Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01229 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756J7

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2024

S.A. URBAVILEO

C/

[O] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience de Madame Domitille ASCOLI, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [V] [W], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [B]

demeurant [Adresse 6]

non comparant

DÉBATS : 07 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01229 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756J7 et plaidée à l’audience publique du 07 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17/10/22, la SA Urbavileo a donné à bail à Monsieur [O] [B] un logement, situé [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 337,30 euros outre 57,03 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 18/04/24, la SA Urbavileo a fait signifier à Monsieur [O] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2274,60 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 18/04/24, la SA Urbavileo a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 14/08/24, la SA Urbavileo a fait assigner Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,condamner Monsieur [O] [B], au paiement des sommes suivantes:2932,34 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 01/08/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 18/04/24,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,300,00 euros à titre de dommages et intérêts,300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 16/08/24 à la préfecture du Pas-de-[Localité 10].

A l’audience du 07/11/24, la SA Urbavileo, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1856,81 euros arrêtée selon décompte du 07/11/24.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [O] [B], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 elle indique que Monsieur [O] [B] n’a pas justifié de son assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Monsieur [O] [B], a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [O] [B], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant.

Monsieur [O] [B], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17/12/24 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [O] [B], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 10] le 16/08/24 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA Urbavileo justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18/04/24, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14/08/24, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17/10/22, du commandement de payer délivré le 18/04/24 et du décompte de la créance actualisé au 07/11/24 que la SA Urbavileo rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [B] à payer à la SA Urbavileo la somme de 1856,81 euros actualisée au 07/11/24, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [O] [B] le 18/04/24.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18/06/2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17/10/22 à compter du 19/06/24.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19/06/24, Monsieur [O] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter de 19/06/24 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SA Urbavileo ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18/04/24 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA Urbavileo aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17/10/22 entre la SA Urbavileo d’une part, et Monsieur [O] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 9] réunies à la date du 19/06/24,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 420,49 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à la SA Urbavileo la somme de 1856,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 07/11/24, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à verser à la SA Urbavileo l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA Urbavileo de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18/04/24, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION