TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e Caroline CAUSSE

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00960 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QV7

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [N] [L] [Y]

née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S.U. REHABILITATION DE L’IMMOBILIER COMPLEXE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [Y] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3]. Elle a signé le 20 décembre 2023 un compromis de vente de ce bien avec la SASU Réhabilitation de l’immobilier complexe.

Dans cet acte notarial, il est précisé dans le paragraphe « PROPRIETE JOUISSANCE » – page 4 – que : « L’acquéreur fait son affaire personnelle de l’occupation illégale du bien vendu aux présentes pour le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le vendeur donne d’ores et déjà son accord pour que l’acquéreur engage à son nom uniquement et à ses frais, toutes démarches et procédures, y compris judiciaires, aux fins d’obtenir l’expulsion des occupants sans droit ni titre. »

Madame [N] [Y] ayant appris qu’une personne occupée illégalement son logement, elle a mandaté un commissaire de justice qui s’est rendu sur place et a constaté cette occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, Madame [N] [Y] et la SASU Réhabilitation de l’immobilier complexe font assigner en référé Monsieur [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, vu les dispositions des articles L 321.2.2 et suivants du COJ, 835 du code de procédure civile, L 412-6 du code des procédures civiles de l’exécution, vu les voies de fait :

— Venir Monsieur [P] [U] s’entendre dire et juger qu’il est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 3],

— Ordonner son expulsion sur minute et sans délai conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire,

— Supprimer le bénéfice des dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles de l’exécution,

— Autoriser les requérantes à débarrasser les lieux aux frais du requis,

— Condamner Monsieur [P] [U] à verser à Madame [Y] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la valeur locative du bien, jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— Condamner le requis au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Le condamner aux entiers dépens,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024 date à laquelle Madame [N] [Y] et la SASU Réhabilitation de l’immobilier complexe, représentées par leur conseil, réitère les termes de son assignation et Monsieur [P] [U], bien que régulièrement cité par acte remis en étude, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré à la date du 18 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

Madame [N] [Y] est bien propriétaire de l’appartement sis [Adresse 3], objet du présent litige.Il a été constaté par procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024 que cet appartement est occupé par une personne ce-disant Monsieur [P] [U], lequel ayant affirmé à l’officier ministériel être entré dans l’appartement par effraction et le squatter en toute connaissance de cause dans l’attente de son expulsion.

Il est donc établi que Monsieur [P] [U] occupe les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Concernant les mesures à prendre pour faire cesser ce trouble, le juge des référés doit donc se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les droits fondamentaux invoqués et garantis comme le droit de toute personne au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile protégé par les dispositions de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre à Madame [N] [Y] de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 3], occupé illicitement.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Enfin, selon la Cour d’appel de Lyon (8ème chambre, 3 avril 2018, n° 17/08397) : « Le fait de prendre possession d’un local sans y être autorisé par le propriétaire et sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de ses droits, constitue incontestablement une voie de fait, même en l’absence d’effraction ou de dégradation des lieux occupés ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur [P] [U] reconnaît devant le commissaire de justice être entré dans l’appartement sis [Adresse 3] par effraction et le squatter en toute connaissance de cause, attendant son expulsion. Madame [N] [Y] indique en outre que la serrure a été changée, ses clés n’ouvrant plus la porte.

En conséquence, les circonstances dans lesquelles Monsieur [P] [U] a pu s’introduire dans les locaux situé [Adresse 3] caractérisent donc bien une voie de fait.

Les délais prévus par les dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution sont donc supprimés.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

En l’espèce, les éléments fournis par Madame [N] [Y] mais aussi l’absence de procès-verbal d’état des lieux permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par Madame [N] [Y] à la somme de 400 euros et Monsieur [P] [U] sera condamné à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter du 10 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [U] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur ;

CONSTATE que Monsieur [P] [U] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3], appartenant à Madame [N] [Y] ;

ORDONNE à Monsieur [P] [U] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 3], dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNE, l’expulsion de Monsieur [P] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 3], sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles lui appartenant sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [U] à payer à Madame [N] [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 400 à compter du 10 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [N] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [U] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La Greffière Le Président