TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e CONCAS Jules

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à M. [Z] [N]

Le 12 juillet 2024

à Mme [Z] [T]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02874 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JZP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SCPI FRUCTIRESIDENCE, domiciliée : chez SOCIETE AEW SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [Z]

né le 25 Juillet 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [T] [H] épouse [Z]

née le 04 Octobre 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [N] [Z], son conjoint, muni d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 août 2020, la société civile de placement immobilier (SCPI) Fructirésidence a donné à bail à Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] pour un loyer de 861 euros et une provision sur charges de 80 euros.

Le 6 décembre 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SCPI Fructirésidence a fait signifier à Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, la SCPI Fructirésidence, représentée par son liquidateur, la société par actions simplifiée (SAS) AEW, a fait assigner Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion immédiate,

— condamnation solidaire par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit 963,16 euros, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 8.511,39 euros à titre de provision, au titre de l’arriéré locatif au 9 février 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification au Préfet, de la notification à la CCAPEX et des frais à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 août 2023.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon ordonnance du 28 mars 2024 afin notamment que les défendeurs justifient des règlements en apportant une preuve claire de leurs bénéficiaires.

A l’audience du 23 mai 2024, la SCPI Fructirésidence, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Comparant en personne et représentant son épouse, Madame [T] [Z] née [H], selon pouvoir délivré pour l’audience du 25 janvier 2024, Monsieur [N] [Z] a reconnu le principe de sa dette mais en a contesté le montant, invoquant une dette d’un montant de 16.000 euros environ. Il a sollicité des délais de paiement, sur la base de trois versements de 5.000 euros chacun à compter du 10 juillet 2024, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La bailleresse s’est opposée à cette demande. Elle a actualisé le montant de sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 18.248 euros au regard du chèque d’un montant de 2.000 euros adressé à son gestionnaire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la qualité pour agir de la bailleresse

La qualité pour agir de la bailleresse est justifiée par la production de son titre de propriété, s’agissant d’une cession de parts de société civile immobilière (SCI) intervenue le 28 juillet 2023.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 mars 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 10 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCPI Fructirésidence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 août 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2022, pour la somme en principal de 6.562,91 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2023.

Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] sont redevables des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 994,02 euros actuellement, et de condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] à son paiement à compter du 7 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] restent devoir la somme de 20.248,83 euros à la date du 16 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] produisent à l’audience la copie d’un chèque en date du 23 février 2023 d’un montant de 2.000 euros, la bailleresse confirmant l’absence de prise en compte de ce chèque par son gestionnaire et ramenant sa demande à la somme de 18.248,83 euros.

Pour le surplus, les défendeurs ne justifient d’aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité (article VII).

Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] seront donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 18.248,83 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, indemnités d’occupation au 16 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant et les locataires assurant le versement d’une somme de 5.000 euros depuis l’audience du 25 janvier 2024, alors que seule une somme de 950 euros est versée le 8 février 2024, la demande sera rejetée en ce que les locataires ne sont pas en capacité de régler la dette que l’octroi de délais de paiement ne ferai qu’aggraver.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce inclus les coûts du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonce au Préfet et de la notification à la CCAPEX.

La demande relative aux frais d’exécution à venir sera rejetée.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2020 entre la SCPI Fructirésidence, d’une part, et Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 7 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCPI Fructirésidence pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit neuf cent quatre-vingt-quatorze euros et deux centimes (994,02 euros) à ce jour, à compter du 7 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] à verser à la SCPI Fructirésidence à titre provisionnel la somme de dix-huit mille deux cent quarante-huit euros et quatre-vingt-trois centimes (18.248,83 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, indemnités d’occupation au 16 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [T] [Z] née [H] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente