TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 03 Octobre 2024

Enrôlement : N° RG 23/06283 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QLD

AFFAIRE : S.C.I. M ET F ( M^e Antoine D’AMALRIC)

C/ S.D.C. [Adresse 8] (M^e Valérie GERSON-SAVARESE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Octobre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. M ET F, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°  850 356 841, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 305 233 850, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 23 janvier 2023, la SCI M ET F a acquis de la SCI MOLIÈRE XIII le lot n°26 constitué d’un emplacement de parking en sous-sol, au sein de l’ensemble immobilier nommé « LE PARC STENDHAL » sis [Adresse 1].

Elle a ultérieurement réalisé des travaux afin de boxer son emplacement en le fermant par une porte.

Une assemblée générale s’est tenue le 27 mars 2023 au cours de laquelle une résolution n°50 a été adoptée, autorisant le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre de la SCI M ET F pour avoir fermé sa place de parking sans autorisation.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à la SCI M ET F le 17 avril 2023.

Par assignation du 08 juin 2023, la SCI M ET F a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic la société SIGA IMMOBILIER, aux fins de :

— JUGER QUE la SCI M ET F est recevable en son action,

— JUGER son action bien fondée ;

— JUGER QUE la SCI MOLIÈRE XIII s’était vue conférer un droit acquis en vertu d’un procès-verbal d’Assemblée générale du 16 juin 2016

— JUGER QUE ce droit acquis a été valablement transmis à la SCI M ET F lors de l’acquisition du lot appartenant à la SCI MOLIÈRE XIII,

En conséquence de quoi,

— JUGER QUE le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SIGA, ne pouvait pas procéder à l’annulation du procès-verbal du 16 juin 2016 en ce qu’il consacré un droit acquis à l’endroit de la SCI MOLIÈRE XIII valablement transmis lors de la vente à la SCI M ET F

— ANNULER la résolution 50 du Procès-Verbal de la séance du 17 avril 2023 de l’assemblée générale ordinaire du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SIGA, laquelle prévoit l’autorisation d’ester en justice à l’endroit de la requérante, la SCI M ET F en ce qu’elle est fondée sur une annulation erronée et sans droit d’une décision consacrant un droit acquis

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SIGA à verser la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/06283.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SCI MET F de sa demande d’annulation de la résolution N°50 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2023,

Reconventionnellement,

Vu les dispositions des articles 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article L131 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

Vu les pièces produites aux débats,

— CONDAMNER la SCI M ET F à procéder à la remise en l’état antérieur de l’emplacement de parking transformé en box garage sans autorisation, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— CONDAMNER la SCI M ET F à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024.

Par conclusions comportant demande de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées au RPVA le 3 juin 2024, la SCI M ET F a maintenu l’intégralité de ses demandes et a sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles.

Par conclusions comportant demande de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées au RPVA le 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a également maintenu ses demandes.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 juin 2024, au cours de laquelle les parties ont sollicité conjointement la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de leurs nouvelles écritures et pièces.

La décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Au terme de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du Tribunal.

En l’espèce, les parties sollicitent conjointement le rabat de l’ordonnance de clôture dans la mesure où la notification de conclusions la veille de l’ordonnance de clôture par le syndicat des copropriétaires a entrainé la nécessité pour la requérante d’y répliquer, et pour le syndicat de répondre par la suite à ces nouvelles conclusions en réplique.

Dans la mesure où le contradictoire a été respecté et où la nécessité de permettre à une partie de répondre à des conclusions adverses communiquées tardivement constitue une cause grave survenue depuis la clôture, le tribunal accueillera favorablement les conclusions déposées postérieurement à l’ordonnance de clôture du 21 mars 2024 qui sera rabattue, et une nouvelle clôture sera prononcée le 20 juin 2024, date de l’audience.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°50 de l’assemblée générale du 27 mars 2023

La recevabilité de l’action de la SCI M ET F, qui a bien été engagée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale contestée par un copropriétaire opposant, n’est pas discutée.

La SCI M ET F sollicite l’annulation de la résolution numéro 50 de l’assemblée générale du 27 mars 2023, libellée de la manière suivante :

« Décision à prendre concernant la mise en place d’une procédure judiciaire à l’encontre de la SCI M ET F qui a fermé son box sans autorisation de la copropriété (Article 24)

En 2022, la SCI MOLIERE XIII a informé le syndic SIGA qu’il allait fermer son box par une porte basculante. Le syndic l’informe qu’il faut mettre sa demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

La SCI MOLIERE XIII rétorque en indiquant qu’elle a eu l’accord de l’ancien syndic D4 IMMOBILIER.

Après avoir consulté la copropriété, il s’avère que celle-ci n’a pas donné son accord, ce qu’elle confirme en rejetant cette demande.

L’assemblée générale, après en avoir débattu, confie le dossier dans un premier temps au service juridique de la société SIGA.

Lors de la vente du garage de la SCI MOLIÈRE XIII, le syndic SIGA a notifié la vente en joignant la convocation, le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2022 où il est bien mentionné que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] refuse la fermeture du box de la SCI MOLIÈRE XIII et rejette sa demande.

Or, le nouvel acheteur, la SCI M ET F n’a pas tenu compte de ces états de fait et a fermé son box par une porte basculante.

Par conséquent, l’assemblée générale, après en avoir débattu, décide d’ester en justice la SCI M ET F. »

Elle fonde sa demande d’annulation sur le fait qu’elle avait un droit acquis à la réalisation des travaux aujourd’hui contestés par le syndicat des copropriétaires, dès lors qu’ils auraient été autorisés par une précédente décision d’assemblée générale. Elle estime par conséquent que la résolution ayant autorisé le syndic à ester en justice à son encontre au titre de ces travaux est irrégulière.

Il convient toutefois de constater que la résolution querellée n’est pas relative aux travaux en eux-mêmes et ne se prononce pas sur l’autorisation sollicitée par la SCI M ET F (ou son auteur la SCI MOLIERE XIII) de les réaliser.

Le tribunal n’est ainsi saisi dans le cadre de la présente instance que de la question de la régularité ou non de l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice à l’encontre de la requérante au titre de ces travaux.

Il n’appartient donc pas au tribunal, uniquement saisi de la régularité de cette autorisation donnée au syndic de saisir le juge, d’apprécier si l’action que le syndic est autorisé à engager ou les demandes qu’il est autorisé à formuler sont bien fondées.

Aucune irrégularité de cette autorisation au regard du droit de la copropriété n’étant par ailleurs invoquée, la demande d’annulation de cette résolution ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat sollicite reconventionnellement que la SCI M ET F soit condamnée sous astreinte à la remise en état de son lot, dont la consistance et l’aspect extérieur ont été modifiés selon elle sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il vise à l’appui de sa demande l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, ne peuvent être décidées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il n’est pas contesté par la SCI M ET F que les travaux qu’elle a réalisés nécessitaient une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle se prévaut cependant d’une autorisation obtenue par son vendeur lors d’une assemblée générale du 16 juin 2016, qui aurait créé un droit acquis à la réalisation des travaux à son profit, et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ultérieurement remettre en cause.

Le tribunal constate toutefois que la SCI M ET F ne démontre pas la réalité de cette autorisation puisque le procès-verbal d’assemblée générale du 16 juin 2016 au cours de laquelle elle aurait été donnée n’est pas produit.

Le syndicat démontre quant à lui que l’autorisation sollicitée a au contraire été refusée au vendeur de la SCI M ET F à deux reprises :

— une première fois par une résolution numéro 21 lors de l’assemblée générale du 10 mars 2009 ;

— une deuxième fois par une résolution numéro 20 lors de l’assemblée générale du 28 juin 2022.

Le fait que cette dernière décision mentionne « l’accord qui avait été donné par l’ancien syndic D4 IMMOBILIER le 16/6/2016 » ne saurait suffire à considérer qu’une autorisation de réalisation des travaux litigieux aurait été valablement donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale en ce sens n’est joint à celle-ci ni versé aux débats, et que seule une autorisation « par l’ancien syndic » est évoquée.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la SCI M ET F ou son auteur auraient été valablement autorisés à réaliser les travaux de fermeture de leur emplacement de parking, et il y a lieu d’ordonner la remise en état des lieux sous astreinte tel qu’il sera précisé au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI M ET F, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par ce dernier, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition des parties au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture rendue le 21 mars 2024, fixe la nouvelle date de la clôture au 20 juin 2024, date de l’audience de plaidoirie, et admet comme recevables les conclusions et pièces notifiées jusqu’à cette date ;

DEBOUTE la SCI M ET F de sa demande d’annulation de la résolution numéro 50 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mars 2023 ;

CONDAMNE reconventionnellement la SCI M ET F à procéder à la remise en état antérieur de son emplacement de parking objet du lot numéro 26, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI M ET F aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCI M ET F à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS SIGA, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le trois octobre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT