TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e GAY Laurent

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à M^e Hinde KALAI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02183 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YXD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GARDEY, domiciliée : chez BERNARD MOGIN “L’OASIS”, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [B]

né le 11 Février 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [N] épouse [B]

née le 12 Décembre 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 05 mars 2019 la SCI GARDEY a consenti à Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] ainsi qu’un garage numéro 34 situé au numéro 8 de la même impasse pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 500 € outre 100 € de provision à valoir sur les charges locatives.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] le 27 décembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 695,35 € en principal. La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 28 décembre 2023.

Par acte d’huissier du 22 mars 2024 la SCI GARDEY a fait assigner en référé Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;l’expulsion des requis des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique,leur condamnation au paiement de :La somme provisionnelle de 2 856,64 € due au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 04 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle jusqu’à complète libération des lieux loués d’un montant équivalent au loyer exigible outre provision sur charges ;La somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux dépens.

A l’audience du 13 juin 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue la SCI GARDEY, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation et verse aux débats un décompte de la créance alléguée pour la somme de 4 546,95 € au jour de l’audience. Elle explique que les défendeurs font état de virements jamais reçus. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B], représentés par leur avocat, soutiennent les conclusions qu’ils déposent aux fins de voir :

Condamner la SCI GARDEY à leur payer la somme de 540,62 €, après compensation entre le solde de loyer restant dû pour 490,78 € et les charges indues pour 1 031,40 €,Condamner la SCI GARDEY au paiement de la somme de 1 000 € pour les frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ils contestent le montant des sommes demandées et font valoir que la SCI requérante ne tient pas compte de tous les virements bancaires réalisés. Ils contestent également les régularisations de charges locatives considérant que les sommes ne sont pas justifiées.

Ils sont autorisés à produire en cours de délibéré les justificatifs bancaires des virements relatifs au paiement des loyers.

La décision est mise en délibéré au 1er août 2024, par mise à disposition au greffe.

Par courriers réceptionnés au greffe de la juridiction chacune des parties a fait valoir ses observations en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande

Sur la dénonciation en préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 mars 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 26 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 28 décembre 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (ARTICLE 10) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 27 décembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 695,35 €.

Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Par conséquent, les locataires disposaient d’un délai jusqu’au 27 février 2024 pour régler les causes du commandement.

Il résulte de l’examen du décompte que durant ce délai de deux mois les locataires ont payé la somme de 1 600 € le 02 janvier 2024 et celle de 1 600 € le 29 janvier 2024, soit un total de 3 200 €.

Par application de la règle d’imputation des paiements, et plus précisément de celle en vertu de laquelle les paiements sont imputés sur la dette que le débiteur a le plus d’intérêt à payer, les causes du commandement ont été soldées dans le délai et les sommes restant dues constituent une dette postérieure.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Par suite la demande de constat de la résiliation du bail à ce titre et rejetée.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SCI GARDEY allègue une dette locative de 4 546,95 € au jour de l’audience de laquelle il convient de déduire :

la somme de 147,48 € qui correspond à des frais d’huissier de justice qui entrent dans les dépens ;les sommes de 225 ,89 € et 161,29 € qui ne correspondent pas aux relevés de charges du bailleur et ne peuvent par conséquent être retenues en référé ;Soit un solde de 4 012,29 €

Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] produisent en cours de délibéré des confirmations de virements qui sont tous pris en compte dans la période du décompte du bailleur, à savoir du mois de novembre 2022 au mois de juin 2024, à l’exception d’un virement du 1er avril 2024 pour un montant de 1 642,48 € qui sera déduit du solde réclamé.

L’ordre de virement de 1 715 € en date du 28 juin 2024, postérieur à la date de l’audience et constituant une simple demande et non une preuve d’exécution, il ne sera pas retenu en référé.

Par conséquent, Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] seront condamnés à payer une provision de 2 369,41 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 juin 2024.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] étant débiteurs de leur bailleur au titre de loyers et provisions sur charges, la demande est rejetée.

Sur les autres demandes

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne laisser les frais irrépétibles à la seule charge de la bailleresse. Par conséquent une indemnité de 800 € lui sera accordée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas réunies et DEBOUTONS la SCI GARDEY de sa demande de résiliation à ce titre ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] à payer à la SCI GARDEY la somme de 2 369,81 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 13 juin 2024, comprenant le terme du mois de juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [Y] [N] épouse [B] à payer à la SCI GARDEY la somme de 800 € application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE