TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [K] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04572 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZIC

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [K] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04572 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZIC

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30/ 11/ 2020 à effet au 30/ 11/ 2020, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Mme [W] [K] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 296,06 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [W] [K] le 27/ 11/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1356,84 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24/ 04/ 2025, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [W] [K] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de Mme [W] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [W] [K]

— voir condamner Mme [W] [K] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 2 557,39 euros au titre de l’arriéré au 31/ 03/ 2025 , mars 2025 inclus, à parfaire, D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges à compter de la résiliation jusqu’à son départ effectif des lieux ou subsidiairement qui ne soit pas inférieure au montant du loyer D’une somme de 350,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, des actes nécessaires à la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 28/ 04/ 2025.

A l’audience du 07/10/2025, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 2 137,81 euros, au 1/ 10/ 2025, septembre 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire , sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [W] [K], assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile , a comparu .

Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise qu’ayant terminé de régler une dette EDF, elle est en mesure d’apurer par mensualité de 150 euros la dette de loyer.

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04572 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZIC

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 27/11/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 27/ 11/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit par trimestre et pour la dernière fois le 31/08/2024 . Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l’article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .

Le délai applicable lors du commandement de payer était donc bien le délai de six semaines.

Mme [W] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 08/01/ 2025 à minuit soit à compter du 09/ 01/ 2025.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de mars 2025.

Mme [W] [K] dispose de revenus de 2300 euros dont 300 euros d’allocations familiales et a deux enfants à charge. Elle a déjà entamé le paiement de la dette.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [K], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Aucune astreinte n’apparait cependant nécessaire en cas de reprise d’effet de la résiliation, selon les éléments actuels.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [W] [K], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [W] [K] reste devoir une somme de 2 137,81 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 1/ 10/ 2025, septembre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [W] [K] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 11/ 2024 sur la somme de 1356,84 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 150,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [W] [K] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [W] [K] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA [Adresse 4] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 09/ 01/ 2025 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 2 137,81 euros au titre des loyers et charges dus au 1/ 10/ 2025, septembre 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 11/ 2024 sur la somme de 1356,84 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE Mme [W] [K] à s’acquitter de la dette par 14 mensualités de 150,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 15ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [W] [K] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA [Adresse 4] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte

AUTORISE, en ce cas, la SA HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [W] [K] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [W] [K] à payer à la SA [Adresse 4] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [W] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE la SA HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT