TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05368 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MEL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SA SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 29 septembre 2023, la société anonyme (SA) SOGIMA a donné à bail à Monsieur [U] [J] un appartement à usage d’habitation situé sis [Adresse 2], dans le quinzième [Localité 4], pour un loyer mensuel initialement fixé à 416,52 euros et une provision sur charges de 101,65 euros.

Le 11 juin 2024, la SA SOGIMA a fait signifier à Monsieur [U] [J] un commandement de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 08 août 2024, la SA SOGIMA, agissant poursuites et diligences de son Président directeur général, a fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en date du 11 juin 2024,

— prononcer la résiliation du bail du 28 septembre 2022,

— ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [U] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner à verser en outre, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

— le condamner à payer au titre de l’article 700 du CPC, la somme d’un montant de 800 euros,

— le condamner au paiement des frais et dépens de présente instance au titre de l’article 696 du CPC et aux intérêts de droits à compter de chaque terme du loyer (article 1153-1 du code civile),

A l’audience du 14 novembre 2024, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [U] [J] régulièrement cité à étude n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 29 septembre 2023 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de défaut de souscription d’une l’assurance couvrant les risques locatifs.

La SA SOGIMA a fait signifier un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à Monsieur [U] [J] le 11 juin 2024 par acte remis à étude.

Monsieur [U] [J] ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 juillet 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 11 juillet 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [U] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [U] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [U] [J] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 518,16 euros à ce jour, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de condamner Monsieur [U] [J] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SOGIMA, Monsieur [U] [J] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2023 entre la SA SOGIMA d’une part et Monsieur [U] [J] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le quinzième [Localité 4] sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq-cent-dix-huit euros et seize centimes (518,16 euros) à ce jour, à compter du 11 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à verser à la SA SOGIMA une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE