TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 34]

Expropriation

N° RG 24/00037 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTL2

Jugement du :

05 Mai 2025

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

S.C.I. LES POIZATS

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 05 Mai 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2025devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO lors des débats

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 9]

[Localité 24]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.C.I. LES POIZATS

[Adresse 18]

[Localité 28]

représentée par Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [L] [X]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 41], [Localité 39] et [Localité 34] ont été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une emprise d’une surface de 1 1105 m², à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 32], n° [Cadastre 17], servant de terrain d’assiette de la copropriété « [Adresse 33] », sise [Adresse 16].

Cette emprise comprend notamment les lots n° 10 (local artisanal à usage d’atelier et d’entrepôt), 34, 35 et 36 (places de stationnement), appartenant à la SCI LES POIZATS.

Par mémoire reçu au greffe le 1er juillet 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à la SCI LES POIZATS.

Par ordonnance rendue le 22 juillet 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 02 décembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision à la SCI LES POIZATS par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 31 juillet 2024, distribué le 05 août 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 02 décembre 2024.

L’audience a été renvoyée au 16 décembre 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, déposé au greffe le 18 novembre 2024 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues à la SCI LES POIZATS à la somme de 208 900,00 euros, se décomposant comme suit :

◦189 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦19 900,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

rejeter les demandes de la SCI LES POIZATS ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI LES POIZATS et Monsieur [B] [C], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le jour de l’audience et entendent voir :

à titre principal, fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI LES POIZATS à la somme de 238 600,00 euros, se décomposant comme suit :

◦216 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦26 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

fixer l’indemnité d’expropriation due à Monsieur [B] [C] à la somme de 101 200,00 euros, se décomposant comme suit :

◦6 900,00 euros au titre de l’indemnité de déménagement ;

◦2 300,00 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

◦90 000,00 euros au titre de l’indemnité de perte de clientèle ;

◦2 000,00 euros au titre de l’indemnité pour frais de publicité ;

à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire et lui confier la mission proposée au dispositif de leur mémoire ;

en tout état de cause, condamner le SYTRAL MOBILITES à leur verser la somme de 3 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions reçues au greffe le 13 décembre 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SCI LES POIZATS de la manière suivante :

189 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

19 900,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités dues à la SCI LES POIZATS

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, l’emprise expropriée est située au Sud de la parcelle cadastrée section [Cadastre 32], n° [Cadastre 17], qui abrite un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

L’emprise est bordée,

au Nord, par le parking intérieur de la copropriété ;

à l’Est, par la [Adresse 36] ;

au Sud, par la [Adresse 37] ;

à l’Ouest, par une parcelle privative, partiellement expropriée dans le cadre d’une autre instance.

Les lots n° 10, 34, 35 et 36 de la SCI LES POIZATS sont constitués de :

lots n° 34, 35 et 36 : trois places de stationnement en extérieur, situées devant l’entrepôt artisanal. Le revêtement des places de stationnent est en asphalte, en bon état, les marquages visibles ;

lot n° 10 : un local artisanal à usage d’atelier et d’entrepôt, d’une surface de 140 m². Le bâtiment ne comprend qu’un rez-de-chaussée, d’une hauteur standard.

La façade nord du bâtiment présente un crépi en bon état, malgré quelques fissures au niveau de la tête du pilier Est de la porte du bâtiment.

Elle est percée, côté Est, d’une fenêtre à la française équipée d’un double vitrage et de barreaux et, coté Ouest, d’une rangée de vitrages simples, à châssis bois, équipés barreaux. Au centre de la façade est aménagée une porte métallique à deux battants, percée d’une porte pour piétons.

La toiture, en tuiles, est en état d’usage, sans marque de fuite sur la gouttière ou la canalisation d’évacuation des eaux pluviales.

Sont visibles en façade divers compteurs électriques, ainsi que le groupe extérieur d’une climatisation.

L’intérieur du local est principalement constitué d’une pièce à usage d’atelier et d’entrepôt.

Le sol est en béton brut, les murs en parpaings peints, la charpente est apparente au plafond, le tout en bon état. Des vitrages en façade Sud du bâtiment éclairent, avec les vitrages du mur Nord, une partie de la pièce, également éclairée par des néons.

A droite en entrant se trouve une pièce d’atelier spécifique, pour gravure au laser, séparé du reste du local par des cloisons légères et vitrées.

A gauche en entrant se trouve un bureau. Le sol est en linoléum, les murs peints, avec un faux plafond équipé de néons, outre deux fenêtres, dont celle visible en façade Nord.

A gauche en entrant, à côté du bureau, est aménagée une cuisine. Le sol est carrelé, les murs carrelés ou peints. Elle est équipée d’un évier en inox, d’un cumulus de 100 litres et de quelques meubles de cuisine. Elle donne accès à un WC. Le tout est en bon état, malgré des traces d’usure, hormis le cumulus, manifestement récent.

Le local est équipé d’un chauffage au gaz, ainsi que de trois unités intérieures de climatisation. Il est encombré de divers outils, matériels et matériaux de production.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, le bien exproprié est donné à bail à Monsieur [B] [C], exerçant sous l’enseigne « Atelier Gravure Futur », mais le contrat produit par les défenderesses n’est ni daté, ni signé. La présence du preneur a été constatée lors du transport sur les lieux.

Le bail a pris effet au 1er mars 2002, pour une durée de neuf ans, pour un loyer annuel de 5 124,00 euros HT et HC, comprenant la taxe foncière, payable mensuellement et indexé sur l’indice du coût de la construction.

Le SYTRAL MOBILITES considère que le bien doit être évalué en valeur libre, du fait que la SCI LES POIZATS n’aurait pas dénoncé la location des lots à Monsieur [B] [C], qui serait donc déchu de son droit à indemnisation.

La SCI LES POIZATS procède à une estimation de la valeur de son bien sans tenir compte de l’incidence de la présence d’un preneur dans les lieux.

Le commissaire du Gouvernement expose évaluer le bien en valeur occupée.

La consistance du bien exproprié devant être appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou, à défaut, à celle du jugement, son occupation à cette date, en vertu d’un bail commercial, ne peut être ignorée, quand bien même le preneur serait éventuellement déchu de son droit à indemnité envers l’expropriant, faute pour le propriétaire de l’avoir fait connaître et à défaut de preuve du fait que la qualité du locataire ait été connue de lui.

En effet, cette occupation demeure susceptible d’engendrer des frais à l’expropriant pour rendre les lieux libres et lui permettre d’en disposer, et donc de constituer un facteur de moins-value, dont l’importance varie selon qu’il est dans l’obligation, légale ou de fait, de pourvoir à l’éviction des occupants, avec ou sans indemnité ou relogement (Civ. 3, 11 juillet 2001, 99-70.275 ; Civ. 3, 8 juin 2006, 05-15.446 ; Civ. 3, 11 janvier 2023, 21-23.786 21-23.791).

Partant, le bien exproprié sera estimé en valeur occupée.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 34], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien exproprié

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 32], n° [Cadastre 17], était située en zone UEi2 du PLU, qui regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques, qu’elles soient tertiaires, artisanales ou industrielles.

L’objectif est de maintenir des activités économiques, autres que l’hébergement hôtelier et le commerce de détail, dans les différents tissus urbains.

Il n’a pas été allégué par les parties, ni lors du transport sur les lieux, ni à l’audience, que l’usage effectif des lots expropriés ait été différent au jour de la date de référence précédemment déterminée.

Par conséquent, le bien exproprié sera évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un local d’activité artisanal abritant une activité de gravure sur tous matériaux et découpage d’adhésifs, ainsi que trois places de stationnement.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leur mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […] »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, les parties ont employé la méthode de détermination de la valeur vénale du bien exproprié par comparaison, qui sera adoptée par la juridiction.

Le SYTRAL MOBILITES se prévaut des transactions suivantes :

vente du 22 mars 2021, d’un local industriel, commercial ou assimilé avec terrain, sis [Adresse 12] à [Localité 40], libre d’occupation, d’une surface utile de 675 m², au prix de 420 000,00 €, soit 622,22 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement observe que la vente est ancienne, concerne en réalité un local à usage mixte, d’entrepôt, de bureaux et de logement de fonction, et que la surface du bâtiment est très importante par rapport à celle du bien exproprié.

vente du 14 décembre 2021, d’un local à usage d’atelier avec terrain, sis [Adresse 14] à [Localité 40], libre d’occupation, d’une surface utile de 318 m², au prix de 361 000,00 €, soit 1 137,11 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement note que le bien, à usage de centre automobile et de restaurant, était en réalité loué à la date de la vente. Il considère que l’ancienneté de la transaction conduit à ce qu’elle ne soit plus représentative du marché actuel et propose de l’écarter.

vente du 08 juillet 2021, d’un local à usage d’atelier avec terrain, sis [Adresse 30] à [Localité 40], libre d’occupation, d’une surface utile de 365 m², au prix de 309 000,00 €, soit 846,58 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement expose que le bien était en réalité d’une surface de 382,80 m² et était loué au moment de la vente, pour un usage industriel. Il considère que l’ancienneté de la transaction conduit à ce qu’elle ne soit plus représentative du marché actuel et propose de l’écarter.

vente du 15 décembre 2022, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec terrain, sis [Adresse 7] [Localité 42], occupé, d’une surface utile de 910 m², au prix de 660 000,00 €, soit 725,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne l’ancienneté de la vente et la surface très importante des locaux par rapport à celle du bien exproprié, avant de considérer que cette transaction n’est pas appropriée pour servir de terme de comparaison.

vente du 31 mai 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 5 places de stationnement, sis [Adresse 20] à [Localité 42], libre d’occupation, d’une surface utile de 791 m², au prix de 700 000,00 €, soit 885,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement indique que le local serait d’une surface de 308,87 m², a priori calculée selon les dispositions de la loi Carrez, mais d’une surface cadastrale de 791 m². Il fait valoir que la surface du bien est assez peu comparable à celle de celui exproprié.

vente du 21 juillet 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 9 places de stationnement, sis [Adresse 6], occupé, d’une surface utile de 467 m², au prix de 400 000,00 €, soit 856,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement précise que le bien est situé à 1,41 km du local exproprié et l’adopte comme transaction pertinente.

vente du 29 août 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 2 places de stationnement, sis [Adresse 6], occupé, d’une surface utile de 384 m², au prix de 350 000,00 €, soit 911,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement précise que le bien est situé à 1,41 km du local exproprié et l’adopte comme transaction pertinente.

L’expropriant souligne que le prix moyen de ces transactions s’élève à 854,67 € / m², de sorte que son offre à 1 350,00 € / m² serait satisfactoire, même si elle intègre les trois places de stationnement.

Il souligne avoir acquis, le 15 janvier 2024, le lot de copropriété n° 11 et trois places de stationnement, contigus de ceux des époux [I] et constituant un local à usage d’entrepôt et de bureau, d’une surface loi Carrez de 157,40 m² et d’une surface utile de 169 m², au prix de 226 000,00 €, soit 1 337,28 € / m² de surface utile, valeur libre.

Pour sa part, la SCI LES POIZATS produit un rapport d’expertise unilatérale du cabinet ABBEY ROAD CONSEIL, daté du 30 août 2024 et barré de la mention « Projet – ne pas diffuser ».

Neuf transactions sont citées en page 17 dudit rapport.

Ainsi que l’a noté le commissaire du Gouvernement, la date et le numéro d’enregistrement des mutations citées sont absents. Il précise n’avoir pu identifier les trois ventes qui seraient intervenues au [Adresse 8] ([Adresse 27]), aucune transaction n’ayant eu lieu à cette adresse en 2023, et que les trois ventes au [Adresse 29] à [Localité 42] concerneraient une partie des six lots de copropriété vendus cette année-là en l’état futur d’achèvement à cette adresse.

Or, ne peuvent être retenues comme termes de comparaison que les mutations dont les parties ont été en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé et de leur pertinence. Cela implique qu’elles indiquent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et les références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés (Civ. 3, 19 septembre 2024, 23-19.783).

A contrario, lorsque les informations communiquées ne permettent pas de disposer des actes de mutation correspondant aux termes de référence invoqués et de connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions, ces dernières ne peuvent être retenues comme termes de comparaison (Civ. 3, 19 mars 2020, 19-11.463).

Au cas présent, les lacunes du rapport sur lequel se fonde l’évaluation avancée par la SCI LES POIZATS ne permettent pas d’identifier les mutations lui ayant servi de termes de comparaison et interdisent aux autres parties de discuter contradictoirement de leur pertinence.

Dès lors, l’estimation avancée par cette dernière sur la base de ce rapport ne pourra qu’être écartée.

Le commissaire du Gouvernement a recherché des transactions ayant porté sur des bâtiments professionnels, situés dans un rayon de 3 km du bien exproprié, d’une surface de 90 à 600 m², sur la période de janvier 2022 à octobre 2024.

Il a exclu de ses résultats trois ventes, deux (2023P14435 et 2022P19778) portant sur des terrains encombrés destinés à des opérations de promotion immobilière, la troisième (2022P27558) concernant un local de dimensions semblables, mais implanté sur un terrain d’une surface cadastrale de 2 092 m².

Il a donc retenu :

vente du 15 janvier 2024, d’un local à usage d’entrepôt et de bureau avec 3 places de stationnement, sis [Adresse 15] à [Localité 40], libre d’occupation, d’une surface utile de 169 m², au prix de 226 000,00 €, soit 1 337,28 € / m² ;

vente du 28 mars 2022, d’un local à usage d’atelier, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 4], libre d’occupation, d’une surface utile de 500 m², au prix de 814 400,00 €, soit 1 628,80 € / m² ;

vente du 19 janvier 2022, d’un local à usage d’atelier et de bureaux, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 10] ([Adresse 26]), libre d’occupation, d’une surface utile de 510 m², au prix de 680 000,00 €, soit 1 333,33 € / m² ;

vente du 21 juillet 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 9 places de stationnement, sis [Adresse 6], occupé, d’une surface utile de 467 m², au prix de 400 000,00 €, soit 856,00 € / m² ;

vente du 29 août 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 2 places de stationnement, sis [Adresse 5] [Localité 2], occupé, d’une surface utile de 384 m², au prix de 350 000,00 €, soit 911,00 € / m² ;

Il en déduit :

un prix moyen de 1 213,48 € / m² ;

un prix médian de 1 333,33 € / m² ;

et propose de d’adopter le prix médian, arrondi à 1 340 € / m², eu égard au prix de vente du local contigu de celui exproprié.

Il a par ailleurs estimé le prix d’une place de stationnement en extérieur, après avoir recherché des transactions ayant porté sur des biens situés dans un rayon de 3 km du bien exproprié, sur la période de janvier 2023 à octobre 2024.

Il a retenu les transactions suivantes :

vente du 25 janvier 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 23] à [Localité 38], au prix de 7 000 € ;

vente du 17 octobre 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 19] à [Localité 42], au prix de 5 000 € ;

vente du 26 janvier 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 31]), au prix de 7 000 € ;

vente du 30 mars 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 13] à [Localité 42], au prix de 9 000 € ;

vente du 04 juillet 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 22] ([Adresse 26]), au prix de 8 000 € ;

vente du 11 septembre 2023, de deux places de parking en extérieur, sises [Adresse 21] à [Adresse 35] [Localité 1], au prix de 16 000 €, soit 8 000,00 € chacune ;

Il en déduit :

un prix moyen de 7 333,33 € ;

un prix médian de 7 500,00 € ;

et propose de retenir un prix de 7 300,00 euros pas place de parking.

*****

En premier lieu, s’agissant tout d’abord des transactions proposées par le SYTRAL MOBILITES, celles n° 1, 2 et 3 datent de 2021 et leur relative ancienneté, eu égard aux évolutions rapides du marché immobilier de la région lyonnaise au cours des dernières années, amenuise leur caractère représentatif de la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Dès lors que d’autres transactions sont plus récentes et portent sur des biens au moins aussi similaires à celui exproprié, il sera retenu que ces trois ventes ne revêtent pas une caractère suffisamment pertinent pour servir de termes de comparaison.

Si la critique du commissaire du gouvernement liée à l’ancienneté de la transaction n° 4 ne résulte que d’une erreur sur la date de la vente, intervenue en 2022 et non pas 2021, cette transaction est disqualifiée par le fait qu’elle porte sur un local six fois et demi plus vaste que celui exproprié, qui ne lui est donc guère comparable.

S’agissant du terme n° 5 du SYTRAL MOBILITES, il porte sur une transaction récente, afférente à un local professionnel à usage d’atelier, constituant un lot de copropriété et dont la surface, calculée selon les dispositions de la loi Carrez (308,87 m²), demeure dans un ordre de grandeur comparable à celle du bien exproprié (140 m²). Cependant, sa surface utile, de 613,14 m², est sans commune mesure avec le bien de la SCI LES POIZATS, de sorte que cette mutation n’est pas adéquate pour fonder une comparaison.

Pour ce qui est de la mutation n° 6, il ressort de l’acte de vente que si la partie du bâtiment vendue, constituant le lot de copropriété n° 1, n’a qu’une emprise au sol de 397 m², la surface loi Carrez des parties privatives s’élève à 694,11 m², contre 140 m² de surface loi Carrez pour le bien exproprié. Cette importante différence de superficie amène à écarter cette transaction de celles les plus pertinentes pour établir la valeur vénale du local exproprié.

La septième référence est récente, porte sur un un local à usage d’entrepôt, bureau, vestiaire, etc., d’une surface loi Carrez de 362 m² et d’une surface utile totale de 384 m², disposant de sept places de stationnement selon l’acte produit par le SYTRAL MOBILITES.

En dépit de surfaces et du nombre de places de stationnement supérieurs, ses caractéristiques permettent de l’adopter comme terme de comparaison afin de déterminer la valeur vénale du bien exproprié.

Ensuite, les transactions citées par le commissaire du Gouvernement sont récentes, portent sur des biens situés à proximité de celui exproprié, et présentent des caractéristiques similaires, hormis sa référence n° 4, correspondant à celle n° 6 du SYTRAL MOBILITES.

En outre, il sera retenu, à défaut de stipulation contraire dans les actes (pièce n° 2 et 3 du commissaire du Gouvernement), que les ventes des 19 janvier et 22 mars 2022 (termes n° 2 et 3) ne comprennent aucune place de stationnement.

Deuxièmement, il résulte de ce qui précède que les transactions suivantes, éventuellement rectifiées selon les observations ci-dessus, serviront de termes de comparaison pour le local d’activité :

vente du 15 janvier 2024, d’un local à usage d’entrepôt et de bureau avec 3 places de stationnement, sis [Adresse 15] à [Localité 40], libre d’occupation, d’une surface utile de 169 m², au prix de 226 000,00 €, soit 1 337,28 € / m² ;

vente du 28 mars 2022, d’un local à usage d’atelier, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 3] à [Adresse 35] ([Adresse 25]), libre d’occupation, d’une surface utile de 500 m², au prix de 814 400,00 € ;

vente du 19 janvier 2022, d’un local à usage d’atelier et de bureaux, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 11]), libre d’occupation, d’une surface utile de 510 m², au prix de 680 000,00 € ;

vente du 29 août 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 7 places de stationnement, sis [Adresse 6], occupé, d’une surface utile de 384 m², au prix de 350 000,00 € ;

La valeur des places de stationnement déterminée par le commissaire du Gouvernement, de 7 300,00 euros par place, sera adoptée, étant observé que si elle est inférieure aux prix moyen et médian, elle se rapproche des prix des deux transactions les plus proches du bien exproprié (n° 6 et 8 du commissaire du Gouvernement).

Par ailleurs, le commissaire du Gouvernement se contente de retravailler les prix pour tenir compte du nombre de place de stationnement des transactions retenues par ses soins, en ajoutant ou retranchant le prix des dites places avant de calculer le prix du local au mètre carré.

Cette méthode est contestable, dans la mesure où elle aboutit à intégrer, dans la valeur au m² du local, un nombre de places de stationnement identique, alors que les places expropriées sont des lots de copropriété indépendants, que le nombre de places utiles à un local d’activité dépend de sa superficie et de l’activité développée et que la prise en compte d’un prix unique de 7 300 € par place fausse le prix au mètre carré des seuls locaux d’activité.

La valeur des places de stationnement sera donc retranchée des prix de vente, pour déterminer la valeur au mètre carré des seuls locaux d’activité.

De plus, le terme de comparaison n° 4 étant le seul occupé, il servira à déterminer la valeur du bien de la SCI LES POIZATS, également occupé, sans être pris en compte auparavant.

Soit :

vente du 15 janvier 2024 : (226 000 – 3 * 7 300) / 169 = 1 207,69 € / m² ;

vente du 28 mars 2022 : 814 400 / 500 = 1 628,80 € / m² ;

vente du 19 janvier 2022 : 680 000 / 510 = 1 333,33 € / m² ;

Il en résulte :

un prix moyen de 1 389,94 € / m² pour les biens libres d’occupation ;

un prix médian de 1 333,33 € / m² pour les biens libres d’occupation.

Le local vendu occupé le 29 août 2023 (terme n° 4) présente cependant une valeur de 778,39 € / m² ((350 000 – 7 * 7 300) / 384), alors que le terme de comparaison n° 1, contigu du bien exproprié, a été vendu, hors places de stationnement et libre de toute occupation, au prix de 1 207,69 € / m².

Or, d’une part, le SYTRAL MOBILITES a proposé une indemnisation de la SCI LES POIZATS pour la dépossession de ses lots en valeur libre. D’autre part, bien que le commissaire du Gouvernement ait indiqué, en page 4 de ses conclusions, que le bien exproprié devait être évalué en valeur occupée, un seul des cinq termes de comparaison sur lesquels il fonde sa proposition a été vendu occupé (sa mutation n° 5), sans qu’il ne tienne par ailleurs compte de cette occupation.

Il s’ensuit que les évaluations auxquelles ils ont procédé, et qui aboutissent à une même estimation, ont été réalisées en valeur libre, de même que celle de l’expropriée. En vertu du principe dispositif, les prétentions des parties déterminent l’objet du litige et il ne peut d’ailleurs être statué à un prix inférieur aux offres les plus basses, qui serait représentatif de la valeur vénale occupée du bien exproprié.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI LES POIZATS à la somme de 189 000,00 euros, valeur de ses lots libres de toute occupation.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les autres parties, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI LES POIZATS à la somme de 19 900,00 euros.

Sur la demande en fixation du montant des indemnités dues à Monsieur [B] [C]

L’article L. 311-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit : « Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. »

L’article R. 311-1 du même code précise : « La notification prévue à l’article L. 311-1 est faite conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article R. 311-30. Elle précise que le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, dans le délai d’un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes. »

En l’absence d’une telle dénonciation, s’il n’est pas établi que la qualité du locataire ait été connue de l’expropriant, la demande de paiement d’indemnité faite, à titre principal, par ledit locataire n’est pas recevable (Civ. 3, 1er juin 1977, 76-70.188 ; Civ. 3, 27 juin 1979, 78-70.143 ; Civ. 3, 2 juillet 2003, 02-70.102 ; Civ. 3, 9 février 2010, 08-22.131).

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 23 février 2023, distribué le 28 février 2023, le SYTRAL MOBILITES a notifié à la SCI LES POIZATS l’ouverture de l’enquête parcellaire et rappelé les termes des articles L. 311-2 et R. 311-1 précités.

La propriétaire expropriée n’a pas fait part de la location de son bien par Monsieur [B] [C], si bien que l’offre d’indemnisation adressée à la SCI LES POIZATS, par courrier du 21 février 2024, a été établie en valeur libre de toute occupation ou location. Cette offre ajoute qu’en cas d’occupation, un abattement de 30% serait appliqué à son montant et aucune information en ce sens n’a encore été transmise à cette époque.

Les Défendeurs prétendent que « des personnes mandatées par le SYTRAL MOBILITES » se seraient déplacées dans les locaux expropriés, sans en préciser la date. Ils ajoutent que le bruit de l’activité de Monsieur [B] [C] ne peut être ignoré, ce dont ils déduisent que l’expropriant avait nécessairement connaissance de la location des lieux.

Toutefois, en l’absence d’indication de la date de la visite alléguée, les Défendeurs ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, qu’elle a eu lieu au plus tard le 28 mars 2023, date d’expiration du délai prévu par l’article R. 311-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à partir de laquelle le preneur évincé et inconnu de l’expropriant était déchu de son droit à indemnité.

De plus, aucune des pièces versées aux débats n’est de nature à justifier que le SYTRAL MOBILITES aurait connu, par un autre moyen, la qualité de locataire de Monsieur [B] [C], ce d’autant moins que le contrat de bail n’est ni daté, ni signé.

Force est encore de constater que le commissaire du Gouvernement a stigmatisé le comportement procédural de la SCI LES POIZATS, en soulignant que « l’exproprié entretient une certaine confusion, tendant à laisser croire qu’il s’agirait d’une seule entité qu’il s’agirait de dédommager », lequel se constatait encore dans son mémoire n° 1, reçu le 16 septembre 2024 au greffe, où elle prétendait, personnellement, au bénéfice des indemnités aujourd’hui sollicitées par le preneur.

En outre, la SCI LES POIZATS n’a pas demandé le versement d’une indemnité en valeur occupée et il a été vu que les propositions d’indemnisation du SYTRAL MOBILITES et du commissaire du Gouvernement correspondent à des estimations en valeur libre.

Dès lors, il sera retenu que Monsieur [B] [C] est déchu de son droit à indemnisation, par l’expropriant, des conséquences de son éviction.

Par conséquent, il sera déclaré irrecevable en ses demandes indemnitaires.

Sur la demande de désignation d’un expert

L’article R. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « En vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède. »

En l’espèce, le montant des indemnités revenant à la SCI LES POIZATS ayant été fixé et Monsieur [B] [C] étant irrecevable à solliciter l’indemnisation de ses préjudices par le SYTRAL MOBILITES, les conditions prévues par l’article précité pour ordonner une expertise ne sont pas réunies.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que le SYTRAL MOBILITES soit condamné aux dépens, les indemnités ayant été fixées conformément à l’offre amiable, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à la SCI LES POIZATS pour

les lots n° 10 (local artisanal à usage d’atelier et d’entrepôt), 34, 35 et 36 (places de stationnement), de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 33] », sis [Adresse 15] à [Localité 40] et soumis au statut de la copropriété ;

à la somme de 208 900,00 euros, se décomposant comme suit :

189 000,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession en valeur libre ;

19 900,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE la SCI LES POIZATS de ses demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

DECLARE Monsieur [B] [C] irrecevable en ses demandes indemnitaires formées à titre d’exploitant à l’encontre du SYTRAL MOBILITES ;

REJETTE la demande d’expertise ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 34], le 5 mai 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT