TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024

GROSSE :

Le 25 novembre 2024

à M^e LEVY Michael……………

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03290 – N° Portalis DBW3-W-B7I-477G

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [O]

né le 05 Novembre 1945 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S], [Y], [D] [B] épouse [O]

née le 04 Juin 1947 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [E] [V]

né le 09 Avril 1980 à [Localité 3] (ALGERIE) ([Localité 3]), demeurant [Adresse 1]

comparant comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2015, Monsieur [K] [O] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [E] [V] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros et d’une provision pour charges de 107 euros.

Par deux courriers recommandés avec accusé de réception du 22 janvier 2024 puis du 15 mars 2024, Monsieur [K] [O] et son conseil ont fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 1090 euros au titre de l’arriéré locatif et de cesser les nuisances occasionnées au sein de l’immeuble.

Par assignation délivrée le 15 avril 2024, les époux [K] [O] et [S] [B] épouse [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [E] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1040 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation à l’audience,une indemnité mensuelle d’occupation de 601 euros, charges comprises, avec indexation annuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 septembre 2024, les époux [K] [O] et [S] [B] épouse [O], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et ajoutant la condamnation du locataire à la somme de 541,80 euros au titre des taxes ménagères. Les bailleurs insistent sur le comportent inappropriés du locataire au sein de l’immeuble, avec notamment des cris et des menaces de mort à l’encontre des voisins. Les bailleurs s’opposent à l’octroi de délai de paiement.

M. [C] [E] [V] reconnaît la dette de loyer de 1040 euros, mais pas la dette relative aux taxes ménagères. Il sollicite des délais de paiement indiquant d’une part vivre avec son épouse et un enfant à charge, et d’autre part gagner 500 euros par mois, en sus de 800 euros d’allocations. Il reconnait une altercation avec un voisin mais réfute avoir eu un mauvais comportement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

Les époux [K] [O] et [S] [B] épouse [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu : 1°d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de jouir paisiblement des locaux loués et de payer le loyer font partie des obligations essentielles du locataire, et qu’un trouble de jouissance d’une part et un défaut de paiement du loyer d’autre part caractérisent un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

***

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 5 décembre 2024, M. [C] [E] [V] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1040 euros qui y était mentionnée.

Les époux [K] [O] et [S] [B] épouse [O] versent ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [C] [E] [V] leur devait toujours la somme de 1040 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur qui reconnait le montant de la dette représentant 4 mois de loyers partiellement payés, sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les époux [K] [O] et [S] [B] épouse [O] versent également aux débats la taxe foncière 2023 (pièce 11) et le projet de répartition, faisant apparaître que les charges locatives 2023 s’élèvent à 1609,80 euros et les taxes d’ordures ménagères à 216 euros. M. [C] [E] [V] sera ainsi condamné à verser à la somme de 541,80 euros, soustraction faite des charges déjà payés par lui en 2023 (1609,80 euros + 216 euros – 107 euros de charges sur 12 mois déjà payés).

Par ailleurs, les deux courriers du syndic de copropriété du 6 avril 2018 et du 10 janvier 2024 ainsi que les deux attestations de voisins des 3 et 8 avril 2024 démontrent l’existence de plaintes et réclamations faites par plusieurs voisins en raison des nuisances sonores diurnes et nocturnes émanant de l’appartement M. [C] [E] [V] (cris, menaces, insultes) avec notamment l’intervention des forces de l’ordre. Ces pièces font également état de dégradations commises par le défendeur dans les parties communes (coups de pieds dans la porte d’entrée). Le comportent de M. [C] [E] [V] cause manifestement des troubles de jouissance dans l’immeuble.

Compte-tenu de ce comportement inapproprié qui persiste depuis 2018 selon le premier courrier du syndic de copropriété, mis en perspective avec la dette locative non régularisée, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [C] [E] [V] et son expulsion.

Compte tenu de la gravité du comportement de M. [C] [E] [V] qui perdure depuis 2018, malgré les courriers de mise en demeure, et face au refus du bailleur de trouver un accord, la demande en délais de paiement sera rejetée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le locataire vivant avec son épouse et un enfant à charge, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne pourra pas non plus avoir lieu le temps de la trêve hivernale.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 601 euros, charges comprises.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que l’indexation du loyer soit communiquée par courrier recommandé au locataire. L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [E] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de les époux [K] [O] et [S] [B] épouse [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er avril 2015 entre M. [K] [O], d’une part, et M. [C] [E] [V], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5],

DIT que cette résiliation prendra effet à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE à M. [C] [E] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 601 euros (six cent un euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résolution judiciaire du contrat, soit à compter de la signification de la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, avec indexation possible à condition de notifier l’augmentation du loyer par courrier recommandé au locataire, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [C] [E] [V] à payer à M. [K] [O] et à Mme [S] [B] épouse [O] les sommes suivantes :

1040 euros (mille quarante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,541,80 euros (cinq cents quarante et un euros et quatre-vingt centimes) au titre des charges locatives après régularisation pour l’année 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [E] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DÉBOUTE M. [K] [O] et à Mme [S] [B] épouse [O] du surplus de leur demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit,

CONDAMNE M. [C] [E] [V] à payer à M. [K] [O] et à Mme [S] [B] épouse [O] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 15 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge