TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e HEFTMAN Chloé

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/03430 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NRT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD VENANT AUX DROITS DE LOGEO MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]

non comparant

Madame [B] [X] épouse [E], demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]

non comparante

Par contrat sous signature privée du 3 mai 2017, la SA [Adresse 5], dans les droits et obligations de laquelle vient la SA D’HLM 3F SUD, a donné à bail à Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] un appartement à usage d’habitation et un box n° 176 situés [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 568,79 euros avec charges pour le logement et 50 euros avec charges pour le box.

Par acte sous signature privée du 22 mars 2018, la bailleresse a également loué aux époux [E] un second box n°177 sis à la même adresse moyennant un loyer de 50 euros avec charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 4] venant aux droits de la SA D’HLM LOGEO MEDITERRANEE, a fait signifier à Monsieur et Madame [E] par acte d’huissier de justice en date du 30 novembre 2021, un commandement de payer la somme de 1.969,22 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 26 avril 2023, dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 avril 2023, la SA [Adresse 4] venant aux droits de la SA D’HLM LOGEO MEDITERRANEE a attrait Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier au besoin, ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers en un lieu approprié aux frais et risques des requis ;condamner solidairement Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 982,56 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 21 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 29 juin 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et retenue le 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, la société 3F SUD, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 1.489,64 euros au 10 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Cités tous deux à étude, Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés lors des débats.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’a été remis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SA 3F SUD.

Il convient également de constater que la SA 3F SUD vient aux droits et obligations de SA [Adresse 5] suite à un arrêté de fusion absorption en date du 26 juin 2019.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 29 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 3 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus les 3 mai 2017 et 22 mars 2018 contiennent tous une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2021, pour la somme en principal de 1.969,22 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 janvier 2022.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur et Madame [E] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur et Madame [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur et Madame [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur et Madame [E] restent devoir la somme de 1.489,64 à la date du 10 janvier 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur et Madame [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame et Monsieur [E] et de toute information sur leur situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de leur accorder d’office des délais de paiement dérogatoires ou de droit commun.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter 3F SUD de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, les époux [E] supporteront les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 3 mai 2017 et 22 mars 2018, entre la SA [Adresse 5], dans les droits et obligations de laquelle vient la SA D’HLM 3F SUD d’une part, Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation et deux box n° 176 et n° 177, situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 31 janvier 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 4] venant aux droits de la SA D’HLM LOGEO MEDITERRANEE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] à verser à la SA [Adresse 4] venant aux droits de la SA D’HLM LOGEO MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 1.489,64 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 10 janvier 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] à payer à la SA [Adresse 4] venant aux droits de la SA D’HLM LOGEO MEDITERRANEE à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 31 janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 4] venant aux droits de la SA D’HLM LOGEO MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président