TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

09 AVRIL 2026

N° RG 25/02267 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7TC

Code NAC : 30Z

TLF

DEMANDERESSE :

La société ETABLISSEMENTS [Localité 1], société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 542 066 238 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Louis DELVOLVE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Véronique SCALISI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [Z] [H] [O] épouse [I]

née le 20 Janvier 1958 à [Localité 2] (69),

demeurant [Adresse 2],

2 Monsieur [G] [I]

né le 06 Mai 1951 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2],

3/ Monsieur [W] [I]

né le 31 Mars 1983 à [Localité 4] (75),

demeurant [Adresse 3],

représentés par Maître Charles-Edouard BRAULT du CABINET BRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 11 Avril 2025 reçu au greffe le 24 Avril 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Février 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président et M^me CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 09 Avril 2026.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. Etablissements [Localité 1] était locataire de locaux commerciaux situés [Adresse 4] [Localité 5] depuis le 1er octobre 1957.

Le bail a été renouvelé en dernier lieu le 9 novembre 2011 à effet rétroactif au 1er octobre 2011 avec les membres de l’indivision [I].

Par acte d’huissier du 16 mars 2020, les bailleurs ont délivré à la

S.A. Etablissements [Localité 1] un congé avec offre de renouvellement. La

S.A. Etablissements [Localité 1] a accepté le renouvellement avant d’y renoncer en exerçant son droit d’option par exploit du 14 février 2025 et de restituer les locaux le 28 février 2025.

Par actes en date du 27 avril 2023, la S.A. Etablissements [Localité 1] a assigné Madame [Z] [H] [O] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I], ci-après les consorts [I], devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, la S.A. Etablissements NICOLAS demande au tribunal de :

Vu l’article 1192 du Code Civil,

Vu les articles 1271 et suivants anciens du Code Civil,

Vu l’article 1755 du Code Civil,

— dire que l’acte de renouvellement de 1966 ainsi que tous les actes postérieurs ont opéré novation par substitution d’obligations, des engagements souscrits par la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] en 1957,

— dire que les obligations souscrites aux termes du bail de 1957 se sont éteintes par l’effet de la novation,

— dire que les différents renouvellements régularisés entre les parties depuis 1966 mettent uniquement à la charge du preneur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du balayage, du déversement à l’égout et le tiers des factures afférentes à l’abonnement et à la consommation d’eau de l’immeuble,

— dire et juger en conséquence que les bailleurs sont mal fondés à appeler auprès de la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] l’intégralité des charges de copropriété de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux occupés par cette dernière,

— condamner solidairement Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] à payer à la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] la somme de 8.961,23 euros à titre de remboursement de charges indues pour la période du 2ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2021, déduction faite des charges d’eau des années 2018 à 2023 et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024,

— condamner solidairement Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] à payer à la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] la somme de 11.500 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie versé entre leurs mains,

— débouter Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions telles que formées à l’encontre de la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1],

— condamner solidairement Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] à payer à la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du CPC,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Elle fait valoir que :

— si le bail initial prévoyait un paiement forfaitaire des charges, dès le renouvellement de 1966, les parties ont entendu le supprimer,

— les parties ont convenu que le preneur ne supporterait que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du balayage, du déversement à l’égout et le tiers des factures afférentes à l’abonnement et à la consommation d’eau de l’immeuble sur justificatif desdites factures,

— il s’est opéré novation au sens de l’article 1271 du code civil alors en vigueur,

— il n’a plus été fait référence au bail d’origine dans aucun acte postérieur au renouvellement de 1966,

— la modification de la situation juridique de l’immeuble et sa mise en copropriété en 1986 n’y changent rien,

— le renouvellement de 1993, premier signé après la mise en copropriété, contient les mêmes clauses que les renouvellements précédents de telle manière que les parties n’ont pas entendu modifier les règles de répartition des charges malgré la mise en copropriété,

— aucun acte n’a jamais mis à la charge du preneur le paiement des charges de copropriété,

— les bailleurs procèdent par voie d’appel de provisions trimestrielles sur charges alors que le principe même d’une provision n’est prévu par aucune disposition des renouvellements et dans le dernier état, du renouvellement de 2011,

— les sommes réglées à tort par la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] doivent lui être restituées,

— elle se reconnaît redevable de la somme de 264 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024,

— au titre des charges d’eau, et en l’état des éléments en la possession de la société ETABLISSEMENTS [Localité 1], cette dernière est redevable d’une somme de 2.039,35 euros (46,97 + 64,21 + 836,68 + 618,73 + 472,76),

— les charges d’eau du café sont déduites des charges appelées aux copropriétaires et sont supportées uniquement par le café de sorte qu’elles ne peuvent leur être répercutées,

— cette charge ne saurait donc être répercutée par les bailleurs puisqu’ils ne la supportent pas eux-mêmes,

— concernant les conséquences de l’exercice de son droit d’option, seules les dépenses portant sur le renouvellement du bail sont concernées à l’exclusion de toute autre,

— concernant la facture de 3.153,16 euros, elle concerne les démarches liées au renouvellement du bail mais également les discussions entre les parties relatives au présent litige portant sur les charges,

— faute de détail des prestations distinguant ces deux procédures, il est impossible de déterminer la part des honoraires se rapportant exclusivement au renouvellement de telle manière que ces frais ne sauraient être imputés au locataire,

— s’agissant de la facture de 11.067 euros, elle ne concerne pas uniquement la question du renouvellement mais également celle des charges et celle du départ du locataire,

— en l’absence de détail du temps passé et des honoraires subséquents, il est impossible de déterminer la part des honoraires se rapportant exclusivement au renouvellement,

— l’occupation ayant duré près de 70 ans sans que le bailleur ne réalise le moindre travaux, les locaux se sont nécessairement dégradés du fait de leur vétusté naturelle,

— les travaux invoqués ne consistent pas en une simple remise en bon état mais en une remise à neuf intégrale ce qui ne peut incomber au locataire au regard de la durée d’occupation,

— le montant du dépôt de garantie doit être restitué au preneur à son départ des lieux ce qui n’a pas été fait à ce jour.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, Madame [Z] [H] [O] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] demandent au tribunal, de :

Vu les dispositions des articles 1104, 1188 et 1192 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L145-57 du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 1134 ancien, 1731 et 1147 ancien du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1348 et suivants du Code civil,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

— déclarer la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

— dire Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] recevables en leurs demandes et les déclarant bien fondés,

SUR LES CHARGES ET TAXES :

A titre principal :

— dire la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] mal fondée en ses demandes de remboursement de charges et l’en débouter,

— condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à verser à Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] la somme de 1.819,94 euros au titre de l’apurement de charges au 31 décembre 2022,

— condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à verser à Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] la somme complémentaire de 2.048,88 euros au titre des charges de l’année civile 2023 et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années civiles 2023 et 2024, sans préjudice des charges dues pour la période du 1er janvier 2024 au 28 février 2025 et des taxes dues pour la période du 1er janvier 2025 au 28 février 2025,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait considéré que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] n’est pas redevable des charges de copropriété mais uniquement du tiers des abonnements et consommations d’eau de l’immeuble et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

— fixer la créance de restitution de charges et taxes de la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] sur Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I], après compensation entre les sommes versées à hauteur de 11.264,58 euros sur la période du 3ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2021 et les sommes dues à hauteur de 4.820,27 euros à titre de consommations d’eau arrêtées au 31 décembre 2023 et de taxes arrêtées au 31 décembre 2024, à une somme qui ne saurait excéder 6.444,31 euros, sans préjudice des consommations d’eau dues pour la période du 1er janvier 2024 au 28 février 2025 et taxes dues pour la période du 1er janvier 2025 au 28 février 2025,

— en tant que de besoin condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à verser à Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] la somme de 4.820,27 euros au titre des consommations d’eau arrêtées au 31 décembre 2023 et des taxes arrêtées au 31 décembre 2024 et ordonner la compensation avec les sommes versées à titre de provisions sur charges,

— débouter la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] de toutes demandes plus amples ou contraires,

SUR LES FRAIS RELATIFS A LA FIXATION DU LOYER DE RENOUVELLEMENT :

— condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à verser à Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] la somme de 14.292,54 euros au titre des frais relatifs à la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2020 sur le fondement autonome de l’article L145-57 du Code de commerce et à titre infiniment subsidiaire, s’il n’était pas fait droit en tout ou partie à cette demande, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

SUR LES FRAIS DE REMISE EN ÉTAT :

— condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à verser à Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] la somme de 68.089,67 euros, au titre des frais de remise en état en réparation du préjudice causé par l’absence de restitution des locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien,

— ordonner la compensation entre les sommes dues par la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] et le montant du dépôt de garantie constitué entre les mains des bailleurs et entre toutes sommes dues de part et d’autre en vertu du jugement à intervenir,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET

DÉPENS :

— condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à verser à Madame [Z] [H] [O], épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et ce en sus du remboursement des frais relatifs à la fixation du loyer de renouvellement,

— condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] aux entiers dépens comprenant les frais de constat dressés par commissaire de justice les

4 et 7 février 2025 s’élevant à la somme de 982,56 euros ainsi que les frais

du constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice

le 28 février 2025 s’élevant à la somme de 522,94 euros qui pourront être recouvrés par l’avocat postulant des défendeurs,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et écarter l’exécution provisoire sur les demandes du preneur si le Tribunal venait par extraordinaire à entrer en voie de condamnation à l’égard des bailleurs et à faire droit à l’une quelconque des demandes du preneur,

— débouter la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes.

Ils font valoir que :

— le renouvellement des 1er octobre 1966 et 5 janvier 1967 a, certes, supprimé les 10% de charges forfaitaires prévues au bail du 1er juin 1957, mais aussi «précisé que le preneur acquittera en dessus du prix du loyer les taxes et prestations»,

— le renouvellement de bail du 9 novembre 2011, conclu postérieurement au renouvellement des 1er octobre 1966 et 5 janvier 1967, a été consenti «aux clauses et conditions du bail initial, ainsi qu’aux nouvelles clauses et conditions ci-dessous qui s’ajoutent ou se substituent»,

— or le bail initial, qui s’entend dans la chaîne des conventions locatives du bail du 1er juin 1957, prévoit la prise en charge par le preneur des charges générales grevant l’immeuble lesquelles étaient initialement forfaitaires avant d’être répercutées en fonction des prestations réelles et depuis la mise en copropriété de l’immeuble en fonction des tantièmes attachés aux locaux loués,

— il s’en déduit que, selon la commune intention des parties, le preneur doit payer les «charges générales grevant l’immeuble» ou «prestations» dont il bénéficie, lesquelles s’entendent des charges de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété,

— le Preneur a depuis la mise en copropriété le 11 juillet 1986 et pendant plus de 35 ans réglé des provisions sur charges, ainsi que des charges de copropriété afférentes aux locaux loués en fonction des tantièmes après les apurements annuels effectués par le bailleur,

— la demanderesse est incohérente puisqu’elle reconnaît devoir le tiers des abonnements et consommations d’eau de l’immeuble selon les clauses du bail, ce qui s’entend de l’intégralité des consommations quelles qu’elles soient (privatives et des parties communes), sans qu’il y ait lieu de retrancher, comme elle le fait en contradiction avec la clause du bail dont elle se prévaut, les consommations du «CAFE», ni même les consommations des autres copropriétaires réparties entre eux en fonction des tantièmes,

— les consorts [I] ont, contrairement aux allégations de la société ETABLISSEMENTS [Localité 1], communiqué le détail des dépenses de la copropriété pour les années 2018 à 2022,

— par suite de l’exercice de son droit d’option, la S.A. Etablissements [Localité 1] doit, conformément à l’article L145-57 du code de commerce, rembourser aux bailleurs l’ensemble des frais qu’ils ont engagés relatifs à la fixation du loyer de renouvellement, en ce compris les honoraires de leur Conseil,

— en l’absence de production d’état des lieux établi lors de la prise de possession, la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels,

— il résulte du procès-verbal de constat dressé par la SCP VENEZIA et des nombreuses photographies qu’il contient que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] a manqué à son obligation de maintenir et de rendre les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien,

— ils ne s’opposent pas à la restitution du dépôt de garantie et demandent au tribunal d’opérer compensation entre cette créance et toutes sommes dues par la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] en vertu du jugement à intervenir, et ce sur le fondement des articles 1348 et 1348-1 du code civil.

MOTIFS

1. Sur les demandes relatives aux charges

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le bail ayant été renouvelé en dernier lieu au 1er octobre 2011, il n’est pas soumis aux dispositions de la loi

n° 2014-626 du 18 juin 2014.

1.1. Sur la détermination des charges imputables à la locataire au regard des stipulations du bail

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il en résulte que, dans l’état du droit antérieur à la loi n°2014-626 du

18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.978).

En l’espèce, il résulte du bail du 1er juin 1957, les stipulations suivantes sur les charges imputées à la locataire:

«CHARGES ET CONDITIONS

9° Elle acquittera exactement les contributions personnelle, mobilière et de patente, ainsi que les charges de ville et de police dont les locataires commerçants sont ordinairement connus, de manière que le propriétaire ne sera jamais inquiété ni recherché à ce sujet, et elle fera face également à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du balayage, du déversement à l’égoût ainsi qu’à toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d’impôts pouvant être créés à la charge des locataires, de la nature et sous quelque dénomination que ce soit et remboursera au bailleur, les sommes avancées à ce titre, de même que le tiers des factures afférentes à l’abonnement et à la consommation d’eau de l’immeuble sur justification des dites factures.

10° Elle paiera encore au propriétaire, par quart, et en même temps que chaque terme de loyer, une redevance forfaitaire de DIX POUR CENT du loyer ci-après fixé, pour participation aux charges générales grevant l’immeuble dont dépendent les lieux loués».

Aux termes de l’acte de renouvellement des 1er octobre 1966 et

5 janvier 1967, les parties ont stipulé une nouvelle clause «clauses, charges et conditions» ainsi rédigées :

« Ce renouvellement de bail est en outre consenti et accepté aux charges, clauses et conditions ci-après que la société preneuse s’oblige d’exécuter exactement sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du prix du loyer qui sera fixé ci-après :

9° Elle acquittera exactement les contributions personnelle, mobilière et de patente, ainsi que les charges de ville et de police dont les locataires commerçants sont ordinairement connus, de manière que le propriétaire ne sera jamais inquiété ni recherché à ce sujet, et elle fera face également à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du balayage, du déversement à l’égoût ainsi qu’à toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d’impôts pouvant être créés à la charge des locataires, de la nature et sous quelque dénomination que ce soit et remboursera au bailleur, les sommes avancées à ce titre, de même que le tiers des factures afférentes à l’abonnement et à la consommation d’eau de l’immeuble sur justification des dites factures.»

Le 10° tel que stipulé dans le bail initial a été supprimé.

A la place, les parties ont stipulé la clause suivante :

«CLAUSE PARTICULIERE

Suivant accord intervenu entre les parties soussignées, il a été convenu que les DIX POUR CENT de charges forfaitaires prévues au bail du premier juin mil neuf cent cinquante sept, sont supprimés, étant ici précisé que la société preneuse acquittera, comme il est dit ci-dessus, en dessus du prix de loyer les taxes et prestations.»

Sur cette clause, il convient de constater que le terme «prestations» fait expressément référence à ce qui est «dit ci-dessus» de sorte qu’il ne peut être prétendu qu’il inclurait les charges de l’immeuble dans son ensemble non visées précédemment dans le bail.

En dernier lieu, le renouvellement du 9 novembre 2011 reprend au titre des charges dues par la locataire les stipulations du 9° précité.

S’il résulte de ce document que les parties ont fait référence générale aux clauses, charges et conditions du bail initial, il est ensuite expressément stipulé que les parties s’engagent sur les nouvelles clauses et conditions qui s’ajoutent et/ou se substituent à celles-ci.

La clause «clauses-charges et conditions» est ainsi rédigée «le présent bail est en outre consenti et accepté aux charges, clauses et conditions ci-après que la société PRENEUSE s’oblige à exécuter exactement sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du prix du loyer qui sera fixé ci-après».

Les termes généraux de cette clause et l’absence de toute référence au bail initial dans celle-ci permettent de considérer que les parties ont entendu qu’elle se substitue à l’ensemble des clauses relatives aux charges et conditions antérieures.

Par conséquent, il ne saurait être considéré que les parties ont entendu stipuler une référence à la clause initiale de 1957 relative au paiement d’une redevance forfaitaire pour les charges de copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aux termes des stipulations contractuelles, les charges imputables à la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] sont prévues par le 9° dans sa rédaction telle qu’elle figure sur l’acte de renouvellement du 9 novembre 2011.

En outre, comme le fait justement valoir la demanderesse, aucune stipulation du contrat ne prévoit le versement de provision sur charges.

La société ETABLISSEMENTS [Localité 1] est donc bien-fondée à exercer son action en répétition de l’indu pour tout ce qui a été versé mais qui ne correspond pas aux charges expressément stipulées dans la clause et ce à commencer par le remboursement des provisions sur charges appelées et payées.

1.2. Sur la détermination des consommations d’eau se trouvant à la charge de la société ETABLISSEMENTS [Localité 1]

Conformément à la stipulation précédemment rappelée, les parties ont prévu que la locataire “remboursera au bailleur, les sommes avancées à ce titre, de même que le tiers des factures afférentes à l’abonnement et à la consommation d’eau de l’immeuble sur justification des dites factures”.

La référence à un remboursement et la précision relative à la nécessité de produire une facture impliquent nécessairement que les parties ont entendu que la locataire rembourse des consommations que la bailleresse aurait effectivement et préalablement payées.

Or, il résulte de l’état des dépenses de la copropriété produit en pièce 25 par les bailleurs que la consommation du café est systématiquement qualifiée d'«eau froide privative» se trouve déduite des charges générales. Il résulte d’ailleurs du décompte de charges pour l’année 2019 et du projet de répartition pour l’année 2020 adressés aux consorts [I] que les charges générales appelées à leur encontre ne comportent pas les charges d’eau du café.

Il n’apparaît donc nullement établi que les bailleurs auraient supporté le paiement effectif de ces charges et par voie de conséquence, ils ne sauraient en demander le remboursement conformément aux stipulations contractuelles.

Leurs prétentions sur ce point seront donc écartées.

1.3. Sur le compte entre les parties au titre des charges

Il résulte des pièces versées par la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] et de son décompte que ne contestent pas les défendeurs dans son quantum qu’elle a versé une somme totale de 11.264,58 euros au titre des provisions sur charges du deuxième trimestre 2018 au troisième trimestre 2021.

La société ETABLISSEMENTS [Localité 1] se reconnaît débitrice d’une somme de 264 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024.

S’agissant des charges d’eau, il résulte de l’état des dépenses de la copropriété communiqué pour les différentes années que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] reste redevable des sommes suivantes après déduction des consommations du café et division du solde restant par trois conformément aux stipulations contractuelles :

—  2019 : (1355,91-1215) ÷3 = 46,97

—  2020 : (1074,13 – 881,50) ÷ 3 = 64,21

—  2021 : (3420,25-910,20) ÷ 3 = 836,68

—  2022 : (2923,69-1067,50) ÷ 3 = 618,73

—  2023 : (2616,69 (charges d’eau de l’immeuble en ce compris les pénalités de retard qui font partie des factures et qu’il n’est pas justifié de déduire) – 1172,60) ÷ 3 = 481,36.

Il en résulte que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] est redevable au titre des factures d’eau de la somme de 2.047,95 euros.

En conséquence, après déduction de cette somme ainsi que du solde de taxe précédemment rappelé dû par la société ETABLISSEMENTS [Localité 1], il y a lieu de constater que Madame [Z] [H] [O] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] restent devoir au titre des provisions sur charges indues une somme de

8.952,63 euros. Ils seront donc déboutés de leurs prétentions au titre

des charges.

2. Sur la demande des bailleurs au titre des frais de procédure

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

En l’espèce, il est constant que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] a renoncé au renouvellement du bail et a exercé son droit d’option par exploit du 14 février 2025. Il lui appartient donc de supporter l’ensemble des frais engendrés par la procédure de renouvellement en ce compris les honoraires du conseil des bailleurs.

Pour justifier de leurs demandes, les bailleurs produisent les notes d’honoraires suivantes :

—  29 septembre 2022, 3.153,16 euros pour les diligences suivantes :

«conseil et assistance dans le cadre d’un renouvellement de bail au

1er octobre 2020 et d’un litige sur les charges, assistance dans le cadre

de pourparlers avec le preneur, rédaction et signification par huissier d’un mémoire interruptif à prescription, communication de pièces, divers entretiens téléphoniques et correspondances».

—  17 février 2025, 11.067 euros pour les diligences suivantes :

«conseil et assistance dans le cadre d’un renouvellement de bail au

1er octobre 2020, assistance dans le cadre de pourparlers, rédaction de projet d’avenant de renouvellement de bail, examen des mark-up successifs du preneur et mark up successifs du 28 mars au 19 juillet 2024, préparation de décompte de rappels de loyer, préparation et notification par lettre RAR de mémoire en fixation de loyer de renouvellement du 9 septembre 2024, constat huissier, divers entretiens téléphoniques et correspondances».

En premier lieu, il convient d’écarter la contestation de la locataire relative aux pourparlers dont la juridiction n’a pas à connaître la nature par principe confidentielle et ne peut donc par définition conclure qu’ils ne concerneraient pas la procédure de renouvellement du bail en cours durant cette période.

Pour le surplus, l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce ne saurait avoir pour effet d’interdire au bailleur de réclamer le remboursement de ces frais dès lors qu’ils n’auraient pas pour objet exclusif la procédure de renouvellement.

En l’espèce, dès lors que le conseil et l’assistance prodigué par le conseil des bailleurs a porté de manière indivisible, et sans qu’il soit possible de distinguer des prestations clairement différentes, sur la procédure de renouvellement de loyer et sur le litige sur les charges, il appartient à la locataire conformément à l’article L. 145-57 précité d’en supporter l’intégralité, à charge pour la juridiction d’en tenir compte dans le cadre de l’appréciation des frais irrépétibles dus pour la procédure non concernée par les dispositions de l’article L. 145-57 précité.

Par ailleurs, les dispositions de ce texte impliquent de supporter tous les frais induits par l’option exercée en ce compris les frais relatifs au départ de la locataire qui résultent directement et nécessairement de sa renonciation au renouvellement du bail.

Par conséquent, les démarches de l’avocat des bailleurs pour contacter un commissaire de justice pour faire réaliser un constat dans le cadre du départ de la locataire à la suite de l’exercice de son droit d’option entrent dans les frais visés par l’article L. 145-57 précité.

Il en résulte que les deux factures contestées doivent être mises à la charge de la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] ainsi que les frais de commissaire de justice de 72,38 euros du 30 septembre 2022 aux fins de signification du mémoire préalable.

Il en ressort que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] reste redevable d’une somme globale de 14.292,54 euros à ce titre.

3. Sur la demande des bailleurs au titre des frais de remise en état

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes des stipulations du bail, les parties, dans la clause «clauses-charges et conditions» dans sa rédaction aux termes du renouvellement du 9 novembre 2011, ont stipulé que la locataire sera tenue «de jouir des lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir demander aucune réparation pendant le cours du présent bail et elle entretiendra en bon état de réparations locatives et d’entretien de toute nature, en ce compris même le remplacement de la devanture et de sa fermeture s’il devenait nécessaire. Comme conséquence de ces conditions, elle ne pourra (sic) des propriétaires aucune réparation autre que celles des gros murs, poutres, solives à l’exclusion de toutes autres».

En l’espèce, il résulte du constat de commissaire de justice établi contradictoirement le 28 février 2025 par Me [K], les constatations suivantes :

«La façade, en métal peint en rouge en partie haute est à l’état d’usage, présentant des traces d’écaillement. Au-dessus de l’emplacement de l’enseigne se trouvent deux points lumineux, non testés. La vitrine de droite est cassée en soubassement. Le reste de la vitrine est à l’état d’usage. Je note la présence de stickers. L’accès au local commercial se fait par une porte vitrée à châssis métallique, serrure 5 points, équipée de deux canons supplémentaires.

Le sol est revêtu d’un linoléum usé, présentant des traces de ruban adhésif, des rayures et très encrassé. Sur les bordures droite et gauche, le sol est revêtu d’un carrelage ancien et usé.

Les murs sont à l’état brut.

Le mur de droite, peint, est en mauvais état. Le revêtement s’écaille. Une porte dont l’accès est condamné (absence de canon et de poignée) se situe à l’extrémité droite du mur.

Dans le renforcement de droite, le mur, en très mauvais état, s’effrite.

Le mur situé en partie centrale est en mauvais état, présentant des boursouflures et traces de coulure.

Dans la seconde partie du local, la cloison en plaque d’aggloméré est à l’état d’usage. En partie haute, je remarque un revêtement blanc, grossièrement déchiré.

Les dalles du faux plafond sont à l’état d’usage.

L’éclairage artificiel est assuré par des spots encastrés en état de fonctionnement et des luminaires suspendus. Je note également la présence d’une ventilation dont la grille est très encrassée.

Au plafond, deux dalles se sont déboîtées. Je remarque des traces d’humidité sur les dalles du faux plafond, tant dans la première partie que dans la seconde partie du commerce.

Dans la seconde partie du local, au plafond une dalle est déboîtée. Le long du mur du fond, le rail est déboîté laissant trois dalles non soutenues. Je remarque d’importantes traces d’humidité sur les dalles situées sur la droite de cet espace.

Dans la zone de réserve, le sol est à l’état brut, encrassé.

Les canalisations en cuivre sont apparentes.

Les murs sont à l’état brut, encrassés. Je remarque de nombreuses fissures et écaillement du revêtement ; ainsi que des traces de moisissure. La cloison en aggloméré, à l’état d’usage, présente des traces de moisissure en soubassement.

Je remarque deux fissures au-dessus de la porte menant à l’espace cuisine.

Le plafond est à l’état brut, présentant des traces noires, ainsi que de petites excavations laissant apparaître l’armature métallique.

L’éclairage artificiel est assuré par des néons, commandés par des interrupteurs.

La pièce est équipée d’un extincteur, du tableau électrique et du disjoncteur différentiel.

Depuis la zone de réserve, j’accède à des sanitaires par une porte en bois, équipée d’une poignée béquille. La porte ne ferme pas.

Le sol est est à l’état brut, encrassé.

Les cloisons en aggloméré sont à l’état d’usage.

L’éclairage artificiel est assuré par un point lumineux commandé par un interrupteur, fonctionnel.

La pièce est équipée d’un toilette encrassé, dont la chasse d’eau est hors service.

J’accède à un espace de cuisine depuis la zone de réserve, par une porte en bois peinte en blanc à simple battant, équipée d’une poignée béquille. Je remarque un trou en partie haute de la porte, le long de la tranche.

Le sol est revêtu d’un carrelage ancien, usé et encrassé.

Les murs sont peints en blanc à l’état d’usage, présentant des traces de salissure en soubassement, ainsi que des traces de coulure.

Le plafond est revêtu d’isolant projeté, à l’état d’usage.

L’éclairage artificiel est assuré par un point lumineux fixé sur le mur, commandé par un interrupteur, fonctionnel.

La pièce est équipée d’un meuble avec évier et placard de rangement, à l’état d’usage et encrassés ; d’un ballon d’eau ; et d’un placard encastré, à l’état d’usage et encrassé».

Il résulte des constatations ci-dessus effectuées que la locataire a manifestement manqué à son obligation d’entretien s’agissant des éléments suivants qui ne relèvent pas d’une simple vétusté mais d’un défaut d’entretien de sa part nonobstant la durée d’occupation des locaux :

— vitrine droite cassée et non remplacée,

— murs dans la première partie du local laissés à l’état brut,

— linoléum présentant des traces de ruban adhésif, des rayures et très encrassé,

— dalles du plafond déboîtées, non soutenues, présentant des traces d’humidité,

— dans la réserve, sol à l’état brut et encrassé, murs à l’état brut et encrassés, plafond à l’état brut présentant des traces noires et des excavations,

— dans les sanitaires, un sol à l’état brut, encrassé, des sanitaires encrassés dont la chasse d’eau ne fonctionne pas, une porte qui ne ferme pas,

— dans la cuisine, le sol encrassé, des traces de salissure et de coulure sur les murs,

— évier et placard encrassés.

Les bailleurs sont donc bien-fondés à obtenir la réparation du préjudice qui en résulte.

Pour ce faire, ils produisent un devis du 24 juillet 2025 établi par l’entreprise Gavrila team services.

La locataire conteste la création de murs en placo-plâtre en lieu et place de murs enduits. Toutefois, au regard de l’état des murs encrassés et laissés à l’état brut, une telle rénovation n’apparaît pas comme une amélioration mais une simple remise en état de murs particulièrement détériorés. Il en est de même du ragréage des sols qui au regard de leur état de détérioration qui ne résulte pas d’une simple vétusté apparaît nécessaire pour permettre la pose de nouveaux revêtements. Le même constat doit être fait sur l’installation contestée d’un faux-plafond au regard du défaut d’entretien manifeste des plafonds par la locataire.

En revanche, comme le souligne la locataire, il apparaît effectivement justifié d’exclure les travaux d’électricité dont aucun élément du constat ci-dessus rappelé ne vient établir un défaut d’entretien incombant à la locataire.

Le surplus du devis correspondant à des frais de reprise des plafonds, murs et sols justifiés au regard des manquements précédemment rappelés de la locataire, il y a lieu de retenir à la charge de la locataire, le montant du devis après déduction du montant des travaux d’électricité TTC soit la somme de 64.332,14 euros (68.089,67 euros – 3757,53 euros).

4. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, le compte entre les parties et la compensation des sommes dues réciproquement

Il est constant que les bailleurs détiennent un dépôt de garantie d’un montant de 11.500 euros.

Par ailleurs, conformément aux éléments retenus au point 1, ils sont redevables d’un trop-perçu au titre des provisions sur charges de

8.952,63 euros.

Réciproquement, la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] reste redevable de la somme de 14.292,54 euros au titre des frais de la procédure de renouvellement du bail et 64.332,14 euros au titre des frais de remise en état.

Après compensation des sommes réciproquement dues par les parties, il y a lieu de condamner la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à payer aux bailleurs la somme de 58.172,05 euros restant due (64.332,12 + 14.292,54 – 11.500 – 8.952,63).

5. Sur les demandes accessoires

La société ETABLISSEMENTS [Localité 1] succombant à titre principal, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens qui, toutefois, ne comprendront pas les frais de constat dressés les 4 et 7 février 2025 ni les frais d’état des lieux du 28 février 2025 qui ne constituent pas des actes obligatoires dans le cadre de la présente procédure et doivent par conséquent être inclus dans les frais irrépétibles. Le droit de recouvrement au profit de M^e Valérie YON sera accordé.

La demanderesse devra également verser aux défendeurs une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile après prise en compte de l’indemnisation partielle déjà accordée dans le cadre de l’indemnisation des frais de la procédure de renouvellement comme abordé au point 2.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Dit que Madame [Z] [L] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] sont redevables à l’égard de la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] d’une somme de 8.952,63 euros au titre d’un trop-perçu sur les charges ;

Constate que Madame [Z] [L] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] détiennent un dépôt de garantie de 11.500 euros aux dépens de la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] ;

Dit que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] reste redevable envers Madame [Z] [H] [O] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] d’une somme de 14.292,54 euros au titre des frais de la procédure de renouvellement de bail ;

Dit que la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] reste redevable envers Madame [Z] [H] [O] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] d’une somme de 64.332,14 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais de remise en état ;

Ordonne la compensation des sommes ainsi réciproquement dues entre les parties,

en conséquence,

Condamne la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à payer à Madame [Z] [L] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] une somme de 58.172,05 euros ;

Condamne la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à verser à Madame [Z] [H] [O] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] la somme de 2.000 euros par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de constat dressés les 4 et 7 février 2025 ni les frais d’état des lieux du 28 février 2025, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Valérie YON ;

Déboute la société ETABLISSEMENTS [Localité 1], Madame [Z] [H] [O] épouse [I], Monsieur [G] [I] et Monsieur [W] [I] du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2026 par Madame Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE