TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 21 novembre 2024

à M^e MATTEI

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/03442 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5A4U

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 avril 2024, la société 13 HABITAT a assigné Monsieur [Z] [N] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 1], au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner Monsieur [N] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 2190,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la société 13 HABITAT a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 5756,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la société 13 HABITAT a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [N], cité en l’Etude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La société 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 12 septembre 2024.

L’action de la société 13 HABITAT est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en constatation de résiliation du bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation:

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 1989, la société 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] pour un logement situé à [Adresse 1], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant un mois.

Le montant du loyer était de 1213,20 francs.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 27 septembre 2023, la société 13 HABITAT a fait commandement à Monsieur [N] d’avoir à payer la somme en principal de 671,61 euros dans un délai de six semaines.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 6 octobre 1989 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant un mois.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail un mois au moins après un commandement de payer rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur le paiement de l’arriéré locatif:

Monsieur [N] reste redevable des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [N] reste devoir la somme de 5495,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens.

Monsieur [N] sera donc condamné par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [N] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [N] sera tenu de payer à la société 13 HABITAT la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la société 13 HABITAT;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur [N] à payer à la société 13 HABITAT:

• la somme provisionnelle de 5495,32 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS la société 13 HABITAT du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [N] à payer à la société 13 HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 septembre 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,