TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOMB

Code NAC : 78A

CREANCIER POURSUIVANT

S.A. BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE ALPES

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Dominique FLEURIOT, avocat au barreau de la DROME

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [H] [V] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître PILATI de la SELARL MAURIN PILATI associés, avocat au barreau de Besançon, avocat plaidant et Maître Laura COURTOT de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats au barreau de la DROME, avocat postulant

CRÉANCIER INSCRIT

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE LOIRE DROME ARDÈCHE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Séverine JOUANNEAU de la S.C.P. JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la DROME

JUGE : Jean-Nicolas RIEHL, vice-président

Juge de l’exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de Valence

GREFFIER :Olga KUZAN

DÉBATS : à l’audience du 6 novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

Exposé des faits, de la procédure et des moyens :

Par acte reçu le 28 septembre 2018 par Maître [E] [Y], notaire à [Localité 11] (Drôme), la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a consenti à la SAS [O] les prêts professionnels suivants :

— Prêt Equipement Standard n°05832414 d’un montant de 275 000 euros, remboursable sur

une durée de 240 mois moyennant un taux d’intérêt, de 2,20% l’an ;

— Prêt Equipement Standard n°05832415 d’un montant de 50 000 euros, remboursable sur une

durée de 84 mois moyennant un taux d’intérêt de 1,35% l’an.

Par le même acte, M. [H] [O] s’est porté personnellement et solidairement caution des engagements de la SAS [O] au titre du seul prêt n°05832414 à hauteur de la somme de 82 500 euros et s’est constitué garant hypothécaire de cette dernière au titre des prêts n°05832414 et n°05832415 à hauteur de 325 000 euros, affectant et hypothéquant, en concours avec la SA Caisse d’épargne Loire Drôme Ardèche, une parcelle de terrain grevée d’un bail à construction située sur la commune de [Adresse 13] [Localité 10], figurant au cadastre de ladite commune section AC, lieudit “[Localité 8] [Adresse 12] [Localité 15]”, n°[Cadastre 3].

Les inscriptions d’hypothèques conventionnelles en garantie des sommes dues pour un montant de 60 000euros au titre du prêt n°05832415 et pour un montant de 330 000euros au titre du prêt n°05832414 ont été publiées le 26 octobre 2018 au service de publicité foncière de [Localité 16] 1 sous les références volume 2018 V n°4909 et volume 2018 V n°4907.

La SAS [O] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Romans-sur-Isère du 18 juillet 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juillet 2023 (AR signé), la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a déclaré ses créances auprès du mandataire judiciaire pour un montant total de 365 474,90 euros, et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 27 juillet 2023 (retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”), la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a mis en demeure M. [H] [O], en sa double qualité de caution personnelle et solidaire d’une part et de garant hypothécaire d’autre part, de lui payer la somme de 334 814,62 euros, dont :

—  274 145,99 euros au titre du prêt Prêt équipement standard n°05832414 ;

—  33 686,28 euros au titre du prêt Prêt équipement standard n°05832415.

La situation n’ayant pas été régularisée, la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a réitéré sa mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 29 septembre 2023 (retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”).

Par acte du 3 décembre 2024, la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a fait délivrer à M. [H] [O], en vertu de l’acte notarié susvisé contenant prêts, caution personnelle et hypothécaire, pour obtenir paiement de la somme de 310 367,52 euros en principal, intérêts et frais, un commandement aux fins de saisie d’une parcelle de terrain grevée d’un bail à construction située sur la commune de [Adresse 14], figurant au cadastre de ladite commune section AC, lieudit “[Localité 9]”, n°[Cadastre 3].

Le commandement du 3 décembre 2024 a été publié au service de publicité foncière de [Localité 16] le 23 décembre 2024 sous les références volume 2024 S n°67.

Le procès-verbal de description de l’immeuble saisi a été dressé par la SCP [F]-[L] le 7 janvier 2025.

Par acte du 11 février 2025, la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a fait citer M. [H] [O] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence à l’audience du 20 mars 2025, auquel elle demande au visa des articles R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer que sa créance est de 276 047,22 euros au titre du prêt n°05832414 consenti le 28

septembre 2018, outre intérêts au taux légal de 2,20% à compter du 25 novembre 2023

jusqu’à parfait paiement ;

— déclarer que sa créance est de 32 043,79 euros au titre du prêt n°05832415 consenti le 28

septembre 2018, outre intérêts au taux légal de 1,350% à compter du 25 novembre 2023

jusqu’à parfait paiement ;

— statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 du code des procédures civiles

d’exécution ;

— voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits

immobiliers saisis avec le concours de Maître [G] [L], commissaire de justice associée,

SCP [S] [F] et [G] [L], commissaires de justice associées à Valence, ou de tel

autre huissier qu’il plaira à Mme le juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire

assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner la vente aux enchères publiques sur la mise à prix de 190 000,00 euros ;

— enrôler les dépens en frais privilégiés de vente.

Par acte du 11 février 2025, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé à la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Loire Drôme Ardèche, créancier inscrit.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 13 février 2025.

Par acte du 14 mars 2025, dénoncé au créancier poursuivant et à la partie saisie le même jour par voie électronique, la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Loire Drome Ardèche, créancier inscrit, a déclaré une créance d’un montant de 274 940,99 euros.

Appelée à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, le créancier poursuivant, représenté par son conseil qui s’en est rapporté à ses conclusions notifiées le 10 avril 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé des données du litige, demande au juge de l’exécution, en sus de ses prétentions initiales, de :

— débouter M. [H] [O] de sa demande de nullité de la procédure de saisie immobilière

— débouter M. [H] [O] de sa demande aux fins de vente amiable ;

— débouter M. [H] [O] de sa demande de mise à prix à porter à 500 000 euros ;

— mais si le tribunal estimait y faire droit, prévoir qu’en cas de carence d’enchères sur la mise

à prix de 500 000 euros, la vente sera poursuivie sur baisse de mise à prix à 190 000 euros.

M. [H] [O], assisté de son conseil qui a développé oralement ses conclusions n°2 notifiées le 5 mai 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, a demandé au juge de l’exécution de :

— déclarer la procédure nulle et de nul effet ;

— à titre subsidiaire,

— vu les articles R.322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’autoriser à procéder à la vente amiable des biens immobiliers objet de la saisie

— vu l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dire que la vente amiable ne pourra être réalisée à un prix inférieur à la somme de 500 000 euros ;

— fixer la date de l’audience à laquelle la présente instance sera rappelée ;

— en tout état de cause,

— dire que la vente aux enchère publiques sera ordonnée sur la mise à prix qui ne saurait être

inférieure à la somme de 500 000 euros ;

— réserver les dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Par jugement en date du 19 juin 2025, à la lecture duquel il est renvoyé pour le surplus, le présent juge de l’exécution a, principalement :

— rejeté l’exception de nullité soulevée par M. [H] [O] ;

— constaté que la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes est titulaire d’une créance liquide et exigible à l’encontre de M. [H] [O] et agit en vertu d’un titre exécutoire au sens des articles L.311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constaté que la saisie porte sur des droits saisissables au sens de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— mentionné que les créances, dont se prévaut le créancier poursuivant s’élèvent aux sommes suivantes :

—  276 047,22 euros au titre du prêt Prêt équipement standard n°05832414 consenti le 28

septembre 2018, outre intérêts au taux légal de 2,20% à compter du 25 novembre 2023

jusqu’à parfait paiement ;

—  32.043,79 euros au titre du prêt Prêt équipement standard n°05832415 consenti le 28

septembre 2018, outre intérêts au taux légal de 1,350% à compter du 25 novembre 2023

jusqu’à parfait paiement ;

— autorisé la vente amiable de l’immeuble saisi à un prix qui ne pourra être inférieur à 500 000 euros (net vendeur) ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 16 octobre 2025 à 9 heures ;

— sursis à statuer sur la demande d’augmentation de la mise à prix.

Le 19 juin 2025, un des bâtiments se trouvant sur la parcelle saisie a fait l’objet d’un incendie.

Le 4 septembre 2025, le conseil de la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a déposé au greffe du juge de l’exécution le procès-verbal de constatations en date du 30 juin 2025 établi par Maitre [L], commissaire de justice à [Localité 16] à la suite de l’incendie qui s’est déclaré dans les lieux saisis le 19 juin 2025 et a demandé de lui donner acte de ce dire.

Le 14 octobre 2025, le conseil de la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a déposé au greffe du juge de l’exécution en vue de les annexer au cahier des conditions de vente :

— le procès-verbal de constatations de Maitre [L], commissaire de justice, en date du 4 septembre 2025, suite à un incendie qui s’est déclaré dans les lieux saisis le 19 juin 2025 ;

— la sommation interpellative délivrée le 4 septembre 2025 par Maitre [L].

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi lors de l’audience du 16 octobre 2025 à la demande de l’avocat de M. [O].

A l’audience du 6 novembre 2025, la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, représentée par son conseil, a développé ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, déclarant s’y référer pour le surplus, aux termes desquelles cette partie demande au juge :

— de débouter M. [O] de ses demandes, fins et conclusions, sans preuve ;

— de déclarer que ses créances sont de :

—  276 047,22 euros au titre du prêt n°05832414 consenti

le 28 septembre 2018, outre intérêts au taux légal de 2,20% à compter du 25 novembre 2023

jusqu’à parfait paiement ;

—  32.043,79 euros au titre du prêt n°05832415 consenti le 28 septembre 2018, outre

intérêts au taux légal de 1,350% à compter du 25 novembre 2023 jusqu’à parfait paiement ;

— de statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de fixer la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de Maitre [L], commissaire de justice à [Localité 16],

— d’ordonner la vente aux enchères publiques sur la mise à prix de 75 000 euros ;

— d’enrôler les dépens en frais privilégiés de vente.

M. [H] [O] a comparu, assisté de son conseil, qui a développé ses conclusions n°4 notifiées par voie électroniques déclarant s’y référer pour le surplus, aux termes desquelles cette partie demande au juge :

— de constater que les biens saisis ont été partiellement détruits par un incendie le 19 juin 2025 ;

— de dire que la procédure de saisie est irrégulière ;

— en conséquence,

— de prononcer la suspension des effets du commandement de payer du 3 décembre 2024 ;

— de débouter la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes de ses demandes ;

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Avis a été donné aux parties, à l’issue des débats, que le jugement serait prononcé le 18 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

Il n’y a pas lieu de mentionner à nouveau le montant des créances de la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, le jugement en date du 19 juin 2025 ayant déjà mentionné que les créances, dont se prévaut le créancier poursuivant s’élèvent aux sommes suivantes :

—  276 047,22 euros au titre du prêt Prêt équipement standard n°05832414 consenti le 28

septembre 2018, outre intérêts au taux légal de 2,20% à compter du 25 novembre 2023

jusqu’à parfait paiement ;

—  32.043,79 euros au titre du prêt Prêt équipement standard n°05832415 consenti le 28

septembre 2018, outre intérêts au taux légal de 1,350% à compter du 25 novembre 2023

jusqu’à parfait paiement.

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution énonce qu’à l’audience de rappel de l’affaire, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

L’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution énonce qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge de l’exécution ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisièmes et quatrièmes alinéas de l’article R. 322-22 du même code.

Aux termes des alinéas 3 et 4 de l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui doit se tenir dans un délai compris entre deux et quatre mois. La décision est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits. La décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel.

Par hypothèse, il y a lieu de constater tout d’abord que M. [O] n’a pas procédé à la vente de l’immeuble saisi dans le délai prévu par l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution et ne justifie d’aucun engagement écrit d’acquisition respectant le prix plancher fixé par le jugement d’orientation du 19 juin 2025.

Il ne peut donc lui être accordé aucun nouveau délai qu’il n’a pas sollicité au demeurant.

Par voie de conséquence, l’absence de vente amiable ne peut qu’être constatée et la reprise de la procédure en vente forcée a priori ordonnée, le texte susvisé n’ouvrant pas d’autre alternative.

Pour autant, il convient, comme demandé par M. [O], dans le cadre de ce qui ne peut être qu’un incident, de dire si l’incendie ayant affecté l’un des bâtiments se trouvant sur la parcelle saisie est susceptible d’empêcher cette vente forcée ou de la suspendre.

Au soutien de ses affirmations, M. [O] a versé aux débats, notamment :

— une copie de sa plainte déposée le 22 juin 2025 à la gendarmerie de [Localité 11] ;

— la sommation interpellative lui ayant été faite le 4 septembre 2025 par Maitre [L], commissaire de justice ;

— le courriel de M. [Z] [A] en date du 3 novembre 2025 lui indiquant les conséquences, selon lui, de l’incendie sur les bâtiments ;

— un devis de la société Osebois en date du 4 novembre 2025 concernant la reconstruction d’un bâtiment bois après sinistre d’un montant de 303 972 euros.

Il est constant au vu de des différentes pièces versées aux débats qu’un incendie est survenu le 19 juin 2025 dans l’un des bâtiments construits sur la parcelle saisie ayant provoqué des dégâts en apparence importants (il n’a pas pu être produit une expertise par un spécialiste).

M. [O] a soutenu que les biens saisis ne pouvaient plus faire l’objet d’aucune vente, la saisie immobilière ne pouvant porter que sur un bien existant, que la destruction totale des biens rendait la procédure sans objet, que l’état de lieux était donc différent de celui qui précédait le sinistre et imposait pour la partie poursuivante de modifier le cahier des conditions de la vente, la contenance de l’immeuble étant différente désormais, et qu’une enquête pénale était en cours de sorte que la procédure de saisie était irrégulière et, qu’à tout le moins, il convenait de suspendre les effets du commandement de payer.

L’incendie survenu n’a pas, d’une part, détruit totalement les deux bâtiments édifiés sur la parcelle saisie.

D’autre part, il n’a pas été invoqué le fait que des scellés judiciaires auraient été apposés sur les bâtiments dans le cadre de la plainte déposée par M. [O].

L’incendie d’un des bâtiments est connue et ses conséquences visibles ont été décrites dans le procès-verbal établi le 4 septembre 2025 par le commissaire de justice qui a fait l’objet du dire en date du 14 octobre 2025 de la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes.

Ce dire et ses pièces jointes ont vocation à être annexés au cahier des conditions de vente.

Il reviendra à la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes de vérifier qu’aucun autre document annexé au cahier des conditions de vente le 13 février 2025 ne doit être mis à jour en conséquence de l’incendie survenu.

En l’état, il ne peut être dit que la procédure de saisie est devenue irrégulière du fait de l’incendie survenu.

Comme soutenu à juste titre par la partie saisissante, l’incendie n’empêche pas la vente du bien saisi à savoir la parcelle de terrain sur laquelle ont été édifiés les bâtiments.

Cet évènement peut certes conduire à faire perdre de la valeur au bien saisi, élément que la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a déclaré vouloir prendre en compte en demandant la diminution de la mise à prix, la ramenant de 190 000 euros à 75 000 euros.

Il sera noté ici que M. [O] a pu indiquer que, selon lui, les bâtiments n’étaient plus couverts par une assurance.

De même, il n’y a pas lieu de suspendre les effets du commandement de payer, d’autant que M. [O] n’a pas précisé jusqu’à la survenance de quel événement il convenait d’ordonner cette suspension.

M. [O] n’a pas fondé en droit au surplus sa demande de suspension non prévue, à ce stade de la procédure, par les textes.

Il convient donc de débouter M. [O] de toutes ses demandes et d’organiser la reprise de la procédure en vente forcée.

La seule question désormais est de déterminer si la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes peut modifier la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et reprise dans l’assignation à l’audience d’orientation.

Il a pu être jugé que le montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ne peut être modifié qu’à la demande du débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 322-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé, tout d’abord, qu’il a été sursis à statuer dans le jugement en date du 19 juin 2025 sur la demande de M. [O] d’augmentation de la mise à prix.

Cette demande, non reprise par définition par M. [O], est d’évidence devenue sans objet au regard du sinistre survenu, l’intéressé invoquant une baisse la valeur de son bien.

M. [O] n’a pas présenté d’observations, même à titre subsidiaire, sur la demande de la partie poursuivante de voir fixer à la somme de 75 000 euros la mise à prix.

Ainsi, il sera jugé que le créancier poursuivant ne peut demander la modification du montant de la mise à prix, même pour le motif invoqué, à savoir la destruction partielle d’un des bâtiments.

En conséquence de ce quoi, il convient de fixer la mise à prix à la somme de 190 000 euros figurant dans le cahier des conditions de vente, non mis à jour à ce sujet.

Le juge de l’exécution ne peut comme mentionné dans ses conclusions par la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, tenir compte de l’incendie qui entraine une modification de la mise à prix.

Décider autrement serait commettre une irrégularité.

En conséquence, l’audience d’adjudication sera fixée au jeudi 2 avril 2026 à 10 heures, sur la mise à prix de 190 000 euros.

Du fait de l’incendie d’un bâtiment, certains documents figurant dans le cahier des conditions de vente, comme le dossier technique immobilier, sont susceptibles de ne plus être à jour ; il reviendra donc à la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes de procéder aux mises à jour utiles.

Cette banque n’a en effet déposé un dire audit cahier que par le dépôt le 14 octobre 2025 du procès-verbal de constatation du 4 septembre 2025 et de la sommation interpellative du même jour.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire ;

— en premier ressort,

DEBOUTE M. [H] [O] de toutes ses demandes ;

— insusceptible d’appel ou d’opposition,

CONSTATE l’absence de vente amiable de l’immeuble saisi ;

ORDONNE la reprise de la procédure en vente forcée ;

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble saisi par adjudication judiciaire, sur la mise à prix de 190 000 euros ;

FIXE l’audience d’adjudication au jeudi 2 avril 2026 à 10 heures ;

DIT que la signification de la présente décision sur diligences du créancier poursuivant vaut convocation de la partie saisie à l’audience d’adjudication ;

INVITE la SA Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes à procéder, au regard de l’incendie d’un bâtiment, à toute mise à jour utile des documents figurant dans le cahier des conditions de vente ;

DIT que la visite de l’immeuble s’effectuera au maximum deux fois par semaine avec le concours de la SCP [F] – [L], commissaires de justice à Valence (26), et après avoir pris attache avec l’étude, laquelle pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

DIT que les frais taxés seront à la charge de l’adjudicataire ;

RENVOIE la taxation des frais à ladite audience ;

CONDAMNE la partie saisie aux dépens non compris dans les frais taxés.

La greffière, Le juge de l’exécution,