TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :

Le 29 novembre 2024

à M^e Anne-Cécile NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04017 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EUF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LUDESNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

né le 25 Octobre 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 25 octobre 2023, la SCI LUDESNE a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 mars 2024 la SCI LUDESNE a fait délivrer à Monsieur [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.380 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 juin 2024, la SCI LUDESNE a attrait Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, subsidiairement prononcer la résolution aux torts du locataire pour non paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; en cas d’abandon du logement par le locataire, l’autoriser à faire l’inventaire des meubles et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais de l’expulsé ; condamner Monsieur [D] [Z] à lui payer :* la provision de 3.940 euros au titre de la dette locative arrêtée en mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges depuis la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux ;

* la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SCI LUDESNE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6.280 euros au 29 août 2024.

Régulièrement cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [D] [Z] n’a pas comparu et personne pour lui. Le courrier adressé en recommandé par le commissaire de justice instrumentaire est revenu avec la mention pli avisé et non réclamé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [D] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI LUDESNE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 juin 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LUDESNE justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 2.380 euros.

Il résulte du décompte de la locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de six semaines imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 mai 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence du locataire, de paiement des loyers et charges depuis janvier 2024, et de demande de la bailleresse en ce sens, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [D] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis le 2 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [Z] reste devoir la somme de 6.280 euros au 29 août 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 40 euros correspondant à des frais de relance qui ne relèvent pas strictement de la dette locative.

Pour le surplus, Monsieur [D] [Z] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [D] [Z] sera condamné par provision, au paiement d’une somme de 6.240 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer, sa dénonce à la préfecture et de l’assignation.

L’équité exige qu’il verse une somme de 500 euros à la SCI LUDESNE au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2023, entre la SCI LUDESNE et Monsieur [D] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 2 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LUDESNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] à payer à la SCI LUDESNE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit un montant total de 780 euros, due depuis le 2 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] à payer à la SCI LUDESNE à titre provisionnel, la somme de 6.240 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] à payer à la SCI LUDESNE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, sa dénonce en préfecture et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président