TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01118 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGE3

N° de Minute : 25/00612

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

[B] [U]

[S] [U]

C/

[P] [Y]

[C] [E] épouse [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [U], demeurant [Adresse 9]

Mme [S] [U], demeurant [Adresse 9]

représentés par Maîre Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au Barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [Y], demeurant [Adresse 5]

Mme [C] [E] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Septembre 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 décembre 2015 à effet du 25 décembre 2015, Mme [S] [U] et M. [B] [U] ont donné à bail à M. [P] [Y] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 12], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 555 euros, outre une provision sur charges de 145 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte séparé du 23 décembre 2015, Mme [C] [E] épouse [W] s’est portée caution solidaire du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, Mme [S] [U] et M. [B] [U] ont fait signifier à M. [P] [Y] un commandement de payer la somme principale de 3.113,55 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 5 août 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice le 13 août 2024 à Mme [C] [E] épouse [W].

Par actes signifiés par commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 et 20 janvier 2025, Mme [S] [U] et M. [B] [U] ont fait assigner M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W] en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Concilier les parties si faire se peut et à défaut ;

Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent M. [P] [Y] est occupant(e) sans droit ni titre.

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [P] [Y] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner solidairement M. [P] [Y] et Mme [C] [W] née [E] au paiement :

de la somme de 5 226,85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10/12/2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil.

d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail

de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 18 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, Mme [S] [U] et M. [B] [U] comparaissent représentés par leur conseil.

Mme [S] [U] et M. [B] [U] s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 21 août 2025, à la somme de 7.025,63 euros. Ils indiquent également que le locataire est toujours dans les lieux.

Régulièrement assignés par remise de l’acte à domicile et par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens de Mme [S] [U] et M. [B] [U], le juge se réfère expressément à l’assignation susvisée.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Elle indique que M. [P] [Y] est marié et a trois enfants, qu’il perçoit un salaire de 1 082,10 euros et doit assumer 944,86 euros (819,86 euros au titre du loyer, 90 euros au titre de l’électricité, 15 euros au titre de la facture de téléphone et 20 euros au titre de l’assurance habitation). Le rapport social précise que le budget fragile de la famille a été déséquilibré par un prêt contracté par M. [Y] pour entreprendre une activité professionnelle de mécanique automobile. Les locataires seraient en désaccord avec le propriétaire sur l’état du logement qualifié de délabré. Accompagné par les services sociaux du département, des démarches sont entreprises auprès du FSL sous réserve d’un versement significatif de la famille pour réduire le montant de la dette. Un dossier DALO est également en cours, les demandes de logement social restant à ce jour vaines.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W], assignés à domicile et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Mme [S] [U] et M. [B] [U] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 24 décembre 2015 à effet au 25 décembre 2015 entre les parties contient une clause intitulée « Clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Dès lors, il conviendra d’appliquer ce délai de deux mois au titre de la sécurité juridique.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [P] [Y] le 1er août 2024, pour la somme en principal de 3.113,55 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 1er octobre 2024.

L’expulsion de M. [P] [Y] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la validité de l’engagement de caution :

Le contrat de cautionnement en date du 23 décembre 2015 n’est pas soumis à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil. Dès lors, il conviendra d’appliquer la loi ancienne.

En application de l’article 2292 du code civil en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022 applicable en l’espèce, dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par loi n°2014-366 du 24 mars 2014 en vigueur du 27 mars 2014 au 29 janvier 2017 applicable en l’espèce,

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, les demandeurs produisent le cautionnement signé le 23 décembre 2015. Ce dernier porte la mention manuscrite suivante : « Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je contracte,

Je, soussigné, Mme [D]

Déclare avoir conscience d’engager mes biens et revenus personnels par les présentes :

Déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement :

— des loyers et des charges

— des impôts et taxes

— des réparations locatives

— des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts

— de tous intérêts

dus par M. ET MME [Y] [N] ET [J]

Pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyers charges comprises tels que fixés dans le bail et ce, même en cas de changement de bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du 24/12/2015 pour les locaux situés dans l’immeuble sis à [Localité 11] au [Adresse 4]

Bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis.

— Ai noté que :

Le montant initial du loyer mensuel s’élève à 555 euros (cinq cent cinquante-cinq euros) représentant pour la première année un loyer de 6.660 € (six mille six cent soixante euros) .

Les provisions mensuelles sur charges locatives s’élèvent à 145 euros (cent quarante-cinq euros) :

Le loyer et les provisions mensuelles sur charges locatives étant payables par mois – d’avance.

Le loyer est révisé automatiquement et de plein droit chaque année le 24/12…

La dernière valeur de l’indice de référence des loyers (IRL) connue à ce jour est celle du …3° trimestre 2015… valeur 125.26…

Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du Code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée de neuf (9) ans, soit jusqu’au 23/12/2024…

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.»

Dès lors, ce cautionnement apparait conforme aux dispositions précitées en étant souligné que la caution régulièrement citée n’a pas comparu et n’a pas entendu faire connaitre une contestation.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, Mme [S] [U] et M. [B] [U] produisent un décompte démontrant que M. [P] [Y] reste leur devoir la somme de 7.025,63 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 21 août 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

Il convient cependant de déduire du montant de la dette les sommes suivantes, correspondant à divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance :

266,24 euros au titre du « commandement de payer » en date du mois d’août 2024

328,21 euros au titre de la « Fact. Cdj assignation » en date du mois de février 2025

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 6.431,18 euros.

M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W], absents à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Toutefois, l’acte de cautionnement prévoit que sa validité ne peut dépasser la durée de neuf ans, soit jusqu’au 23 décembre 2024. Dès lors, Mme [C] [E] épouse [W] ne sera tenue aux impayés locatifs et indemnités d’occupation qu’à cette date.

En l’espèce, en date du 23 décembre 2024, la dette locative s’élève à 5 052,09 euros, échéance du mois de décembre 2024 inclus.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W], en sa qualité de caution, à payer à Mme [S] [U] et M. [B] [U] la somme de 4.785,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 décembre 2024 dernière échéance incluse.

Partant, M. [P] [Y] sera condamné à payer à Mme [S] [U] et M. [B] [U] la somme de 1 645,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compris entre le 1er janvier 2025 et arrêtée au 21 août 2025, échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

M. [P] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 835,28 euros, pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [S] [U] et M. [B] [U] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W], en sa qualité de caution, qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W] en sa qualité de caution, condamnés aux dépens, devront verser in solidum à Mme [S] [U] et M. [B] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2015 à effet au 25 décembre 2015 entre Mme [S] [U] et M. [B] [U] d’une part et M. [P] [Y] d’autre part concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 12] sont acquises à la date du 1er octobre 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour M. [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W] à payer à Mme [S] [U] et M. [B] [U] la somme de 4 785,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 décembre 2024 dernière échéance incluse ;

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer à Mme [S] [U] et M. [B] [U] la somme de 1.645,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compris entre le 1er janvier 2025 et arrêtée au 21 août 2025, échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer à Mme [S] [U] et M. [B] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 835,28 euros, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [P] [Y] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W] en sa qualité de caution aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [Y] et Mme [C] [E] épouse [W] en sa qualité de caution à payer à Mme [S] [U] et M. [B] [U] la somme de euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe, le 17 novembre 2025.

LA GREFFIERE,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,