TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à M. [T] [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00231 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4L5B

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 novembre 2020, la S.A. 3 F SUD a donné à bail à Monsieur [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] dans le deuxième [Localité 3], pour un loyer mensuel de 477,71 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. 3 F SUD a fait signifier à Monsieur [L] [T] par acte d’huissier de justice en date du 26 août 2022 un commandement de payer la somme de 2.163,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la S.A. 3 F SUD, prise en la personne de son directeur général, a fait assigner Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [L] [T] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 2.860,25 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 29 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1236-1 du code civil,

— condamner Monsieur [L] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs au demandeur, d’un montant mensuel égal au montant du loyer actuel et des charges, avec indexation,

— condamner Monsieur [L] [T] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 février 2024, la S.A. 3 F SUD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique une diminution du montant de sa créance. Elle fait état d’une reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [L] [T], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La requérante donne son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. 3 F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 30 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2022, pour la somme en principal de 2.163,50 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 octobre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [T] ne conteste pas la dette dans son principe et son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [T] reste devoir la somme de 2.550,45 euros, à la date du 13 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [L] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.550,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.163,50 euros à compter du 26 août 2022, date du commandement de payer, et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [T] sollicite des délais de paiement en faisant valoir une situation personnelle et financière difficile et indique vouloir rester dans le logement loué. Il justifie de son dernier bulletin de salaire et d’un emploi de comptable dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, avec une ancienneté de plus de cinq années.

Le décompte indique le virement de la somme de 1.000 euros le 13 février 2024.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise de paiement des loyers et charges par Monsieur [L] [T], il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [L] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la S.A. 3 F SUD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 549,80 euros à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera en outre condamné à payer à la requérante la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2020 entre la S.A. 3 F SUD et Monsieur [L] [T] concernant le logement, situé [Adresse 1] dans le [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies à la date du 27 octobre 2022;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à la S.A. 3 F SUD, à titre provisionnel, la somme de deux mille cinq cent cinquante euros et quarante-cinq centimes (2.550,45 euros) décompte arrêté au 13 février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.163,50 euros à compter du 26 août 2022 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [L] [T] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de soixante-dix euros (70 euros) et un 36ème acompte correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [L] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [L] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 549,80 euros à ce jour ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à payer à la S.A. 3 F SUD la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente