TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Décembre 2024

N° RG 20/08804 -

N° Portalis

DB3R-W-B7E-WF2A

N° Minute :

AFFAIRE

[R] [N] Profession: comptable

C/

[B] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Sabine DOUCINAUD-GIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 120

DEFENDEUR

Monsieur [B] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E448

L’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 6 mars 2020, M. [R] [N], propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°185 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8], a conclu avec M. [B] [P] une promesse synallagmatique de vente et d’achat sous conditions suspensives portant sur ce bien, prévoyant une réitération de la vente sous la forme authentique au plus tard le 5 juin 2020.

Cette réitération n’est pas intervenue.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 18 novembre 2020, M. [R] [N] a fait assigner M. [B] [P] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement, à titre principal, de voir ordonner la vente forcée du bien immobilier et de voir condamner le défendeur à lui verser le prix de vente majoré des frais de l’acte de vente ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et, à titre subsidiaire, de le voir condamner au paiement de la clause pénale, outre une indemnité d’immobilisation.

Par ordonnance en date du 14 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’exception d’incompétence soulevée par M. [B] [P] mais l’a rejetée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2021, M. [R] [N] demande au tribunal de :

— le dire et juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que M. [B] [P] n’a pas respecté ses obligations contractuelles découlant du compromis de vente signé chez notaire le 6 mars 2020,

— dire et juger que les agissements de M. [B] [P] lui ont causé un préjudice justifiant les demandes ci-après,

— débouter M. [B] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que M. [B] [P] ne peut invoquer aucune force majeure pour tenter de s’exonérer de ses obligations contractuelles,

en conséquence :

— condamner M. [B] [P] au paiement de la clause pénale à hauteur de 19 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la non-réalisation de la vente en raison de ses défaillances fautives,

— condamner M. [B] [P] à lui verser une indemnité d’immobilisation depuis le 6 mars 2020 et jusqu’au 15 janvier 2021, date de signature d’un nouveau compromis de vente, soit la somme de 16 500 euros,

— condamner M. [B] [P] à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice financier,

— débouter M. [B] [P] de ses demandes indemnitaires parfaitement infondées en droit et en fait,

en tout état de cause :

— condamner M. [B] [P] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [P] aux entiers dépens de la présente instance et ses suites,

— débouter M. [B] [P] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, M. [B] [P] demande au tribunal de :

— débouter M. [R] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater qu’il n’a pas pu obtenir son financement bancaire et que la promesse de vente liant les parties était assujettie à l’obtention d’un financement bancaire,

— constater que le contexte sanitaire exceptionnel a bouleversé totalement et de manière imprévisible (assimilable à un cas de force majeure) le rapport contractuel et ce d’autant qu’il a été gravement malade et touché par la Covid-19,

— condamner M. [R] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros pour préjudice moral,

— condamner M. [R] [N] à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [N] aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire et juger », « constater » et « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des prétentions du demandeur, qui n’est pas contestée.

1 – Sur la demande de paiement de la clause pénale

1.1 – Moyens des parties

M. [R] [N] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-5, 1134 et 1304-3 du code civil, de condamner M. [B] [P] au paiement de la clause pénale à hauteur de 19 000 euros à titre de dommages et intérêts. Au soutien de sa prétention, il fait valoir que ce dernier n’a pas respecté son obligation de verser le dépôt de garantie au plus tard le 16 mars 2020, tel que prévu par la promesse de vente. Il ajoute qu’il n’a pas davantage justifié des démarches entreprises pour obtenir un financement et des refus éventuellement essuyés, là-encore en contravention avec les stipulations de la promesse de vente. Il en déduit qu’il a fait échec à la réitération de la vente par acte authentique, ce malgré les délais complémentaires qui lui ont été accordés.

En réponse aux moyens développés par le défendeur, il soutient que la crise sanitaire n’a pas exonéré ce dernier de ses obligations contractuelles et qu’elle ne peut justifier de ses défaillances, le confinement ayant été ordonné le 17 mars 2020, soit postérieurement à la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être versé. Il précise en outre que M. [P] n’a pas pris la peine de répondre aux sollicitations et relances qui lui ont été adressées et qu’il ne l’a jamais informé d’éventuelles difficultés à entrer en contact avec les banques. Encore, selon lui, aucun élément ne justifie que le caractère tardif des refus de prêt incomberait aux banques et non au défendeur, ni que celui-ci aurait été malade de la Covid-19 pendant plusieurs mois. Enfin, il prétend que, si les délais contractuels ont pu être repoussés à août 2020 en application de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, M. [P] n’a réagi qu’en décembre 2020, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation. Il considère dès lors qu’il n’y a pas lieu de modérer la clause pénale.

M. [B] [P] conclut au débouté de cette prétention. Il considère, sur le fondement de l’article 1218 du code civil, qu’aucune inexécution fautive ne peut lui être reprochée dès lors que la non-réitération de la vente résulte de l’absence d’obtention du prêt bancaire destiné à financer son acquisition et qu’il a fait le maximum pour obtenir le dit prêt au vu de la crise sanitaire, qui constitue un cas de force majeure, et de la fermeture des agences bancaires. Il ajoute que les délais contractuels auraient dû être suspendus par le notaire en charge de la vente en application des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 et que sa bonne foi ne saurait être remise en cause, ayant été malade et affaibli par la Covid-19 dès le mois d’avril 2020. Il indique qu’à tout le moins, le juge devra réduire la clause pénale à l’euro symbolique en vertu de l’article 1231-5, alinéa 3, du code civil.

1.2 – Réponse du tribunal

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au débiteur obligé sous condition de démontrer qu’il a tout mis en œuvre pour obtenir la réalisation de la condition selon les modalités et dans les délais requis.

Selon l’article 1231-5, alinéas 1 et 2, du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente et d’achat conclue le 6 mars 2020 entre les parties prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt rédigée comme suit :

« Que l’ACQUEREUR obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant global maximum du ou des prêts envisagés : CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (190 000,00 €),

— durée maximale de remboursement : 25 ans,

— taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 1.50 %,

— garantie : une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur).

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 6 mai 2020 et selon les modalités ci-après définies.

Obligations de l’ACQUEREUR

L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai de QUATORZE (14) jours, à compter des présentes, soit au plus le 20 mars 2020.

Toutefois, le VENDEUR ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR devra suivre l’instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés et de manière générale tout mettre en œuvre pour qu’aboutisse la demande de prêt, dans le délai de la présente condition suspensive.

L’ACQUEREUR est informé :

— que la condition serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du Code civil si, par sa faute ou sa négligence, il en empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance ;

— que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entraîner l’application de cette sanction à son encontre.

L’ACQUEREUR devra justifier à son notaire et au VENDEUR, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, la ou les attestations de demandes de prêt, les offres de prêt à lui faites ou le ou les refus opposés à ses demandes de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.

En cas de non obtention d’une offre prêt, il devra justifier d’au minimum 2 refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.

Faute par l’ACQUEREUR d’avoir informé son notaire et le VENDEUR dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par l’ACQUEREUR d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le VENDEUR d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, restée sans réponse par l’ACQUEREUR. » (Sic).

Il apparaît à la lecture du refus de prêt émanant de la société Crédit mutuel que M. [B] [P] a formé sa demande de prêt le 26 mars 2020, soit postérieurement au délai qui lui était imparti par la promesse.

Aussi, aucun élément ne permet de déterminer que le refus de prêt émanant de la société La Banque postale ferait suite à une demande de prêt déposée avant l’expiration de ce délai.

Au surplus, ces deux refus de prêt sont datés respectivement des 16 et 22 décembre 2020, alors que l’obtention du ou des prêts aurait dû intervenir au plus tard le 6 mai 2020.

Le défendeur n’établit pas qu’il aurait mis en œuvre toutes les diligences nécessaires pour que ses demandes de prêt soient déposées et instruites dans les meilleurs délais et que seul un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil serait à l’origine de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

Notamment, il peut être noté qu’une éventuelle contamination par la Covid-19, postérieurement au délai fixé pour déposer les demandes de prêt, ne peut expliquer un retard dans le dépôt desdites demandes, ni même un retard de plus de sept mois dans l’obtention d’une réponse de la part des établissements bancaires, dont les activités n’ont pas été totalement paralysées au cours de la période de crise sanitaire.

Il en va de même du décès de la mère du défendeur, qui est intervenu de nombreux mois plus tard, à savoir le 11 mars 2022.

Encore, la preuve n’est pas rapportée que les demandes de prêt ayant abouti aux refus susvisés auraient été conformes aux caractéristiques précisées dans la promesse, notamment concernant le taux d’intérêt maximal.

Au vu de ces éléments, desquels il ressort que M. [B] [P] n’a pas respecté les obligations lui incombant en vertu de la promesse, la condition suspensive d’obtention de prêt doit être considérée accomplie.

Le défendeur ne peut à cet égard utilement invoquer l’application de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, celui-ci ne prévoyant aucune prorogation pour la réalisation d’une condition suspensive.

Il peut en tout état de cause être relevé qu’il ne démontre pas qu’il aurait respecté les obligations mises à sa charge par la promesse postérieurement à la période juridiquement protégée.

La promesse synallagmatique de vente et d’achat contenait par ailleurs une clause pénale, selon laquelle :

« Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de DIX-NEUF MILLE EUROS (19 000 €). ».

N’étant ni allégué ni établi que les autres conditions suspensives prévues à la promesse n’auraient pas été accomplies, cette clause, qui n’apparaît pas manifestement excessive, peut recevoir application.

En conséquence, M. [B] [P] sera condamné à payer à M. [R] [N] la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale.

2 – Sur la demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation

2.1 – Moyens des parties

M. [R] [N] demande au tribunal de condamner M. [B] [P] à lui payer une indemnité d’immobilisation à hauteur de 16 500 euros couvrant la période du 6 mars 2020 au 15 janvier 2021, date de signature d’un nouveau compromis de vente. Il explique que, durant toute cette période, il n’a pas pu remettre son bien en vente en raison de l’existence de la promesse de vente, puis en raison du nouveau confinement ordonné, qui a empêché la visite de son bien. Il précise que l’indemnité d’immobilisation est calculée sur la base d’un montant de 1 500 euros par mois.

M. [B] [P] s’oppose à cette prétention qu’il considère injustifiée pour les raisons exposées ci-avant dans la partie afférente à la clause pénale. Il relève encore que le demandeur a finalement pu vendre son bien et qu’il était libre de le faire à compter du moment où il estimait que la condition suspension relative à l’obtention d’un prêt bancaire ne s’était pas réalisée. Il indique enfin que le délai de vente est uniquement dû au contexte du marché, lié à la crise sanitaire.

2.2 – Réponse du tribunal

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

En l’espèce, M. [R] [N] ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, si le défendeur a commis une faute ayant empêché la réitération de la vente au plus tard le 5 juin 2020, tel que prévu par la promesse, il convient de relever que le préjudice tenant à l’immobilisation du bien du demandeur jusqu’à cette date a d’ores et déjà été indemnisé par le biais de l’application de la clause pénale.

Aussi, les entraves alléguées à la vente du bien postérieurement au 5 juin 2020, qui résultent de la crise sanitaire, ne sont pas imputables au défendeur, de sorte qu’aucune demande indemnitaire ne peut prospérer sur ce point.

En conséquence, M. [R] [N] sera débouté de sa demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] [N]

3.1 – Moyens des parties

M. [R] [N] demande au tribunal de condamner M. [B] [P] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice financier. Il explique que cette somme correspond à la différence entre le prix qu’il aurait perçu si la vente avec le défendeur avait pu aboutir, à savoir 185 000 euros net vendeur, et le prix qui lui a finalement été versé aux termes de la nouvelle promesse de vente qu’il a conclue le 15 janvier 2021 et qui a été réitérée devant notaire le 29 avril 2021, à savoir 175 000 euros net vendeur, après déduction des frais d’agence à hauteur de 5 000 euros.

M. [B] [P] conclut au débouté de cette prétention qu’il considère injustifiée pour les raisons exposées ci-avant dans la partie afférente à la clause pénale. Il ajoute que les frais d’agence ne peuvent être mis à sa charge et que la baisse du prix du marché, qui est la conséquence de la crise sanitaire, ne lui est pas imputable.

3.2 – Réponse du tribunal

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

En l’espèce, M. [R] [N] ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, il ne démontre pas de lien de causalité entre la faute commise par le défendeur et la vente de son bien à un prix inférieur à celui initialement prévu.

En conséquence, la demande de réparation formée par M. [R] [N] au titre de son préjudice financier sera rejetée.

4 – Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [B] [P]

4.1 – Moyens des parties

A titre reconventionnel, M. [B] [P] demande au tribunal de condamner M. [R] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral. Il explique qu’il a été durement touché par la crise de la Covid-19 avec sa famille, qu’il a tout fait pour honorer ses engagements malgré le contexte exceptionnel, qu’il vit mal cette procédure qui a été diligentée en violation de ses droits, et que la demande initiale de vente forcée l’a traumatisé.

M. [R] [N] s’oppose à cette prétention. Il considère que les conditions posées par l’article 1240 du code civil ne sont pas réunies, le défendeur ne justifiant nullement d’un comportement fautif de sa part, d’un éventuel traumatisme ou encore d’un lien de causalité entre les deux.

4.2 – Réponse du tribunal

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

En l’espèce, M. [B] [P] ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, les demandes formées par M. [R] [N] ayant été partiellement accueillies, il ne peut lui être reproché d’avoir introduit la présente instance.

Il ne peut davantage lui être reproché d’avoir initialement sollicité que soit ordonnée la vente forcée du bien, une telle prétention tendant uniquement à la défense de ses intérêts.

Aussi, le défendeur ne communique aucun élément de nature à justifier de la réalité et du quantum du préjudice moral qu’il allègue, étant précisé que la crise sanitaire et les répercussions qu’elle a pu avoir sur ce dernier ne sont pas imputables au demandeur.

En conséquence, la demande de réparation formée par M. [B] [P] au titre de son préjudice moral sera rejetée.

5 – Sur les demandes accessoires

5.1 – Sur les dépens

M. [B] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

5.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [B] [P], condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et devra verser au demandeur une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [B] [P] à payer à M. [R] [N] la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale,

DEBOUTE M. [R] [N] de sa demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation,

DEBOUTE M. [R] [N] de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice financier,

DEBOUTE M. [B] [P] de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE M. [B] [P] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [B] [P] à payer à M. [R] [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [B] [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT