Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00290 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I5PX

ONLE OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT

C/

M. [B] [W] [T]

M. [R] [O]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Association ONLE – OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e ROSSI Guillaume de la SELARL AGIS AVOCATS, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Najiba AAZIZ, avocat au barreau de DIJON

assignations en date des 09 Mai 2025 et 20 mai 2025

DEFENDEURS :

M. [B] [W] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

M. [R] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie DEFOURNEL

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort , rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2023, l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) a consenti un bail d’habitation à M. [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, cotisations et charges comprises de 467,92 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [R] [O].

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1609,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également tenté d’être dénoncé à la caution le 11 mars 2025 selon procès-verbal de recherches infructueuses.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [T] le 12 février 2025.

Par assignations des 9 mai et 20 mai 2025, l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [T] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [R] [O] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2169 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2025,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2025, s’élève désormais à 2695,54 euros. L’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La citation destinée à M. [R] [O] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de Procédure Civile.

L’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [B] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1609,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2025, M. [B] [T] lui devait la somme de 2695,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 467,92 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) ou à son mandataire.

4.Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce M. [R] [O] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par M. [B] [T].

De plus, le commandement de payer du 11 février 2025 a été régulièrement dénoncé à la caution le 11 mars 2025.

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [O] à payer à l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) la somme de 2695,54 euros euros, solidairement avec M. [B] [T].

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [T] et M. [R] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2023 entre l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant), d’une part, et M. [B] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] est résilié depuis le 12 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 467,92 euros euros (quatre cent sixante-sept euros et quatre-vingt-douze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [T] solidairement avec M. [R] [O], à payer à l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) la somme de 2695,54 euros (deux mille six cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [B] [T], solidairement avec M. [R] [O], à payer à l’association O.N.L.E (office national pour le logement étudiant) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [T], solidairement avec M. [R] [O], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 février 2025 et celui des assignations du 9 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge