TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ……. Michael ZERBIB……………………..

Le ……………………………………………

à Me ….Samira KORHILI…………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04485 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5G3Q

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [G], domicilié : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER sous l’enseigne ACTIVE IMMO, [Adresse 1]

représenté par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [H] divorcée [O]

née le 10 Novembre 1986 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 février 2015, à effet au 2 mars 2015, M. [S] [G] a consenti à Mme [C] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 530 euros, outre 40 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, M. [S] [G] a délivré à Mme [C] [N] un congé pour le terme du 1er mars 2024. Le congé comportait une offre de vente moyennant le prix de 120.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, M. [S] [G] a fait assigner Mme [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater que le congé signifié le 24 août 2023 en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est régulier en la forme et qu’il est légitime et le valider ;Constater que Mme [C] [N] n’a pas donné suite à l’offre de vente dont elle a été bénéficiaire ;Constater que Mme [C] [N] se maintient irrégulièrement dans les lieux depuis le 1er mars 2024 ;Ordonner sans délai et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter du prononcé de la décision son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;Fixer au montant les derniers loyers et accessoires exigibles éventuellement révisés l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner en tant que de besoin Mme [C] [N] à la payer au concluant.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 30 juin 2025.

M. [S] [G], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il conteste l’état d’insalubrité du logement allégué par la défenderesse, soulignant que celle-ci n’en rapporte pas la preuve. Il fait également état de ce que Mme [C] [N] ne démontre pas que le prix de vente proposé serait trop élevé. En réparation du préjudice subi du fait du maintien de Mme [C] [N] dans les lieux, M. [S] [G] réclame la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts. Il demande également le paiement de la somme de 1.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

Juger que le congé litigieux est nul et à titre subsidiaire, lui accorder un délai de trois ans pour quitter le logement ;A titre subisidiaire, condamner le bailleur à payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi et le condamner à effectuer les travaux préconisés par le rapport d’expertise sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement et ordonner la suspension du loyer ;En tout état de cause, condamner le bailleur aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [N] soutient que le prix de vente proposé dans le congé est supérieur à la valeur de l’appartement. A titre subsidiaire, elle allègue avoir subi un trouble de jouissance à la suite d’un dégât des eaux survenu le 4 octobre 2023.

La décision a été mise en délibéré le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 24 août 2023

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En cas de contestation, le même article dispose que le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

La décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé donné par le bailleur au locataire constitue, comme celle de reprendre le logement, un motif péremptoire dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente. Le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre. Le locataire a la charge de la preuve de la fraude qu’il invoque.

En l’espèce, le bail consenti le 16 février 2015, à effet au 2 mars 2015, pour une durée de trois ans, tacitement renouvelable, arrivait à échéance le 1er mars 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, M. [S] [G] a signifié à Mme [C] [N] un congé aux fins de vendre le bien au prix de 120.000 euros à effet au 1er mars 2024. Le congé vise et reproduit les dispositions de l’article 15-I et II précitées ; il indique le prix et les conditions de vente projetée. Le congé du bailleur du 24 août 2023 a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée. Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

Par ailleurs, il est acquis que Mme [C] [N] n’a pas donné suite à la proposition d’achat du bien immobilier pour le montant de 120.000 euros.

Si Mme [C] [N] allègue que le prix de vente proposé est supérieur à la valeur du bien, elle n’en rapporte pas la preuve. Il en résulte que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Mme [C] [N] n’ayant pas accepté l’offre de vente, le contrat de bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 1er mars 2024.

Mme [C] [N] n’ayant pas quitté les lieux à la date d’échéance, ce qui n’est pas contesté et comme le confirme le constat établi par commissaire de justice, Me [D], le 12 mars 2024, elle est occupante sans droit ni titre à compter du 2 mars 2024. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Mme [C] [N] sera également condamnée à payer à M. [S] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse à compter du 2 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’astreinte et sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-3 du même code prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, Mme [C] [N] justifie de ses démarches pour rechercher un nouveau logement. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 précité.

Cependant, elle ne justifie pas de circonstances particulières empêchant son relogement, notamment dans le parc locatif privé. Sa demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera donc rejetée.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par M. [S] [G] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’allocation de dommages-intérêts à titre complémentaire suppose la preuve d’une faute imputable à Mme [C] [N] et la démonstration d’un préjudice en résultant pour M. [S] [G] selon les principes du droit commun prévus par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, à défaut d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du maintien dans les lieux d’ores et déjà indemnisé par la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation, M. [S] [G] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur le préjudice de jouissance allégué

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ce texte institue une responsabilité sans faute dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure.

En l’espèce, si Mme [C] [N] invoque la survenue d’un dégât des eaux le 4 octobre 2023, elle produit un constat amiable de dégât des eaux concernant les parties suivantes: M. [W] et Mme [T] [K], résidents des premier et troisième étages de l’immeuble, qui déclarent avoir subi des dommages au niveau de plusieurs pièces de leur logement. Si la défenderesse semble invoquer ce document comme la preuve d’une déclaration du sinistre à son assurance, son nom ne figure pas sur le doucment et elle ne justifie pas de la qualité de M. [Z] [W]. Elle ne justifie pas non plus de démarches auprès du bailleur pour informer ce dernier du sinistre. En tout état de cause, il ressort des pièces de la procédure que les dommages ont été pris en charge par les assureurs.

Par ailleurs, les photographies produites ne permettent pas de démontrer la réalité ni l’étendue du préjudice subi en ce qu’elles ne sont pas datées et ne permettent d’attester qu’il s’agit du logement occupé par Mme [C] [N].

Cependant, il ressort du rapport d’évaluation de la décence du logement réalisée le 3 février 2025 en présence du bailleur qu’il existe des points de non conformité consistant en l’absence d’extracteur d’air dans la cuisine et la salle de bain du logement occupé par Mme [C] [N]. Le reste des désordres constatés relève des parties communes et le rapport conclut que les points de non décence relèvent de la copropriété.

Ces seules observations ont pu justifier la suspension de l’allocation logement le temps pour le bailleur d’effectuer les travaux de mise en conformité lui incombant au moins pour partie portant sur des points de décence du logement, tel qu’il ressort du courrier de la Caisse d’allocations familiales du 28 mars 2025. En l’occurrence, le bailleur ne justifie pas de la réalisation de ces travaux.

Bien qu’étant occupante sans droit ni titre depuis le 2 mars 2024, Mme [C] [N] peut néanmoins réclamer un préjudice de jouissance du fait d’une défectuosité du système de ventilation, dont il apparaît qu’elle existait dès la conclusion du bail, tel qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée qui ne mentionne la présence de ces équipements.

Il résulte de ces éléments que la réalité des désordres constatés établit un manquement du bailleur à ses obligations telles que prévues par l’article 6 précité. Si les désordres n’ont pas rendu les lieux inhabitables, ils en ont affecté l’usage de la cuisine et de la salle de bain. S’agissant de la durée du préjudice, il sera considéré qu’elle s’étend de la date de conclusion du contrat de bail jusqu’au 1er mars 2024, date d’effet du congé. Une somme de 1.200 euros sera donc allouée à Mme [C] [N] au titre de son préjudice de jouissance au paiement de laquelle M. [S] [G] sera condamné.

En revanche, Mme [C] [N] étant occupante sans droit ni titre depuis le 2 mars 2024, elle n’est pas fondée à demander la condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte ni la suspension des loyers. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, au regard de l’issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Constate la validité du congé pour vendre délivré le 24 août 2023 par M. [S] [G] à Mme [C] [N] relatif au bail portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et constate que le bail a ainsi expiré le 1er mars 2024;

Ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [C] [N] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute M. [S] [G] de sa demande d’astreinte et de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exéution;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

Déboute Mme [C] [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux;

Condamne Mme [C] [N] à payer à M. [S] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à compter du 2 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux;

Dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 640,38 euros ;

Déboute M. [S] [G] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne M. [S] [G] à payer à Mme [C] [N] la somme de 1.200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 8 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE