TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à Mme [V] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07564 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IYT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [Z]

née le 09 Septembre 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par une convention spécifique, encadrée par les articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation, établie le 05 octobre 2020 et ayant pris effet le 1er octobre 2020 la société ADOMA a consenti à Madame [Z] [V] la jouissance privative d’un logement n° D101 dans sa résidence sociale située [Adresse 2] pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initialement fixé à la somme de 453,91 euros.

Les redevances n’ont pas été scrupuleusement réglées. Un plan d’apurement de la dette a été proposé le 07 mars 2023 et n’a pas été respecté ;

Ce plan n’ayant pas été respecté et la dette s’étant aggravée, se prévalant des articles 5, 8 et 11 du contrat de résidence la société ADOMA, a, par lettre signifiée par commissaire de justice le 19 juillet 2023, mis en demeure Madame [Z] [V] de payer la somme de 1985,02 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 17 juillet 2023, dans un délai de 8 jours, en l’informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d’un mois, la résiliation sera acquise de plein droit.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2023, la société ADOMA a fait assigner Madame [Z] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire à compter du 19 août 2023 ;

— l’expulsion de Madame [Z] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la condamnation de Madame [Z] [V] à payer la somme provisionnelle de 3503,87€ correspondant aux échéances impayées au 09 novembre 2023, avec intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat sera constatée ;

— la condamnation de Madame [Z] [V] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant de la dernière redevance échue, révisable aux conditions du contrat de résidence, courant de la résiliation du contrat jusqu’au départ effectif des lieux ;

— la condamnation de Madame [Z] [V] au paiement d’une somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024 et après deux renvois a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024, date à laquelle la société ADOMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1785,85 euros au 19 septembre 2024;

Madame [Z] [V] a comparu en personne ; elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en indiquant qu’elle règle 56 euros en sus du loyer pour apurer sa dette, qu’elle est retraitée et perçoit 700 euros par mois de retraite en précisant qu’une partie de sa retraite n’était pas encore payée ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la dette locative

Le paiement des redevances aux termes convenus dans le contrat de résidence constitue une obligation essentielle du résident, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

S’agissant des redevances impayées, la société ADOMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence signé, la mise en demeure visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance au 14 août 2024 à la somme de 1817,89 euros ;

A l’audience la société ADOMA a indiqué que sa créance était de 1785,85 euros ;

Madame [Z] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de la créance de son bailleur ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1785,85 euros, Madame [Z] [V] sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 1785,85 € au titre des redevances impayées arrêtées au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la présente décision ;

Sur la résiliation du contrat de résidence, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Le contrat de résidence établi le 05 octobre 2020 et ayant pris effet le 1er octobre entre les parties comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le gestionnaire peut résilier le contrat de plein droit en cas de manquement du résident à l’une de ses obligations et que « la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec A.R. »;

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l’habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d’un mois en cas d’inexécution d’une obligation résultant du contrat.

La société ADOMA justifie avoir le 19 juillet 2023, mis en demeure Madame [Z] [V] de payer la somme de de 1985,02 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 17 juillet 2023, dans un délai de 8 jours, en l’informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d’un mois, la résiliation sera acquise de plein droit conformément à l’article 11 du contrat de résidence;

Or Madame [Z] [V] n’a pas donné suite à cette mise en demeure ;

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 août 2023 ;

Le juge peut en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [Z] [V] expose sollicite l’octroi de délais de paiement et le rejet de la demande de résiliation du bail en indiquant qu’elle règle 56 euros en sus du loyer pour apurer sa dette, qu’elle est retraitée et perçoit 700 euros par mois de retraite en précisant qu’une partie de sa retraite n’était pas encore payée ;

Le montant de la dette qui a largement diminué et situation sociale et financière de Madame [Z] [V] qui apparaît en capacité d’apurer sa dette justifie de faire droit à sa demande de délais de paiements selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [Z] [V] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement de la redevance courante, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Z] [V] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique,Madame [Z] [V] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle non sérieusement contestable égale au montant de la dernière redevance si le bail s’était poursuivi, soit 497,96 €, sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la complète libération des lieux.le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [V] qui succombe, supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité eu égard à la situation respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société ADOMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2023;

CONDAMNONS Madame [Z] [V] à payer à la société ADOMA la somme de 1785,85 € au titre des redevances impayées arrêtées au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la présente décision ;

DISONS que Madame [Z] [V] pourra se libérer de ladite somme de 1785,85 € sur une durée de 24 mois, par mensualités de 74,41 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Madame [Z] [V] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux logement n° D101 situé [Adresse 2], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

4 – Madame [Z] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 497,96 euros sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à libération complète des lieux;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la société ADOMA de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [V] aux dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE