TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e PUVENEL

à M^e MONTHEIL

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01096 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SJG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [G]

née le 29 Mai 1959 à [Localité 4] (13)

domiciliée : chez Madame [E], [Adresse 1]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [O]

née le 10 Juillet 1990 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-002264 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 8 avril 2017, [F] [G] a donné à bail à [R] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Se prévalant de loyers impayés, [F] [G] a fait délivrer à [R] [O] par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2023 un commandement de payer la somme en principal de 1 540.90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, [F] [G] a fait assigner devant le Juge des contentieux de la Protection statuant en référé [R] [O] afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail liant les parties et son expulsion ;

— sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 1 084.90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er décembre 2023 ;

— sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus, soit la somme de 635.02 euros ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le commandement de payer ;

A l’audience, la demanderesse a renouvelé ses premières demandes, indiquant que la dette égalait désormais la somme de 1 490.07 euros au 12 décembre 2024 et [R] [O] a soulevé l’existence de contestations sérieuses, subsidiairement le rejet des demandes à son encontre, la remise en état du logement sous astreinte, et l’indemnisation de son trouble de jouissance, subsidiairement encore la suspension de la clause résolutoire, et subsidiairement encore l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 5 janvier 2024 a été dénoncée le 9 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Enfin, la qualité de propriétaire de [F] [G] n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’elle se trouve être le bailleur du bien en cause à l’examen du titre et du bail produits.

Par conséquent, [F] [G] est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Il y a lieu de relever à titre liminaire que les développements faits sont centrés sur le défaut de paiement des loyers, non sur le défaut de justification d’une assurance locative, d’ailleurs produite aux débats.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La défenderesse soulève des contestations sérieuses notamment en ce qui concerne les charges réclamées et l’imputation de ses paiements.

Quant au premier point il est produit un courrier de décompte des charges locatives mentionnant en 2021 une consommation de 192 m3 en indiquant un ancien index de 827 et un nouvel index de 914, ce qui constitue une erreur de calcul. En outre, cette difficulté n’est pas levée par la production de la reddition des comptes du syndic qui cette fois mentionne un volume consommé de 192 m3 qui est en contradiction avec la consommation habituelle du bien (2022/19 m3, 2023/89 m3).

Cette difficulté est d’autant plus importante que la locataire a toujours contesté une telle consommation et qu’il n’est justifié d’aucune diligence permettant de la confirmer ou de l’infirmer à l’exception du décompte du syndic, devenu insuffisant.

Cela est de nature à rendre sérieusement contestable la demande tendant à obtenir le paiement des sommes prétendument dues, que nous ne pouvons aujourd’hui fixer conformément aux demandes faites par la bailleresse.

Il apparait en outre que la défenderesse produit un rapport de la société Citémétrie en date du 30 octobre 2023 concluant à la non décence du logement, et différents échanges quant à la présence de nuisibles et surtout de rats, ce qui est de nature à rendre également sérieusement contestable le surplus de la demande relative aux loyers et charges prétendument dus, en l’état du trouble de jouissance en résultant.

Quant au second point, il apparait que la bailleresse ne produit pas de décompte récapitulatif, mais des décomptes par année, en fusionnant les paiements faits au mois, ce qui ne permet pas de vérifier l’imputation des paiements à la date de leur réception alors même que cet élément est essentiel pour déterminer si les causes du commandement ont ou non été réglées dans les deux mois de date à date.

En effet, le commandement visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 3 mars 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 540.90 euros en principal.

Or sur ce mois et les deux mois suivants, qu’il y a lieu de prendre en compte du fait de l’absence de date d’imputation des paiements, les sommes suivantes ont été versées :

Mars : 281 euros d’allocations familiales

Avril : 281 euros d’allocations familiales et 722.5 euros de la part de la locataire

Mai : 281 euros d’allocations familiales et 747.5 euros de la part de la locataire

Soit un total de sommes supérieur aux causes du commandement, rendant par là-même sérieusement contestable la demande tendant à obtenir la résiliation du bail sur ce fondement ainsi que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion de la requise et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

[F] [G], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de la condamner à payer à [R] [O] une somme en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS [F] [G] recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes qu’elle forme ;

REJETONS la demande de [R] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [F] [G] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT