TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e GUEDON Caroline

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05197 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZT7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G]

né le 06 Avril 1942 à ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

non comparant

–

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 08 juillet 1997, la société [Localité 4] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [G] portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 696,54 francs.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [L] [G], le 21 février 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 710,99 euros en principal et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 22 février 2023 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2023, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 9 août 2023, la société [Localité 4] HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [L] [G] devant le juge du contentieux de la protection afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4 462,24 euros due au titre des loyers et charges impayés;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, faute de règlement des causes du commandement et de production d’une attestation d’assurance ;l’expulsion de Monsieur [L] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique si besoin est;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu jusqu’à la libération effective des lieux loués ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023 et après une réouverture des débats du 21 décembre 2023, occasion à laquelle le juge des contentieux de la protection a invité la société bailleresse à transmettre et à justifier, contradictoirement et préalablement à l’audience, du contenu des conditions générales du bail comprenant une clause résolutoire, le document transmis étant illisible et incomplet, l’affaire a été finalement retenue à l’audience du 1er février 2024.

A cette audience, la société [Localité 4] HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 4 337,54 euros au 31 janvier 2024, terme du mois de janvier inclus ;

Monsieur [L] [G], bien que régulièrement cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [L] [G] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant au bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée au locataire le 3 août 2023 a été dénoncée le 9 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 26 octobre 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon les modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés signalée le 22 février 2023 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône, soit plus de deux mois avant l’assignation du 03 août 2023.

Par conséquent la société [Localité 4] HABITAT est recevable en ses demandes.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 8 juillet 1997 contient une clause résolutoire (article 3) applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 21 février 2023 par acte remis à étude.

Le locataire ne justifie pas de cette assurance.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 21 mars 2023 sans possibilité d’accorder des délais suspensifs.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [L] [G] devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Faute par lui de ce faire, et aucune circonstance ne justifiant d’ordonner une expulsion sans délai, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L412-1 à L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

S’agissant des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [L] [G] sera redevable à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 575,30 euros ainsi que sollicité par la société bailleresse, et condamné à la payer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La société [Localité 4] HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance arrêté au 31 janvier 2024 à la somme de 4 337,54 euros ; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Monsieur [L] [G] n’a pas comparu, la société bailleresse ayant envoyé le montant de sa créance par lettre recommandé avec avis de réception du 17 janvier 2021 et ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail;

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 98,97 euros,129,52 euros, 151,45 euros, 156,43 euros, 149,02 euros, 149,53 euros et 175,95 euros qui correspondent aux frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3 326,67 euros, Monsieur [L] [G] qui ne justifie pas de l’extinction de son obligation, sera condamné à payer la somme de 3 326,67 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

Monsieur [L] [G] qui succombe supportera les entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’équité commande qu’il supporte également une partie des frais irrépétibles engagés par le bailleur et Monsieur [L] [G] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mars 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [G] de libérer les lieux situés [Adresse 3] dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 4] HABITAT, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 324,18 euros et ce jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] à payer à la société [Localité 4] HABITAT, la somme de 3 326,67 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 janvier 2023, terme du mois de janvier inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] à payer à la société [Localité 4] HABITAT la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE