TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e SANGUINETTI Eliette

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/02410 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z5O

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [D] [E] épouse [C]

née le 22 Avril 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [E]

née le 23 Janvier 1972 à [Localité 7], domiciliée : chez Société COGEFIM FOUQUE, [Adresse 5]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [A] [M]

née le 29 Avril 1999 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [B] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 14 octobre 2021, Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, ont donné à bail à Madame [A] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 465 euros hors charges.

Par acte du 14 octobre 2021, Madame [P] [B] s’est portée caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion de Madame [M].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE ont fait signifier à Madame [M], par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 1.269,73 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023.

Par assignations des 4 et 15 avril 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, ont attrait Madame [A] [M] et Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ordonner l’expulsion de Madame [M] et de tout occupant de son chef de l’appartement ; condamner in solidum Madame [M] et Madame [P] [B] au paiement des sommes suivantes : La somme provisionnelle de 3.992,83 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à libération des lieux ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la caution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024 et retenue.

Représentées par leur avocat, Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 5.886,27 euros arrêté au 3 juin 2024.

Citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [A] [M] n’a pas comparu et personne pour elle.

Citée à étude, Madame [P] [B] n’a pas comparu et personne pour elle.

Un bordereau de carence pour le diagnostic social et financier de la locataire a été transmis.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [M] et Madame [P] [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023 à Madame [M], pour la somme en principal de 1.269,73 euros, dénoncé à la caution Madame [P] [B] par acte signifié le 2 novembre 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2023.

Madame [M] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux mêmes conditions d’indexation que celles prévues au bail résilié, et de condamner Madame [M] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 544,62 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 5.886,27 euros reste due à la date du 3 juin 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.

Il convient de déduire les frais de procédure à hauteur de 444,85 euros.

Madame [M] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser la somme de 5.441,42 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.269,73 euros à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision.

En l’absence de Madame [M] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur l’engagement des cautions

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par actes du14 octobre 2021, Madame [P] [B] s’est portée caution solidaire pour le paiement notamment des loyers révisables, charges, indemnités d’occupation, frais de procédure dus par la locataire, pour une durée maximale de neuf ans, soit jusqu’au 14 octobre 2030.

Madame [P] [B] sera donc tenue in solidum au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite d’un total de 18.637,92 euros comme prévu à l’engagement de caution.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner in solidum Madame [G] et Madame [P] [B], parties perdantes, à payer à Mesdames [U] [E] et [D] [E] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [G] et Madame [P] [B] supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la caution.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2021, entre d’une part Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, d’autre part Madame [A] [M], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [A] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [A] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [A] [M], in solidum avec Madame [P] [B], à payer à Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 544,62 euros, révisable et indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due à compter du 26 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [A] [M], in solidum avec Madame [P] [B] à payer à Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, une somme provisionnelle de 5.441,42 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.269,73 euros à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision, comptes arrêtés au 3 juin 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2024 inclus ;

DISONS que la caution Madame [P] [B] sera tenue des sommes dans la limite d’un total de 18.637,92 euros ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [A] [M], in solidum avec Madame [P] [B], à payer à Madame [D] [E] épouse [C] et Madame [U] [E], représentées par leur mandataire la SAS FONCIA MEDITERRANEE, anciennement dénommée SA COGEFIM FOUQUE, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [A] [M], in solidum avec Madame [P] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la caution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président