TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à Mme [D] [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 février 2025

à M. [V] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05000 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JTN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [D] [W], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2018, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [S] [V] un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 341,19 euros, outre 11,07 euros d’accessoires, 161,92 euros de provisions sur charges et 30,77 euros au titre de la consommation d’eau froide ;

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a fait signifier à Monsieur [S] [V] par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1045,05 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 12 mars 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, dénoncé le 25 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’office public de l’Habitat "HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a fait assigner Monsieur [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 18 mars 2024 et prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [S] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5] ;

— condamner Monsieur [S] [V] à verser à Habitat [Localité 7] Provence la provision de 3 139,31 euros, comptes arrêtés au 19 juillet 2024 ;

— condamner Monsieur [S] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Monsieur [S] [V] à verser à Habitat [Localité 7] Provence la somme de 320 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [S] [V] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée l’audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, représenté par son chargé de gestion au sein de la Direction du Contentieux, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 720,79 euros, comptes arrêtés au 09 décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse, hors frais de procédure ;

Monsieur [S] [V] a comparu ; il a sollicité l’octroi de délais de paiements et a indiqué qu’il souhaitait rester dans les lieux en déclarant être marié, percevoir le RSA couple , soit environ 800 euros et être à la recherche d’un emploi en tant qu’agent de sécurité;

Le requérant a indiqué qu’il n’était pas opposé à ces demandes ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 24 octobre 2024 ;

De surcroît, L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail signé le 28 novembre 2018 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 1045,05 euros.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction le 28 novembre 2021, ce texte prévoyait que la clause résolutoire produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi , puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’ effet rétroactif.

Le preneur disposait donc un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [S] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois de novembre 2024, le questionnaire adressé au locataire le 06 octobre 2023 concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et le courrier du 28 novembre 2023 informant la locataire, qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 720,79 euros au 09 décembre 2024 hors frais de procédure, échéance du mois de novembre 2024 incluse;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 720,79 euros au 09 décembre 2024, Monsieur [S] [V] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 720,79 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 09 décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le décompte locatif produit aux débats par l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" établit que le locataire a repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant ;

Monsieur [V] [S] a sollicité l’octroi de délais de paiements et a indiqué qu’il souhaitait rester dans les lieux en déclarant être marié, percevoir le RSA couple , soit environ 800 euros et être à la recherche d’un emploi en tant qu’agent de sécurité;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

· Monsieur [S] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 614,92 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [V] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à payer à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE", à titre provisionnel, la somme de 720,79 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 09 décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [S] [V] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 20,02 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [V] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4],

— Monsieur [S] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 614,92 euros à ce jour sans que cette indemnité ne soit indexée ;

REJETONS la demande de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE