TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

AFFAIRE : N° RG 25/00989 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DR6W

JUGEMENT

Rendu le 6 janvier 2026

AFFAIRE :

[C] [S], [E] [Y]

C/

[R] [G], [N] [X]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [S]

né le 17 Avril 1990 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne assisté de Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Manon VALENTINI, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [E] [Y]

née le 14 Septembre 1994 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne assistée de Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Manon VALENTINI, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Le 6 janvier 2026

1 FEX + 1 CCC M^e SELARL MIRA

1 CCC M^e SAÏS

[Adresse 1]

Madame [R] [G]

née le 21 Novembre 1981 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie SAIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e Valérie BOILLOT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c40192-2025-002331 du 26/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

Monsieur [N] [X]

né le 04 Septembre 1971 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24/04/2024 à effet au 01/05/2024 , M. [C] [S] et Mme [E] [Y] ont donné à bail à M. [N] [X] et Mme [R] [G] un logement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 7] , pour un loyer mensuel de 1500€ et 16€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [S] et Mme [E] [Y] ont fait signifier à M. [N] [X] et Mme [R] [G] le 11/12/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4268 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 04/07/2025, M. [C] [S] et Mme [E] [Y] ont ensuite fait assigner M. [N] [X] et Mme [R] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1197, 1224 à 1230, 1231-7 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [N] [X] et Mme [R] [G], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [R] [G] à leur payer :

* la somme de 7311 euros sur les loyers et charges impayés au 11/02/2025, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter du 11/02/2025 et jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [R] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— constater que l’exécution provisoire est de droit.

Le dossier a été appelé à l’audience du 04/11/2025 et a été retenu.

M. [C] [S] et Mme [E] [Y], représentés par leur conseil, ont repris leurs dernières conclusions par lesquels ils demandent au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11/02/2025 du fait du non-paiement des loyers et des charges,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 11/02/2025,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [N] [X] et Mme [R] [G], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel des loyers , soit la somme de 1516 euros, à compter du 11/02/2025 et jusqu’à libération des lieux,

— condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [R] [G] à leur payer :

* la somme de 7311 euros sur les loyers et charges impayés au 11/02/2025, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer,

* la somme de 15160 euros au titre de l’indemnité d’occupation, somme à parfaire au jour de la remise des clés,

* 7000 euros au titre du préjudice financier,

* 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [R] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— assortir la décision de l’exécution provisoire.

Sur le préjudice financier, ils indiquent que le bien a subi un sinistre en fin d’année 2024 et qu’il risque de se dégrader s’ils ne peuvent intervenir sans l’accord des preneurs et que les locataires ont abandonné le bien en emportant tous les meubles, mais sans rendre les clés.

Ils estiment subir un préjudice de trésorerie lié au paiement de leur mensualité de crédit et à l’avance des frais de procédure,

Ils considèrent également subir un préjudice de perte de chance de relocation.

Mme [R] [G], représentée par son Conseil, a soutenu ses dernières écritures par lesquelles elle entend voir, sur le fondement des articles 1219 et 1343-5 du code civil et la loi du 06 juillet 1989 :

— débouter M. [C] [S] et Mme [E] [Y] de leurs demandes,

A TITRE PRINCIPAL

— constater l’indécence du logement justifiant l’exception d’inexécution,

— prononcer la suspension du loyer jusqu’à exécution complète des travaux et ce depuis octobre 2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— accorder à Mme [R] [G] un échelonnement de paiement,

— juger qu’elle s’acquittera de la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle expose que le logement a subi un sinistre de dégâts des eaux en octobre 2024, qu’elle a bénéficié d’un logement temporaire dans l’attente de la réalisation des travaux, qu’une expertise a été fixée au 03 décembre 2024 et qu’elle a reçu le 11 décembre 2024 un commandement de payer. Elle indique avoir averti, par courrier du 10 janvier 2025, les bailleurs de l’absence de chauffage, de l’insalubrité, fuite de la toiture, humidité, moisissures et qu’elle ne paierai pas le loyer tant que les travaux ne seront pas exécutés.

Elle indique avoir toujours honoré le loyer jusqu’au sinistre, qu’elle a regagné le logement avec ses trois enfants le 17/01/2025 et qu’elle avait enlevé les meubles pour ne pas qu’ils soient endommagés. Elle précise qu’elle est séparée de M. [X] depuis février 2025.

Elle indique avoir des problèmes de santé en raison de l’humidité du logement.

Elle demande que soit constatée l’indécence du logement, se prévaut de l’exception d’inexécution et demande la suspension des loyers depuis octobre 2024 jusqu’à l’exécution des travaux.

A titre subsidiaire, elle demande des délais de paiement.

M. [N] [X] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

Par note en délibéré du 17/11/2025, le juge a soulevé d’office le moyen tenant à l’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de la demande subsidiaire de résiliation du bail en l’absence de justification de la notification de l’assignation à la Préfecture au moins six semaines avant l’audience.

Suivant note en délibéré du 19/11/2025, les demandeurs ont justifié de l’accusé de réception électronique de la Préfecture suite à la transmission de la copie de l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Les locations meublées sont régies par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale », qui leur applique un régime particulier incluant l’application des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I relatif au renouvellement du bail par tacite reconduction, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24, 24-1.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 10] par la voie électronique le 10/03/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, M. [C] [S] et Mme [E] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le ? , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et al demande subsidiaire de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 11/12/2024 , pour la somme en principal de 4268 euros . Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l’espèce puisqu’il a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23/01/2025 , sauf à examiner l’exception d’inexécution soulevée.

Sur l’exception d’inexécution

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. (…)

4 La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ».

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que « Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. »

Par ailleurs, en application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 le bailleur est obligé :

« a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…) ».

En application de ces dispositions, le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu’il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure son bailleur d’exécuter les travaux de réfection qu’il estime à sa charge et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation à réaliser les travaux et à suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

Ainsi, le preneur ne peut valablement opposer l’ exception d’ inexécution au commandement de payer les loyers, aux motifs de désordres dans les lieux loués ou de points d’indécence du logement, sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux ou si ce dernier est insalubre, à l’exclusion d’une simple restriction à la jouissance des lieux loués (Civ. 3e, 17 mai 2018, no 17-20.016).

En l’espèce, il est constant que le logement loué a été affecté par un sinistre de dégâts des eaux en octobre 2024, comme en atteste le courrier adressé par M. [X] à Mme [Y] le 17/10/2024 accompagné de photographies, il y est mentionné des fuites dans « la chambre dans le salon », la buanderie et dans la chambre d’entrée dès la mise en marche de la chaudière.

Il ressort des échanges entre les parties que des artisans sont intervenus, notamment un couvreur pour protéger le toit et le chauffagiste pour la chaudière, et qu’une expertise a été diligentée dont les conclusions ne sont pas produites aux débats.

Les locataires ont de nouveau informé le bailleur par courrier du 21/11/2024 que la chambre du salon était moisie du sol au plafond, que la maison était humide et qu’il y faisait froid.

Par courrier du 10 janvier 2025, Mme [G] a alerté les bailleurs sur la persistance des problèmes d’infiltration, d’humidité. Elle a enjoint les bailleurs à une remise en état du logement et a averti le bailleur qu’elle ne paierait plus le loyer jusqu’à l’exécution des travaux.

Mme [G] indique avoir été hébergée temporairement avec ses enfants chez des proches et avoir regagné le domicile le 17 janvier 2025.

Il résulte de ces éléments que si des infiltrations d’eau se sont produites, des travaux ont été réalisés par les bailleurs suite au signalement des locataires.

Mme [G] ne justifie nullement de l’état actuel du logement. Si elle fait état de moisissures, d’un degré d’humidité important, elle ne produit aucun justificatif en ce sens, alors qu’il lui était loisible de faire établir un constat par un commissaire de justice, de produire des photographies actualisées et surtout de saisir les organismes compétents pour constater l’insalubrité éventuelle du logement ( Agence Régionale de Santé, Mairie). Les pièces médicales produites ne permettent pas de faire un lien entre la dégradation de son état de santé et l’état du logement qui n’est pas justifié.

Il en ressort qu’aucun point d’indécence n’est démontré et qu’il n’est pas, en tout état de cause, caractériser une inhabitabilité du logement, condition nécessaire pour exonérer les locataires de leur obligation de payer les loyers.

Il sera ajouté en outre, qu’alors qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, M. [N] [X] et Mme [R] [G] pouvaient saisir le juge aux fins de faire ordonner les travaux nécessaires et solliciter la réduction ou la suspension avec ou sans consignation des loyers, ils n’ont aucunement saisi la justice à cette fin.

La clause résolutoire est donc acquise au 23/01/2025.

Par suite, M. [N] [X] et Mme [R] [G] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Mme [R] [G] sera dès lors déboutée de sa demande de délais de paiement .

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 17/02/2025 à hauteur de 7311 euros , mois de février 2025 inclus que M. [C] [S] et Mme [E] [Y] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

M. [N] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [R] [G] ne conteste pas le décompte, sauf à solliciter la suspension des échéances.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Sur la demande de suspension des loyers

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 6 juillet 1989 , lorsque le logement ne répond pas aux critère de décence, le locataire peut demander au juge des mises en conformité, le juge ayant alors la possibilité de suspendre ou réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux sollicités.

En l’espèce, Mme [R] [G] sollicite, à titre reconventionnel, la suspension des loyers à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à l’exécution complète des travaux.

Comme il a été vu précédemment, Mme [G] ne justifie pas que le logement est affecté de points d’indécence, de sorte que sa demande de suspension des loyers sera rejetée.

Il convient par conséquent de condamner M. [N] [X] et Mme [R] [G] à payer à M. [C] [S] et Mme [E] [Y] la somme de 7311 euros actualisée au 17/02/2025 , échéance du mois de février 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal sur la somme de 4268 euros à compter du commandement de payer du 11/12/2024 et à compter de l’assignation du 04/07/2025 pour le surplus .

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23/01/2025 , M. [N] [X] et Mme [R] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [N] [X] et Mme [R] [G] au paiement de cette indemnité à compter du 01/03/2025, date d’arrêté de compte incluant le mois de février 2025 , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [C] [S] et Mme [E] [Y] évoquent subir un préjudice financier du fait du comportement dilatoire des locataires partis sans prévenir ni régler leur dette, alors qu’ils doivent faire face aux mensualités de leur crédit.

Il convient en premier lieu de souligner que les locataires n’ont nullement quitté le logement.

Il sera souligné en outre que le commissaire de justice qui a pratiqué la saisie conservatoire et le constat d’abandon du logement le 16/01/2025 n’a pas justifié d’une autorisation du juge de l’exécution pour pénétrer dans le logement, laquelle est impérative ( Civ 2è 17/09/2020).

Il appartient à M. [C] [S] et Mme [E] [Y] de justifier qu’ils subissent un préjudice financier distinct du préjudice lié au retard de paiement compensé par les intérêts moratoires. Aucun élément n’est produit en ce sens et la mauvaise foi des locataires n’est pas non plus établi compte tenu du contexte de conflit sur l’état du logement.

Sur le préjudice lié à la perte de chance de relouer le bien, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation indemnise déjà l’occupation du bien après la résiliation du bail, de sorte que leur demande supplémentaire de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] [X] et Mme [R] [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [C] [S] et Mme [E] [Y], M. [N] [X] et Mme [R] [G] seront condamnés à leur verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de M. [C] [S] et Mme [E] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Mme [R] [G] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le entre d’une part M. [C] [S] et Mme [E] [Y] et d’autre part M. [N] [X] et Mme [R] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 13] [Adresse 12] sont réunies à la date du 23/01/2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [X] et Mme [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [X] et Mme [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [S] et Mme [E] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [R] [G] de sa demande de suspension des loyers et de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE conjointement M. [N] [X] et Mme [R] [G] à verser à M. [C] [S] et Mme [E] [Y], la somme de 7311 euros actualisée au 17/02/2025 , échéance du mois de février 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal sur la somme de 4268 euros à compter du commandement de payer du 11/12/2024 et à compter de l’assignation du 04/07/2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [N] [X] et Mme [R] [G] à payer à M. [C] [S] et Mme [E] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/03/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [C] [S] et Mme [E] [Y] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [X] et Mme [R] [G] à verser à M. [C] [S] et Mme [E] [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [X] et Mme [R] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 10] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 06 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection