TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 8]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00141 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H74I

[V] [U]

[X] [D] épouse de Monsieur [V] [U]

C/

[W] [F]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 19 Juin 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Comparant – Assisté de Maître Nelly LEROUX-BOSTYN, Avocat au Barreau de l’EURE

Madame [X] [D] épouse de Monsieur [V] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Comparante – Assistée de Maître Nelly LEROUX-BOSTYN, Avocat au Barreau d’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous signature privé du 16 février 2024, Monsieur [V] [U] et Madame [X] [D] épouse [U] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [F] portant sur un logement de type studio d’une superficie de 20m2 situé au [Adresse 3] à [Localité 10] contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 330 euros outre une provisions sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, Monsieur et Madame [U] ont fait signifier à Monsieur [F] un commandement de payer la somme de 1 140 euros au titre de l’arriéré locatif, d’avoir à justifier d’une assurance locative ainsi que de l’occupation du logement, visant les clauses résolutoires du contrat.

Par actes de commissaires de justice en date du 23 janvier 2025, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] en lui demandant de prononcer la nullité du bail, à défaut de de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer l’expulsion sous astreinte, de condamner Monsieur [F] à leur payer la somme de 1.900 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 17 septembre 2024, le condamner au paiement d’une indemnité de 190 euros, au paiement d’une indemnité d’occupation et les autoriser à conserver le dépôt de garantie.

***

A l’audience du 2 avril 2025, le tribunal a soulevé la question de la régularité des clauses pénales stipulées au contrat.

Monsieur et Madame [U], comparants en personne et assistés de leur Conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— A titre principal, prononcer la nullité du bail,

— A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 novembre 2024,

— A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

— En tout état de cause :

o Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] sous astreinte de 150 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et la séquestration de son mobilier, après expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

o Condamner Monsieur [F] à leur payer la somme de 3.800 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 2 avril 2025, avec intérêts aux taux légal à compter du 17 septembre 2024,

o Condamner Monsieur [F] à leur payer une indemnité de 190 euros,

o Condamner Monsieur [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 760 euros à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à libération complète des lieux,

o Les autoriser à conserver le dépôt de garantie,

o Condamner Monsieur [F] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

o Condamner Monsieur [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, soit 48,97 euros et de l’assignation,

o Rappeler l’exécution provisoire.

A l’appui de leur demande de prononcé de la nullité du bail et sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil, Monsieur et Madame [U] font valoir que Monsieur [F] a accompli des manœuvres dolosives déterminantes de leur consentement en leur présentant une attestation d’embauche dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée, manifestement falsifiée.

A l’appui de leur demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur et Madame [U] se prévalent de la clause contenue au contrat de bail, exposent que Monsieur [F] n’a pas régularisé sa situation dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer s’agissant du paiement des loyers. Ils se prévalent également d’une absence de production d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

Au soutien de leur demande subsidiaire en résiliation du contrat de bail et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les demandeurs soutiennent que Monsieur [F] a commis des dégradations dans les parties communes et a ainsi manqué à son obligation d’usage paisible des lieux.

Au soutien de leur demande en paiement au titre de l’indemnité de 190 euros, Monsieur et Madame [U] se prévalent de la clause pénale prévue au contrat de bail pour le cas de non-paiement des loyers par le locataire.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, les demandeurs font valoir que le contrat de bail stipule qu’en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail l’occupant sera tenu d’une indemnité égale au double du montant du loyer.

A l’appui de leur demande de conservation du dépôt de garantie, Monsieur et Madame [U] exposent que le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur en cas de résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et soutiennent que Monsieur [F] a commis des dégradations dans les parties communes de l’immeuble.

Ils ajoutent qu’il semblerait que Monsieur [F] ait quitté les lieux au vu du courrier qui s’accumule et de la cessation des nuisances.

***

Monsieur [F], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

***

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile : " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. "

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile " Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA NULLITÉ DU CONTRAT DE BAIL

L’article 1130 du code civil dispose en son 1er alinéa que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

L’article 1131 du même code sanctionne le dol par la nullité du contrat conclu.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive en application de ce texte : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, Monsieur et Madame [U] versent aux débats une attestation de la SAS HOMAIR VACANCES indiquant que Monsieur [F] est employé en contrat à durée indéterminée depuis le 11 décembre 2023, deux bulletins de paie au nom de Monsieur [F] et provenant du même employeur pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024 ainsi qu’un récépissé de dépôt de plainte de [X] [D] épouse [U] et son audition par les services enquêteurs en date du 30 décembre 2024. Les demandeurs exposent ainsi que la société employeur de Monsieur [F] leur a indiqué par téléphone que les documents ont été falsifiés. Cependant, aucun élément ne vient corroborer ces affirmations, Madame [U] indiquant elle-même dans son audition par les services enquêteurs ne pas détenir de preuve de la nature exacte du contrat de travail.

Par conséquent, à ce stade, le tribunal ne détient aucun élément probant pour établir la falsification préalable à d’éventuelles manœuvres dolosives, raison pour laquelle la demande sera rejetée.

SUR LES DEMANDES EN CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET D’EXPULSION

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le locataire est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu (articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989).

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Monsieur et Madame [U] ont fait commandement à Monsieur [F] d’avoir à payer la somme en principal de 1.140 euros. Ce commandement délivré à étude reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer.

Il y a par conséquent lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de de l’acquisition de la clause résolutoire y étant insérée, acquises au 23 octobre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur chef.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, " Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre la locataire et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ".

En l’espèce, il est établi par les éléments versés aux débats que Monsieur [F] n’a pas versé les loyers depuis le mois de juillet, malgré une mise en demeure en date du 16 août 2024 et un commandement de payer délivré le 17 septembre 2024. Défaillant dans le cadre de la présente instance, il ne fournit aucune preuve du paiement des loyers et des charges depuis le mois de juillet 2024.

Il sera donc fait droit à la demande de condamnation à hauteur de 3.800 euros, correspondant aux loyers et aux charges dus pour la période du mois de juillet 2024 au mois d’avril 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date sollicitée par les requérants et postérieure au commandement de payer, sur la somme de 1.140 euros (somme due lors de la signification du commandement de payer).

Enfin, le locataire sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, toute clause contractuelle prévoyant le doublement de cette somme étant réputée non écrite en application des dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION INDEMNITAIRE ET LA CONSERVATION DU DÉPÔT DE GARANTIE

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. Il en est de même s’agissant de la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation aux torts du locataire.

Les clauses litigieuses doivent être réputées non écrites et les demandes rejetées.

SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans que ce tribunal ne soit tenu d’en liquider le montant s’agissant d’une compétence exclusive du juge de l’exécution.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [F], partie perdante condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur et Madame [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

RECOIT l’action de Monsieur [V] [U] et Madame [X] [D] épouse [U] ;

CONSTATE à la date du 23 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2024 et liant Monsieur [V] [U] et Madame [X] [D] épouse [U] à Monsieur [W] [F], concernant le bien à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 10] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [F] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [U] et Madame [X] [D] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [V] [U] et Madame [X] [D] épouse [U] la somme de 3.800 euros, au titre des titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’avril 2025 incluse ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 1.140 euros ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [V] [U] et Madame [X] [D] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [V] [U] et Madame [X] [D] épouse [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demandes, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER