TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2024

Président : MANACH,

Greffier : SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024

GROSSE :

Le 19/02/24

à M^e LACOME D’ESTALENX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/06677 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CWB

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOMBE D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [O] [C] [I]

né le 19 Janvier 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2023, la société NEXITY STUDEA a donné à bail à Monsieur [O] [C] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] moyennant un loyer de 485,40 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte séparé du du 2 mars 2023, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [O] [C] [I] dans la limite de 36.000 € pour une durée de 12 mois à compter du 2 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, la société SA NEXITY STUDEA a fait délivrer à Monsieur [O] [C] [I] un commandement de payer la somme principale de 1.456,20 € au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2023 incluse.

Suivant acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, la SA NEXITY STUDEA et la société SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [O] [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation à compter du 6 août 2023 ;à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail;le condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et à remettre les clés du logement à la société NEXITY STUDEA à compter de la date du jugement à intervenir ;ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;le condamner au paiement de la somme de 1.473,27 € au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2023 échu avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante : 417,07 € à la société NEXITY STUDEA et la somme de 1.056,20 € à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société NEXITY STUDEA à hauteur de ce montant ;le condamner à payer à la société NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ;le condamner à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 8 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, les sociétés NEXITY STUDEA et SEYNA, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [O] [C] [I] n’a pas comparu et n’était pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 9 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions précitées.

En outre, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 8 juin 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2023, pour la somme en principal de 1.456,20 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 août 2023 à minuit.

Monsieur [O] [C] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [O] [C] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clésau bailleur.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement

En l’espèce, le bailleur communique un décompte actualisé de sa créance arrêté au 1er septembre 2023, échéance de septembre échue, indiquant un solde débiteur de 1.473,27 euros.

Par ailleurs, il résulte de la quittance subrogative en date du 6 juillet 2023 que la société SEYNA a réglé la somme de 1.056,20 € en sa qualité de caution de Monsieur [O] [C] [I] au titre du paiement des dettes locatives de ce dernier. Il sera rappelé qu’aux termes de son engagement de cautionnement du 2 mars 2023, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [O] [C] [I] dans la limite de 36.000 € pour une durée de 12 mois à compter du 2 mars 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [C] [I] à payer la somme de 1.473,27 € au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2023 échu avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la division suivante conformément aux dispositions de l’article 2306 du code civil :

1.056,20 € à la société SEYNA ;417,07 € à la société NEXITY STUDEA.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [C] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il conviendra de condamner Monsieur [O] [C] [I] à payer à la société NEXITY STUDEA et à la société SEYNA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2023 entre la société NEXITY STUDEA et Monsieur [O] [C] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 août 2023 à minuit,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [C] [I] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [I] à payer à la société NEXITY STUDEA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [I] à payer la somme de 1.473,27 € au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2023 échu avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la division suivante :

1.056,20 € à la société SEYNA ;417,07 € à la société NEXITY STUDEA.

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [I] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [I] à payer à la société NEXITY STUDEA et à la société SEYNA la somme de de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE