TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20/01/25

à M^e MANGANI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20/01/25

à Mme [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05620 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NWI

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [J] [A]

née le 06 Février 1996 à [Localité 8] (INDONESIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah MANGANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] SNC (SANS NOM CONNU) épouse [A]

née le 15 Mai 1970 à [Localité 4] (INDONESIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah MANGANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [B]

né le 17 Juillet 1955 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [C] [F] épouse [B]

née le 17 Mars 1967 à [Localité 7] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 15 mai 2008, M. [D] [A] a consenti à M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5].

Les parties ont conclu un nouveau bail concernant ce même bien par acte sous signature privée du 26 avril 2014 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 691 euros outre 104 euros à titre de provision pour charges.

Le 16 mai 2024, Mme [J] [A] et Mme [E] épouse [A], fille et épouse de M. [D] [A] , décédé le 8 février 2022, venant aux droits de celui-ci, ont fait signifier à M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] un commandement de payer une dette de loyer d’un montant en principal de 2 503,50 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, Mme [J] [A] et Mme [E] épouse [A] ont fait citer M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance et défaut de paiement des loyers et charges,une obligation de quitter les lieux sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,l’enlèvement des meubles des preneurs et leur dépôt aux frais et risques de ceux-ci,l’expulsion immédiate des preneurs et de tous occupants de leur chef,leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 1 759,50 euros sur la dette locative au 16 mai 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation du montant du dernier loyer avec charges, soit 820 euros,l’allocation d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement du 16 mai 2024.L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Mme [J] [A] et Mme [E] épouse [A] représentées par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 2 671,37 euros au mois de novembre 2024. Elles font valoir que des impayés de loyers ont lieu depuis 2019 et n’ont pas été régularisés malgré les échéanciers ou remise de dette accordés par M. [D] [A] ou proposés par elles. Les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance habitation. Elles s’opposent à des délais pour quitter les lieux conduisant à faire bénéficier les preneurs d’une nouvelle trêve hivernale.

Mme [C] [F] épouse [B] comparait en personne et demande des délais de paiement sur 36 mois, indiquant bénéficier d’un échéancier établi par la CAF, et d’un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle expose qu’elle n’a pas souscrit d’assurance habitation et que le ménage dispose pour seules ressources mensuelles de la retraite de son époux d’un montant de 1 100 euros et d’allocations pour un montant de 149 euros.

M. [T] [B], cité à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail du 26 avril 2014 contient une clause résolutoire (article VI. C) applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 2 503,50 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à aux locataires le 16 mai 2024 par acte remis à personne pour pour M. [T] [B] et à domicile pour Mme [C] [F] épouse [B].

M. [T] [B] ne comparaît pas et Mme [C] [F] épouse [B] reconnaît l’absence de souscription d’une assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 juin 2024.

Sur la demande de délais

La clause résolutoire pour défaut d’assurance est acquise au 16 juin 2024 sans possibilité d’accorder les délais de paiement suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés »

En l’espèce, si Mme [C] [F] épouse [B] fait état de problèmes de santé de son époux et de revenus de l’ordre de 1 250 euros par mois, il résulte des pièces produites par les demanderesses que depuis 2019 des incidents de paiement sont survenus et que malgré les solutions amiables proposées par le bailleur les impayés se sont poursuivis et que le défaut d’assurance locative perdure.

En outre, Mme [C] [F] épouse [B] ne fait état d’aucune démarche en vue d’un relogement.

Dans ces conditions, malgré l’ancienneté de la relation contractuelle qui remonte à 2008 et la reprise du paiement des loyers courants depuis juillet 2024 avec un apurement de la dette depuis août 2024 par le versement d’une somme supplémentaire de 150 euros par mois, ces éléments et en particulier l’absence d’assurance contre les risques locatifs conduisent à rejeter la demande de Mme [C] [F] épouse [B] de délais pour quitter les lieux.

En revanche, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé ni que soit écarté le bénéfice de la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du même code.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleresses satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion des lieux de M. [T] [B] et de Mme [C] [F] épouse [B] est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail du 26 avril 2014 stipule la solidarité des co-titulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu''au départ de M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 820 euros, et de condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] restent devoir la somme de 2 671,37 euros, à la date du 4 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, M. [T] [B] non comparant et Mme [C] [F] épouse [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette

M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] sont donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 2 671,37 euros, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [A] et Mme [E] épouse [A] les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 26 avril 2014 et portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux formée par Mme [C] [F] épouse [B] ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] de libérer les lieux dès la signification de la présente décision ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant de 820 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] au paiement de cette indemnité mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] à payer à Mme [J] [A] et Mme [E] épouse [A] la somme de 2 671,37 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par Mme [C] [F] épouse [B] ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [C] [F] épouse [B] à payer à Mme [J] [A] et Mme [E] épouse [A] la somme de 300 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE