TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e SCOTTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025

à M. [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05236 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5K3E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Charles SCOTTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [N]

né le 04 Décembre 1988

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [W] [D] épouse [N]

née le 04 Novembre 1991

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 11 août 2017, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia, a consenti à Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] un bail d’habitation portant sur un appartement et une place de stationnement situés au [Adresse 1], dans le [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 501,02 euros, outre 166,39 euros de provision sur charges s’agissant de l’appartement, ainsi qu’un loyer de 54,78 euros et une provision sur charges de 8,85 euros pour la place de stationnement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] le 11 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 42.858,99 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, la SA Erilia, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 47.123,38 euros due au 12 août 2024 au titre des loyers et des charges impayés, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majorée des charges, avec indexation et ce, avec intérêts de droit,

— condamnation au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les coûts de l’assignation et du commandement de payer, outre celui des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SA Erilia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 53.620,12 euros, indiquant une défaillance de Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] dans le paiement des loyers depuis le 22 avril 2024. Elle s’est prévalue d’un bail verbal portant sur un garage.

Comparant en personne, Monsieur [S] [N] conteste le montant de la dette s’agissant de l’application du supplément de loyer de solidarité. Il explique avoir rencontré des difficultés pour obtenir ses avis d’imposition. Il estime le montant de la dette à la somme de 26.810 euros. Il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il confirme l’occupation d’un second garage.

Citée à étude, Madame [W] [D] épouse [N] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le bail verbal

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes relatives au garage situé au [Adresse 1], dans le [Localité 3], les parties n’étant pas en mesure de préciser sa teneur, place de stationnement ou box et le montant du loyer de 55,46 euros selon la SA Erilia et 40 euros pour Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N].

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA Erilia justifie d’une dénonce de l’assignation du 20 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 21 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 11 août 2017 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024, pour la somme en principal de 42.858,99 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2024.

Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] sont redevables des loyers et des charges impayés.

En l’absence de clause de solidarité figurant au contrat de bail et d’élément relatif à la situation matrimoniale des requis, la solidarité ne se présumant pas, ils sont tenus conjointement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 763,97 euros actuellement, et de condamner conjointement Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] reste devoir, après déduction des frais d’enquête non justifiés de 60,96 euros, la somme de 23.936,51 euros, à la date du 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Sur le supplément de loyer de solidarité, dont l’application est contestée par Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N], il importe de rappeler qu’il n’est ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social. L’article L. 441-11 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’HLM qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer de solidarité (SLS) ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité. Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

En l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité. Il n’est pas justifié de l’envoi de la demande de justification des ressources datée du 6 juin 2024 de sorte que la majoration au titre du SLS doit être déduite du décompte produit, soit 1.219,04 euros sur l’année 2023 et 1.261,08 euros entre les mois de janvier et octobre 2024 soit une somme totale de 25.889,56 euros (1.219,04 X 12 + 1.1261,08 X 10).

Il convient par ailleurs de déduire du décompte daté du 13 novembre 2024 produit par la SA Erilia les frais de procédure de 326,18 euros et le loyer du deuxième garage pour un montant total de 3.467,87 euros (55,46 X 2 + 56,32 X 12 + 56,68 X 12 + 56,92 X 12 + 56,92 X 12 + 58,97 X 12 + 61,03 X 10).

Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] sont donc condamnés conjointement par provision, au paiement de la somme de 23.936,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer (53.620,12 – 326,18 + 25.889,56 + 3.467,87).

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement de Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] intervenant le 22 avril 2024, les conditions d’octroi d’un délai de paiement ne sont pas réunies.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à un bail verbal portant sur un garage situé au [Adresse 1], dans le [Localité 3] ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 11 août 2017 entre la SA Erilia et Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Erilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent soixante trois euros et quatre-vingt dix-sept centimes (763,97 euros) à ce jour, à compter du 12 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] à verser à la SA Erilia à titre provisionnel, la somme de vingt-trois mille neuf cent trente-six euros et cinquante et un centimes (13 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [N] et Madame [W] [D] épouse [N] aux dépens, en ce compris les coûts de l’assignation et du commandement de payer ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente