TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 3]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 février 2025

à M. [O] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06381 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SIF

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION , OPAC SUD EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2011, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a donné à bail à Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 325,35 euros ;

Madame [E] [B] a donné congé par courrier du 7 avril 2023 ;

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait signifier à Monsieur [O] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 9286,19 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 6 juin 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, dénoncé le 11 octobre 2024 au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait assigner en référé Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance:

— le constat de la résiliation du bail entre les parties par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers ;

— l’expulsion de Monsieur [O] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 14724,67 euros due au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêt de droit à compter de l’ordonnance à intervenir, à parfaire ou à diminuer ;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer indexé jusqu’à son départ effectif des lieux ou reprise de possession des lieux par commissaire de justice;

la condamnation de Monsieur [O] [Y] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] au paiement de la somme de 1000 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024 date à laquelle l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 5000 euros au 30 novembre 2024 ;

Monsieur [O] [Y] a comparu en personne et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant avoir un enfant hébergé et un 2ème qui vit chez sa mère et pour lequel il verse une pension alimentaire de 150 euros ; il a ajouté travailler à la SNCF et percevoir environ 2000 euros de revenus mensuels ;

Le requérant a indiqué qu’il ne s’opposait pas à ces demandes ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 octobre 2024 a été dénoncée le 11 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2024.

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 6 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 9 octobre 2024 ;

Enfin, l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a justifié par le titre de propriété produit aux débats être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure.

Par conséquent l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2011 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 9286,19 euros en principal dans le délai de six semaines à compter de la date du commandement.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction le 18 janvier 2023, ce texte prévoyait que la clause résolutoire produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi , puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’ effet rétroactif.

Le preneur disposait donc un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier du 17 novembre 2023 concernant l’enquête ressources 2024 relative au supplément de loyer de solidarité et à l’occupation du parc locatif social informant le locataire qu’à défaut de renvoi du questionnaire et des pièces demandées, une pénalité de 7,62€ par mois et des frais de dossier de 22,87 euros s’appliqueront ainsi qu’un supplément de loyer de solidarité au taux maximum, et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 5000 euros, comptes arrêtés au 30 novembre 2024 ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 171,01 euros et 183,23 euros correspondant à de frais de procédure ;

Il ressort en outre du décompte produit que les suppléments de loyers de solidarité portés au débit du compte du locataire ont été liquidés le 25 octobre 2024 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4645,76 euros au 30 novembre 2024 hors frais de procédure, Monsieur [O] [Y] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 4645,76 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [O] [Y] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en en déclarant avoir un enfant hébergé et un 2ème qui vit chez sa mère et pour lequel il verse une pension alimentaire de 150 euros ; il a ajouté travailler à la SNCF et percevoir environ 2000 euros de revenus mensuels ;

Le requérant a indiqué qu’il ne s’opposait pas à ces demandes ;

Le décompte produit aux débats par l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD établit que le locataire a repris le paiement des loyers avant l’audience ;

Compte tenu de ces éléments, et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder à Monsieur [O] [Y] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;

· Monsieur [O] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 567,79 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD sera débouté de sa demande de dommages et intérêts qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [Y] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 5 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, à titre provisionnel, la somme de 4645,76 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [O] [Y] à s’acquitter de la dette sur 36 mois par 35 mensualités successives de 129,04 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;

· Monsieur [O] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 567,79 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE