JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 16]

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LHU

ETAT – DIRECTION REGIONALE DE L’ENVIRONNEMENT, AMENAGEMENT ET LOGEMENT PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

C/

PROPRIETAIRE REEL INCONNU

LE 17 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

ETAT représenté par la DIRECTION REGIONALE DE L’ENVIRONNEMENT, de l’AMENAGEMENT ET du LOGEMENT PROVENCE ALPES COTE D’AZUR DREAL PACA

dont le siège social est sis DREAL Unité Maitrise d’ouvrage – [Adresse 4]

représenté par M^e Thibault SOLEILHAC de la SELARL HELIOS AVOCATS, avocat au barreau de LYON

CONTRE :

EXPROPRIE

PROPRIETAIRE REEL INCONNU

défaillant

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 14], Direction des Finances Publiques, [Adresse 18]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président: Maximilien MARECHAL, Juge placé au Tribunal judiciaire de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite et audience le 03 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté du 1er février 2017 (NOR DEVT1700134A), publié au Journal officiel de la République française du 5 février 2017, le ministre de l’environnement, de l’énergie et de la mer, en charge des relations internationales sur le climat, a déclaré d’utilité publique les travaux de construction et d’aménagement de la RN 568 entre l’autoroute A55 à [Localité 15] et la RN 568 à l’est de [Localité 10], emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme sur les communes de [Localité 15], [Localité 19] et [Localité 10], dans le département des Bouches-du-Rhône, et classant au statut de route expresse cet aménagement, lequel ayant permis les opérations, acquisitions ou expropriations prévues, a autorisé l’Etat, représenté par la [Adresse 9] (DREAL PACA) à acquérir lesdits immeubles, et fixé un délai de 5 ans à compter de la publication de l’arrêté pour réaliser les expropriations nécessaires.

Par arrêté du 28 juillet 2020 (2020-3), le préfet du département des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement sur les territoires des communes de [Localité 15], [Localité 19] et [Localité 10] et au profit de l’Etat, représenté par la DREAL PACA, les immeubles nécessaires à la réalisation du contournement routier de [Localité 15] – [Localité 19].

Par ordonnance du 25 janvier 2021 la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a envoyé l’autorité expropriante en possession des immeubles, portions d’immeubles et droits réels situés sur les parcelles suivantes de la commune de [Localité 19], lieu-dit [Localité 22] :

Section C, n°[Cadastre 2], plan n°[Cadastre 6] d’une superficie de 182 m2 ;Section C, n°[Cadastre 3], plan n°[Cadastre 5] d’une superficie de 1 460 m2, anciennement section C, n°[Cadastre 1], avant emprise partielle.

La juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a constaté l’absence de propriétaire connu, relevant que l’état parcellaire mentionne Monsieur [U] [G] comme propriétaire inscrit à la matrice cadastrale mais dont le propriétaire réel est inconnu après recherches auprès du service de publicité foncière. En effet, il était constaté l’absence de toute formalité publiée au fichier immobilier. L’ouverture de l’enquête parcellaire a été notifié au maire de la commune de [Localité 19], et affichée en mairie jusqu’à sa clôture.

Par arrêté du 17 janvier 2022 (NOR TRAT2139226A), publié au Journal officiel de la République française du 28 janvier 2022, le ministre de la transition écologique, a prorogé le délai de 5 ans fixé à l’arrêté du 1er février 2017 jusqu’au 1er janvier 2027.

Par mémoire reçu le 29 avril 2025, la DREAL PACA, représentée par son conseil, a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône aux fins de fixation des indemnités à la somme de 3 586,80 euros. En l’absence de propriétaire connu, le mémoire a été notifié au maire de la commune de [Localité 19].

Par acte de commissaire de Justice dressé en application de l’article 659 du code de procédure civile, la DREAL PACA a fait sommation de prendre parti au dernier propriétaire connu.

Par ordonnance du 15 octobre 2025, la visite a été fixée au 3 décembre 2025. La DREAL PACA a notifié cette ordonnance au commissaire du Gouvernement et au maire de la comme de [Localité 19]. Ce dernier a fait procédé à l’affichage en mairie de la notification jusqu’au jour de la visite.

Par conclusions du 20 novembre 2025, reçu le 25 novembre 2025, le commissaire du Gouvernement a demandé de fixer l’indemnité principale à la somme de 2 989 euros, et l’indemnité de remploi à la somme de 598 euros, soit la somme totale de 3 587 euros.

Le transport a été effectué le 3 décembre 2025.

L’audience publique s’est tenue le 3 décembre 2025, et les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 1er du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 20 novembre 1952 proclame que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 proclame que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation dispose que le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

En l’espèce, la date d’évaluation de la consistance du bien est fixée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit le 25 janvier 2021.

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 11] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, s’agissant d’un immeuble réservé par un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols, le terrain est considéré, pour son évaluation, comment ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé. La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle se situe l’immeuble. La dernière modification ayant été effectuée le 30 juin 2025, il convient de retenir cette date comme date de référence. A cette date, les parcelles sont en état de lande.

En outre, les valeurs d’échange sont évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés

Les biens à évaluer sont deux parcelles situées sur la commune de [Localité 19], lieu-dit [Localité 22], section C, n°[Cadastre 2], plan n°[Cadastre 6] d’une superficie de 182 m2 et section C, n°[Cadastre 3], plan n°[Cadastre 5] d’une superficie de 1 460 m2, anciennement section C n°[Cadastre 1], en état de lande dont la description suivante ressort du procès-verbal de transport sur les lieux : la parcelle [Cadastre 7] correspond au chemin de terre bordant la parcelle n°[Cadastre 3] qui se trouve en contrebas de la route privée [Adresse 8]. La parcelle C n°[Cadastre 3] est en nature de pinède et de lande sur laquelle se trouve un mur en pierres sèches (bancaou), derrière lequel descend un talus en nature de pins et de lande. Les deux parcelles sont inaccessibles.

Sur la situation locative

Le bien est libre de toute occupation.

Sur la fixation des indemnités

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien.

La DREAL PACA se fonde sur un avis du pôle d’évaluation domaniale de [Localité 14] de la direction générale des finances publiques, repris par le commissaire du Gouvernement dans son mémoire, et recourant à une méthode par comparaison :

Date

Localisation

Surface

Prix

Prix au mètre carré

Situation locative

Observation

24/09/2025

[Localité 15] ([Adresse 20])

3 027

10 000

3,30

Libre

Parcelle de terrain avec présence de ruines en zone naturelle

18/04/2024

[Localité 12] (lieu-dit Hautes plaines)

4 070

6 100

1,5

Libre

Parcelle de terre en zone naturelle

30/09/2024

[Localité 13] (lieu-dit [Localité 21])

11 441

17 500

1,53

Libre

Parcelle en nature de lande et de terre en friches en zone naturelle

Moyenne :

2,10

En outre, le commissaire du Gouvernement relève que si le prix moyen au mètre carré se situe à 2,10 euros, 67% des transactions effectuées dans le secteur concerné se situe aux alentours de 1,50 euros. Il propose donc un prix de 1,82 euros par mètre carré.

Ainsi au regard de ces éléments, la valeur vénale sera fixée à 1,82 euros par mètre carré, et sera appliquée aux superficies suivantes des parcelles concernées :

Section C, n°[Cadastre 2], plan n°[Cadastre 6] : 182 m2 soit 2 657,20 euros ;Section C, n°[Cadastre 3], plan n°[Cadastre 5] : 1 460 m2, soit 331,24 ;Soit un total de 2 988,44 euros.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme arrondie de 2 989 euros comme proposée par la DREAL PACA.

Sur l’indemnité de remploi

L’article R. 322-5 du code de l’expropriation dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale (2 989 euros), et sont liquidés comme suit : 20% sur 2 989 euros soit 597,80 euros.

Sur l’indemnité totale de dépossession foncière

Au regard des développements ci-dessus, l’indemnité totale de dépossession foncière sera fixée à la somme de 3 586,80 euros, soit :

—  2 989 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  597,80 euros au titre de l’indemnité remploi.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article L. 312-1 du de l’expropriation dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, l’expropriant, l’Etat, représenté par la DREAL PACA, sera donc condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 3 586,80 euros, correspondant à la somme de 2 989 euros au titre de l’indemnité principale, et à celle de 597,80 euros au titre de l’indemnité remploi, l’indemnité de dépossession pour expropriation pour le compte de qui il appartiendra en sa qualité de propriétaire des parcelles situées sur la commune de [Localité 19], lieu-dit [Localité 22], section C, n°[Cadastre 2], plan n°[Cadastre 6] et section C, n°[Cadastre 3], plan n°[Cadastre 5], anciennement section C, n°[Cadastre 1],

CONDAMNE l’Etat, représenté par la [Adresse 9] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône, les jour, mois et an sus-indiqués.

La greffière, Le juge de l’expropriation