TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00301

N° Portalis DB2I-W-B7J-C3WB

Minute :

JUGEMENT DU

14 Avril 2026

[L] [G]

C/

[P] [Q]

[O] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 10 février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2],

représenté par M^e Eric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Q], demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4],

représenté par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N69264-2025-1466 du 30 septembre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]).

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 5] – [Localité 4] [Adresse 6],

non comparante.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée prenant effet le 22 juillet 2022, M. [L] [G] a donné à bail à M. [P] [Q] et Mme [O] [H] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 785,97 euros.

En présence de loyers impayés, M. [L] [G] a fait signifier le 30 mai 2023 un commandement de payer la somme de 1.599,84 euros en principal à M. [P] [Q] et Mme [O] [H], ce commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2023, M. [L] [G] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire, autoriser à faire procéder à l’expulsion des locataires, de les voir condamnés solidairement au paiement d’une somme réclamée au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 9 février 2024, le juge des contentieux de la protection a constaté que M. [L] [G] a déclaré se désister de sa demande et a constaté l’extinction de l’instance.

En présence de nouveaux loyers impayés, M. [L] [G] a fait signifier à Mme [O] [H] et M. [P] [Q], respectivement le 29 avril et le 2 mai 2024, un commandement de payer la somme de 2.733,50 euros en principal, puis, le 11 et le 28 octobre 2024, un autre commandement de payer la somme de 4.124,57 euros en principal, ces commandements visant la clause résolutoire.

Par courrier du 6 janvier 2025, reçu le 8 janvier par le bailleur, M. [P] [Q] a indiqué avoir quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice signifié à Mme [O] [H] le 11 avril 2025 et à M. [P] [Q] le 14 avril 2025, M. [L] [G] a fait assigner ceux-ci devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, autoriser à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [H] et à faire transporter le mobilier garnissant les lieux, condamner solidairement M. [P] [Q] et Mme [O] [H] au paiement de la somme de 8.840,85 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au mois d’avril 2025, outre intérêts au taux légal, condamner les mêmes solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au 8 octobre 2025, et Mme [O] [H] seule de cette date à la date de libération effective des lieux, condamner solidairement les mêmes à des dommages et intérêts, à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 juin 2025 puis régulièrement renvoyée à plusieurs reprises avant d’être utilement retenue à l’audience du 10 février 2026. Entre temps, Mme [O] [H] a quitté le logement et restitué les clés le 21 juillet 2025.

Lors de l’audience du 10 février 2026, M. [L] [G], régulièrement représenté par son conseil, sollicite du tribunal de voir :

CONDAMNER solidairement M. [P] [Q] et Mme [O] [H] à lui payer la somme de 10.379,98 euros, outre intérêts au taux légal au titre des arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 733,50 euros à compter du 29 avril concernant Mme [H] et du 2 mai 2024 concernant M. [Q], sur la somme de 4.124,57 euros à compter du commandement délivré le 28 octobre 2024 et sur le tout à compter de l’assignation délivrée le 11 avril 2025 concernant Mme [H] et le 14 avril 2025 concernant M. [Q] ; ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNER solidairement M. [P] [Q] et Mme [O] [H] à la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER solidairement M. [P] [Q] et Mme [O] [H] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] fait valoir que contrat de bail contient une clause de solidarité passive dont il soutient qu’elle concerne, de façon claire, non seulement le paiement des loyers mais aussi celui d’éventuelles indemnités d’occupation. Il ajoute que le congé de M. [Q] n’a fait cesser la solidarité qu’à l’expiration d’un délai de six mois dont le point de départ était la date d’effet du congé, de sorte que M. [Q] serait solidairement tenu au paiement des différentes sommes dues par les anciens locataires jusqu’au 8 octobre 2025, ce qui recouvre l’ensemble des sommes réclamées. En ce qui concerne sa demande de dommages et intérêts, il rappelle les différentes démarches qu’il a réalisées et fait valoir que l’incertitude sur le paiement des loyers l’a placé dans une situation d’insécurité, ce qui aurait causé un préjudice non réparé par les intérêts de retard.

À la même audience, M. [P] [Q], régulièrement représenté par son conseil, demande au tribunal de :

CONSTATER que le bail conclu le 30 mai 2022 entre M. [L] [G] et Mme [O] [H] et Monsieur [P] [Q] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 décembre 2024, par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; Subsidiairement :

DIRE ET JUGER que M. [P] [Q] ne saurait être tenu au paiement solidaire de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation à compter du 8 juillet 2025 ; DÉBOUTER M. [L] [G] de sa demande de dommages et intérêts formulés à l’encontre de M. [P] [Q], comme étant infondée tant en droit qu’en fait ; DIRE ET JUGER que l’équité ne commande pas que M. [P] [Q] soit condamné au paiement d’une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; STATUER ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] [Q], rappelant que la solidarité ne se présume pas, soutient que la clause de solidarité ne concerne que « l’exécution des obligations » du bail, ce qui exclurait, faute de stipulation expresse contraire, l’hypothèse dans laquelle des sommes seraient dues après résiliation du contrat. Il ajoute que la clause résolutoire a pris effet au 28 décembre 2024, date à laquelle la solidarité aurait cessé de produire effet. Au soutien de sa demande subsidiaire, il fait valoir qu’au regard de la résiliation du bail, il n’était tenu à aucun délai de préavis. S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il soutient que cette dernière n’est pas justifiée en l’absence de préjudice non réparé par les intérêts au taux légal.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées et soutenues à l’audience, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [O] [H], bien que régulièrement assignée en l’étude, puis avisée des renvois, ne comparaît pas ni n’est représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 avril 2026.

MOTIFS

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

— Sur les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

— Sur les sommes dues par Mme [H]

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte notamment de ce texte que celui qui se maintient dans les lieux postérieurement à la résiliation du contrat de bail est redevable, envers le bailleur, d’une indemnité d’occupation dès lors que ce maintien à causé au propriétaire un préjudice.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré les 11 et 28 octobre 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer délivré les 11 et 28 octobre 2024 est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 décembre 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

De plus, il ressort des explications des parties et n’est pas contesté que Mme [O] [H] s’est maintenue dans les lieux loués postérieurement à cette date, jusqu’au 21 juillet 2025, date de restitution effective des clés au bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de plein droit à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

De plus, M. [G] produit un décompte actualisé non contesté, selon lequel la créance s’établit à la somme de 10.379,98 euros au jour du départ de Mme [H], de sorte qu’il convient de retenir que la dette de cette dernière s’établi à ce montant.

— Sur les sommes dues par M. [Q]

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Il résulte de ce texte, en matière de contrat de bail, que les indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail ne sont dues solidairement que dans la mesure où cette solidarité a été expressément prévue.

De plus, le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause VII, intitulée « Clause de solidarité », laquelle stipule :

«  Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires :

Les locataires, en cas de pluralité de locataires seront tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent bail.

Le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations (locatives ou résultant de dégradations) et autres pourra être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des locataires.

Cette solidarité se poursuivra en cas de renouvellement du bail, ou de tacite reconduction.

— Le cas échéant, en cas de colocation :

La solidarité des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. "

Il apparaît ainsi que la clause en question prévoit expressément la solidarité passive s’agissant des indemnités d’occupation. Il ne saurait dès lors être retenu, contrairement à ce que soutient M. [Q], que la solidarité prévue par le contrat litigieux ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du contrat, dès lors qu’une telle indemnité ne peut trouver à s’appliquer, s’agissant de parties liées par un contrat de bail, qu’après que celui-ci a cessé de recevoir effet.

En revanche, ainsi que le soutient M. [Q], dès lors que le contrat a cessé de recevoir effet à compter du 28 décembre 2024, le délai de préavis pour congé du locataire a cessé de s’appliquer à compter de cette date. Il apparaît de plus que M. [Q] a indiqué, par lettre reçue le 8 janvier 2025, avoir quitté le logement, à une date antérieure. Il convient dès lors de retenir que ce courrier a produit effet immédiatement, étant de plus relevé qu’il n’est pas contesté que M. [Q] avait effectivement quitté le logement à cette date.

Le contrat de bail prévoyant que la solidarité prend fin six mois après la prise d’effet du congé donné par l’un des colocataires, M. [Q] n’est pas solidairement tenu au paiement de l’indemnité d’occupation postérieurement au 8 juillet 2025.

Il apparaît dès lors que Mme [H] est débitrice, en principal, à hauteur de 10.379,98 euros et que M. [Q], au regard du temps pour lequel il est solidairement tenu au titre du mois de juillet 2025, est solidairement débiteur à hauteur de 10.015,16 euros.

— Sur les intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts

Il résulte de la combinaison des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil que la mise en demeure de payer une somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’un préjudice.

Aux termes de l’article 1314 du code civil, la demande d’intérêts formée contre l’un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l’égard de tous.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est défini par les prétentions respectives des parties et le juge doit statuer sur tout ce qui lui est demandé mais uniquement sur ce qui lui est demandé.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les anciens locataires ont été mis en demeure aux dates et pour les montant rappelés au titre de l’exposé du litige, étant précisé que M. [G] sollicite les intérêts au taux légal contre chacun de ses anciens locataires à la date où ces derniers ont été personnellement mis en demeure de payer.

Il convient toutefois de relever que les intérêts ne peuvent courir sur des sommes non encore exigibles, de sorte que les intérêts n’ont pu courir à compter de l’assignation que sur la somme exigible à cette date.

En outre, il n’y a pas lieu d’écarter la capitalisation annuelle des intérêts.

Au regard de ce qui précède, il convient de condamner solidairement Mme [O] [H] et, dans la limite de 10.015,16 euros, M. [P] [Q] à payer à M. [L] [G] la somme de 10.379,98 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 733,50 euros à compter du 29 avril concernant Mme [O] [H] et du 2 mai 2024 concernant M. [P] [Q], sur la somme de 4.124,57 euros à compter du 28 octobre 2024 pour les deux débiteurs, sur la somme de 8.840,85 euros à compter du 11 avril 2025 concernant Mme [O] [H] et du 14 avril 2025 concernant M. [P] [Q] et sur le tout, dans la limite des sommes auxquelles chacun est respectivement tenu, à compter du présent jugement.

Il convient également d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [G] ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui réparé par l’intérêt moratoire et ne produit aucun élément de nature à établir le quantum de son éventuel préjudice. En particulier, s’il souligne les différents actes qu’il a réalisé dans le cadre de la procédure, il convient de rappeler que le coût de ces actes relève soit des dépens, soit des frais irrépétibles. S’agissant du préjudice lié à l’incertitude de percevoir les loyers, qui semble devoir s’analyser en un préjudice moral, M. [G] ne verse aux débats aucun élément de nature à établir la réalité ou la consistance de ce préjudice.

Dès lors, M. [L] [G] sera débouté de sa demande de dommages intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [Q] et Mme [O] [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la situation respective des parties, et notamment de la situation personnelle et financière de M. [Q], l’équité commande de ne pas le condamner au titre de l’article 700.

Dès lors, au regard de ce qui précède, il convient de condamner Mme [H] seule à payer à M. [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail à la date du 28 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] et, dans la limite de 10.015,16 euros, M. [P] [Q] à payer à M. [L] [G] la somme de 10.379,98 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 733,50 euros à compter du 29 avril concernant Mme [O] [H] et du 2 mai 2024 concernant M. [P] [Q], sur la somme de 4.124,57 euros à compter du 28 octobre 2024 pour les deux débiteurs, sur la somme de 8.840,85 euros à compter du 11 avril 2025 concernant Mme [O] [H] et du 14 avril 2025 concernant M. [P] [Q] et sur le tout, dans la limite des sommes auxquelles chacun est respectivement tenu, à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

DÉBOUTE M. [L] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [Q] et Mme [O] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [O] [H] à payer à M. [L] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNÉ PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ.

LE GREFFIER LE JUGE