TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e SARKISSIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025

à Mme [B] [H] Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05722 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OOD

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I], [T] [U]

né le 05 Janvier 1943 à [Localité 5]

domicilié : chez SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA) (Mandataire), [Adresse 3]

représenté par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [B] [H]

née le 04 Janvier 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 24 août 2022, à effet du 5 août 2022, Monsieur [I] [U] a consenti à Madame [F] [B] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1] dans le quatrième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 940 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [F] [B] [H] le 25 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.876,70 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, Monsieur [I] [U], agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner en référé Madame [F] [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 11728 du code civil aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 4.236,71 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation et avec anatocisme, à parfaire ou à diminuer,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majorée des charges jusqu’à reprise effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [I] [U], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à 4.683,85 euros au 4 novembre 2024.

Comparant en personne, Madame [F] [B] [H] a reconnu la dette mais s’est prévalue d’un virement de 500 euros effectué trois ou quatre jours plus tôt. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [U] s’en est rapporté sur la demande de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe. Madame [F] [B] [H] a été autorisée à justifier du versement de 500 euros effectué avant l’audience dans le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [I] [U] justifie d’une dénonce de l’assignation du 11 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 12 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action en résiliation du bail est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 24 août 2022 contient une clause résolutoire (article 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 2.876,70 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Madame [F] [B] [H] fait état de désordres liés à une humidité, résorbés tardivement par le bailleur avec l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) mais ne rapporte pas la preuve de ces désordres ou du caractère inhabitable du logement à la date de délivrance du commandement de payer, celle-ci ne versant aucune pièce au débat. Il en résulte l’absence de contestation sérieuse.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

Madame [F] [B] [H] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [F] [B] [H] est redevable des loyers et des charges impayés.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] [B] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.044,57 euros actuellement, et de condamner Madame [F] [B] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [F] [B] [H] reste devoir la somme de 4.683,85 euros, à la date du 4 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Madame [F] [B] [H] ne conteste pas sa dette tant dans son principe que dans son montant.

Madame [F] [B] [H] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 4.683,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date de l’assignation, avec capitalisation des intérêts, de droit en application de l’article 1343-2 du code civil.

Si le virement de 500 euros postérieur au 4 novembre 2024 et non daté est effectif, il viendra en déduction de cette somme au stade de l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Elle sera rejetée en application de l’article 1231-6 du code civil en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par le retard de paiement des loyers

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [F] [B] [H] communique par courriel le 23 novembre 2024 une confirmation non datée d’un virement d’un montant de 520 euros.

En l’absence de preuve de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement de Madame [F] [B] [H] avant l’audience du 14 novembre 2024 intervenant le 9 septembre 2024, les conditions d’octroi d’un délai de paiement ne sont pas réunies. La demande de délais de paiement fondée sur l’article 24 susvisé et la demande subséquente suspension des effets de la clause résolutoire seront par conséquent rejetée.

Tenant la situation de Madame [F] [B] [H], mère célibataire de deux enfants, et les versements effectués, l’octroi d’un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil est justifié, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 24 août 2022 entre Monsieur [I] [U] et Madame [F] [B] [H] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] dans le [Adresse 6] [Localité 4] sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [B] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [B] [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit mille quarante quatre euros et cinquante-sept centimes (1.044,57 euros) à ce jour, à compter du 26 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [B] [H] à verser à Madame [F] [B] [H] à titre provisionnel, la somme de quatre mille six cent quatre vingt-trois euros et quatre-vingt-cinq centimes (4.683,85 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 4 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal du 11 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Madame [F] [B] [H] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de quatre cent quatre-vingt-quinze euros (495 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due, en application de l’article 1343-5 du code civil ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [F] [B] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente