8] 2000 puis l’usufruit le 27 décembre 2007. Par avenant du 17 mai 2005, le bail été renouvellé entre les parties. Le bail s’est déroulé sans difficulté durant près de 20 ans mais suite à l’installation, en 2019, de M. [C] [X] au domicile de sa mère, celui-ci a causé des troubles dans l’immeuble. Ils ont effectués de multiples diligences pour y mettre un terme en saisissant dès le 10 septembre 2019 le procureur de la République, en délivrant un commandement de payer le 10 mars 2020 puis, le 30 mars 2020 un congé pour motif légitime et sérieux visant les troubles causés aux voisins, en alertant la police et une association venant en aide aux personnes âgées en détresse, Mme [GS] [X] étant elle-même victime des violences de son fils lequel était affecté de troubles psychiatriques et en état d’incurie. Une mise sous tutelle de la locataire a été ordonnée et le juge des tutelles a autorisé la résiliation du bail par ordonnance du 18 janvier 2021 laquelle n’a pas été exécutée de sorte qu’un nouveau commandement de payer a été délivré le 10 mars 2021, Mme [GS] [X] ayant quitté les lieux en mars 2021 pour intégrer un EHPAD mais son fils continuant d’y résider dans des conditions d’hygiène déplorables et terrosisant les voisins par ses crises de démence. La police a de nouveau été alertée et un constat de commissaire de justice dressé le 29 juin 2021 permettant de diligenter une procédure d’expulsion à l’encontre de celui-ci et de sa mère avec une date d’audience au 7 mars 2022. Par jugement du 13 juin 2022, le tribunal constatait la résiliation du bail, condamnait les défendeurs aux impayés et prononçait l’expulsion des lieux de M. [C] [X], occupant sans droit ni titre. L’expulsion a été réalisée le 19 octobre 2022. Elles soutiennent n’avoir commis aucune faute susce^ptible d’engager leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil et ne pas devoir de garantie au titre du trouble de jouissance. Elles ajoutent que Mme [P] [B] reproche essentiellement à M. [O] [E] et Mme [F] [E] et la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER de ne pas l’avoir informée des agissements d’un occupant sans droit ni titre et qu’elles ne leur doivent pas garantie au titre d’une telle dissimulation. Dans sont mail du 14 octobre 2020, la société ICIMA IMMOBILIER indique bien au gestionnaire des époux [E] que, malgré le congé pour vente délivré et la fin du bail au 30 septembre 2020, la reprise des lieux peut prendre du temps. Les époux [E] et la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER n’ignoraient pas que leur précédente locataire avait donné son congé en raison des troubles subis.

Cité au siège social de la société ICIMA IMMOBILIER, laquelle a accepté l’acte en sa qualité de mandataire, M. [Z] [G] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 février 2025, prorogé au 5 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les époux [E] ont appelé en garantie le propriétaire de l’appartement du premier étage et son gestionnaire, la société ICIMA IMMOBILIER ? pour les troubles dénoncés par Mme [P] [B] dont elle leur demande réparation. L’affaire suvie sous le numéro de répertoire général 23/05267 présent donc un lien manifeste avec celle suivie sous le numéro 23/03635 justifiant qu’elles soient jugées ensemble.

La jonction de ces deux instances est donc prononcée.

Sur l’intervention volontaire de Mme [K] [G] épouse [D]

En application de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Si le bail du 1er octobre 1999, portant sur l’appartement du 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 6] a été conclu entre M. [Z] [G] et Mme [GS] [X], Mme [K] [G] épouse [D] justifie venir aux droits de son père M. [Z] [G] en qualité de propriétaire et de bailleur de ce bien par la production d’une matrice cadastrale, le fait qu’elle se soit vue céder la nue-propriété de celui-ci le 23 février 2000 puis l’usufruit le 27 décembre 2007 n’étant pas contesté.

Elle justifie donc d’un intérêt à intervenir à l’instance dès lors que la garantie du propriétaire bailleur de cet appartement est recherchée par les époux [E] et leur mandataire, la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER (SERGIC).

Son intervention volontaire est donc déclarée recevable.

Sur la demande principale d’indemnisation du trouble de jouissance

Sur le dol

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. Il est de principe qu’il peut être constitué par le silence d’une partie. Le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, il est établi et non contesté que les époux [E] et leur gestionnaire étaient parfaitement informés, depuis 2019 , de la gravité et de la nature et des nuisances causées dans l’immeuble par M. [C] [X] : nuisances sonores à toute heure du jour et de la nuit, nuisances olfatives tenant à l’incurie de celui-ci (présences de cafards, urine…).

Il n’est pas contesté d’ailleurs par les époux [E] et leur gestionnaire, la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER (SERGIC), qu’elles ont conduit au départ de la précedente locataire, Mme [I] [A].

Il résulte des attestations produites aux débats par Mme [P] [B] établies dans les formes légales par plusieurs voisins de l’immeuble situé [Adresse 6], M. [ZH] [W], Mme [L] [N] et Mme [V] [H] que ces nuisances ont perduré après la prise à bail de l’appartement du 1er étage par Mme [P] [B] le 14 décembre 2020.

Celle-ci justifie en outre avoir déposé une main courante le 24 novembre 2021 auprès des services de police en dénonçant ces nuisances ainsi que des insultes dont elle était victime de la part de M. [C] [X] et de sa crainte qu’il ne porte atteinte à son intégrité physique alors qu’elle vit seule avec sa fille de 2 ans et demi en indiquant que l’agence s’occupant de son logement est au courant de ces désagréments réguliers.

Il ressort des pièces produites par les époux [E] et la société NEXIA IMMOBILIER SERVICE que, dès 2019 ceux-ci ont entrepris plusieurs démarches auprès de syndic de l’immeuble comme de la société ICIMA IMMOBILIER gérant l’appartement du premier étage occupé par M. [C] [X] pour qu’il soit mis un terme à ces troubles.

Par ailleurss, informés par courrier du 28 avril 2020 de la société ICIMA IMMOBILIER du congé délivré à la locataire, Mme [GS] [X] et de l’expiration du bail de celle-ci au 30 septembre 2020, Mme [F] [E] a adressé à ce gestionnaire, le 13 octobre 2020, un couriel dans lequel elle fait justement état de l’impossibilité de louer son appartement situé au 2ème étage depuis plus de 7 mois, suite au départ de Mme [I] [A] en raison des troubles causés par le fils de cette locataire et en lui demandant d’engager rapidement une procédure d’expulsion de celle-ci et de tout occupant avant la trève hivernale débutant au 1er novembre 2020, le bail ayant expiré.

Par mail du 1er octobre 2020, la société NEXIA IMMOBILIER SERVICE avait également interrogé la société ICIMA IMMOBILIER sur la reprise des lieux, le bail étant arrivé à expiration et les volets de l’appartement étant fermés depuis deux ou trois jours laissant « l’hypothèse d’une bonne nouvelle ».

Par courriel du 14 octobre 2020, la société ICIMA IMMOBILIER gérant l’appartement du 1er étage pour le compte de Mme [K] [G] leur a répondu qu’un huissier de justice aller être mandaté pour leur justifier de l’occupation des lieux et qu’une reprise pour départ à la « cloche de bois » serait menée si les conditions étaient réunies (impayés, appartement ouvert et absence de tout occupant lors du passage de l’huissier de justice), cette procédure permettant de régler rapidement la situation. Elle indique également que si cette solution ne fonctionne pas, le bail étant résilié depuis le 30 septembre 2020, un juge serait alors saisi en référé pour prononcer l’expulsion mais que « cela prendra bien plus de temps ».

Si ce courrier fait effectivement état de deux hypothèses concernant la reprise des lieux et le départ de M. [C] [X] dont une procédure judiciaire d’expulsion plus longue, il n’est pas démontré qu’au moment de la conclusion du bail avec Mme [P] [B], le 14 décembre 2020, les époux [E] et leur gestionnaire, qui n’avaient pas remis en location l’appartement durant plusieurs mois en raison des troubles causés par M. [C] [X], étaient informés que celui-ci étaient toujours dans les lieux, les informations données par la société ICIMA IMMOBILIER pouvant légitiment leur laisser penser qu’à la suite du congé donné, l’appartement du 1er étage avait été libéré avant la trève hivernale, la société ICIMA IMMOBILIER ne justifiant d’ailleurs pas les avoir tenus informés de la suite donnée aux procédures mentionnées.

De même, comme le soutient la société NEXIA IMMOBILIER SERVICE, il n’est ni établi ni même soutenu par Mme [P] [B] que lors de la visite des lieux ou de l’état des lieux d’entrée, des éléments pouvaient laisser penser à ce gestionnaire, compte tenu de la nature des nuisances imputées à M. [C] [X], que celui-ci était toujours occupant de l’appartement du 1er étage.

Enfin, il convient de relever que la main-courante déposée par Mme [P] [B] intervient en novembre 2021 et que son courrier à la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER dénonçant les nuisances date du 23 septembre 2022. Ce gestionnaire produit également un courriel du 8 avril 2021 adressé à la société ICIMA IMMOBILIER indiquant « J’ai eu des plaintes de notre locataire, apparemment le fils est toujours en place. Comment se fait-il que ce dernier ne soit toujours pas dehors ? ».

Le procès-verbal de constat établi le 29 juin 2021 à la demande de Mme [K] [G] confirmera que si Mme [GS] [X] a quitté les lieux en mars 2021, ceux-ci sont alors occupés par son fils, M. [C] [X], le commissaire de juutice relevant que l’appartement est dans un état « lamentable de clochardisation ».

Pour autant, ces éléments, ne suffisent pas à établir que les bailleurs de Mme [P] [B], M. [O] [E] et Mme [F] [E] comme leur gestionnaire, la société NEXIA IMMOBILIER SERVICE, était encore dans les lieux lors de la conclusion du bail, le 14 décembre 2020, et lui ont donc intentionnellement dissimulé la présence de M. [C] [X], auteur de graves troubles de voisinage, occupant l’appartement situé juste en dessous du logement qu’elle allait louer avec son compagnon et sa petite fille.

La réticence dolosive et partant, le vice du consentement, ne sont donc par retenus.

Sur la garantie du bailleur d’une jouissance paisible

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En revanche, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, s’il est établi que M. [C] [X] a causé des nuisances affectant la jouissance paisible du bien loué par Mme [P] [B], à tout le moins à compter d’avril 2021 et juqu’à son expulsion le 19 octobre 2022, il résulte du jugement rendu le 13 juin 2022 constatant la résiliation, au 18 mars 2021, du bail liant sa mère, Mme [GS] [X], et Mme [K] [G] épouse [D] qu’aucun bail ne lie M. [C] [X] à cette dernière, et que celui-ci ne se prévaut d’aucun droit tel un transfert de bail à son profit en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, M. [C] [X], occupant sans droit ni titre, étant un tiers au sens de l’article précité, M. [O] [E] et Mme [F] [E] ne répondent pas des troubles causés par ce dernier à leur locataire.

Par conséquent, les demandes d’indemnisation de Mme [P] [B] sont rejetées.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes subsidaires d’indemnisation formées à l’encontre de la société ICIMA IMMOBILIER et de son mandant formées à titre subsidiaire par la société NEXIA IMMOBILIER SERVICE ni les appels en garantie formée par celle-ci et les époux [E] à l’encontre des mêmes.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la résiliation du bail du 14 décembre 2020 par effet du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Il n’est pas contesté que le congé du bailleur du 6 juin 2023 a été régulièrement délivré par M. [O] [E], Mme [F] [E], en qualité d’usufruitiers, M. [U] [E], Mme [R] [T] née [E], M. [Y] [E], en qualité de nu-propriétaires, plus de six mois avant l’échéance du 14 décembre 2023 par remise à domicile de l’acte à Mme [P] [B].

Il rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, à savoir 185 000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué correspondant à celle du contrat de bail (appartement de 71 m² au 2ème étage, comprenant une cuisine, un salon, une chambre, une salle de bain dans l’immeuble situé [Adresse 6]) ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis. Me [P] [B] ne forme aucune constestation à ce titre.

Dès lors, le congé pour vente du 6 juin 2023 est bien régulier tant sur la forme que le fond. Mme [P] [B] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 14 décembre 2023.

Mme [P] [B], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 décembre 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte dès lors que recours à la force publique est prévu ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges récupérables jusqu’à la résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il résulte des décomptes produits aux débats par le mandataire des époux [E] et du montant réclamé pour leur compte que Mme [P] [B] est redevable de la somme de 2 468,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Mme [P] [B] ne conteste cette somme ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [P] [B] est par conséquent condamnée à payer à M. [O] [E] et Mme [F] [E] la somme de 2 468,09 euros.

Sur demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P] [B], qui succombe, est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer. Les demandes formées au titre d’une indemnité de procédure sont donc rejetées.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure suivie sous le numéro de répertoire général 23/05267 avec la présente instance suivie sous le numéro 23/03635 ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mme [K] [G] épouse [D] ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts de Mme [P] [B] au titre de son trouble de jouissance formée à l’encontre de M. [O] [E] et Mme [F] [E] et de la société NEXIA SERVICE IMMOBILIER ;

CONSTATE que le bail conclu le 14 décembre 2020 à effet au 15 décembre 2020 entre M. [O] [E] et Mme [F] [E] et Mme [P] [B] concernant l’appartement situé [Adresse 6] a expiré le 14 décembre 2023 par l’effet du congé pour vente délivré le 6 juin 2023 à l’encontre de Mme [P] [B] par M. [O] [E], Mme [F] [E], en qualité d’usufruitiers, M. [U] [E], Mme [R] [T] née [E], M. [Y] [E], en qualité de nu-propriétaires ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Mme [P] [B] à payer à M. [O] [E] et Mme [F] [E] la somme de 2 468,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

REJETTE le surplus demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [B] aux dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection