TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 27 février 2025

à M^e PLANTARD

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/06374 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SGB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [T]

né le 01 Janvier 2000 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 octobre 2019, la SA VILOGIA a consenti à Monsieur [I] [T] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,76 euros outre 150 euros à titre de provision pour charges.

Le 17 janvier 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à Monsieur [I] [T] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 1 516,73 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de Commissaire de justice du 26 septembre 2024, la SA VILOGIA a fait citer en référé Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

— constater la résiliation du bail signé le 29 octobre 2019, par l’effet de la clause résolutoire,

À titre principal, en raison de la non-justification de l’assurance,

À titre subsidiaire en raison du non-paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] et de tout occupant de son chef du logement sis, [Adresse 3],

— condamner Monsieur [I] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoire égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, éventuellement majoré des augmentations légales et réglementaires à venir, et ce jusqu’au départ effectif de l’appartement,

— condamner Monsieur [I] [T] à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2 007,64 euros au titre de la dette locative provisoirement arrêtée au 04 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement,

— ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes restantes dues,

— condamner Monsieur [I] [T] au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [I] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 008,52 euros au 30 novembre 2024.

Bien que cité par acte remis à étude, Monsieur [I] [T] ne comparait pas et n’est pas représenté.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la décision rendue est réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 29 octobre 2019 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 1 516,73 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 17 janvier 2024 par acte remis à étude.

Monsieur [I] [T] qui ne comparait pas ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 février 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 17 février 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [I] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [I] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [I] [T] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 521,26 euros, éventuellement majoré des augmentations légales et réglementaires à venir et de condamner Monsieur [I] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [T] reste devoir la somme de 2 679,47 euros, à la date du 30 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [T] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [I] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 679,47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 516,73 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA VILOGIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 29 octobre 2019 et portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [T] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à titre de provision à la SA VILOGIA la somme de 2 679,47 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 1 516,73 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 521,26 euros à compter du 01 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera éventuellement majorée des obligations légales et réglementaires à venir ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [I] [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT