TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU :07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00659 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVVX

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [O]

né le 03 Mai 1937 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean-pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [X] [R]

née le 30 Juin 1963 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 07 Juillet 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 8], assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 3 juillet 2021, Monsieur [I] [O] et Madame [X] [R] ont donné à bail à Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [E] un logement à usage d’habitation situé à sis [Adresse 2] ainsi qu’une cave et un parking, pour un loyer mensuel de 800 euros et 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] et Madame [R] ont fait signifier à Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [E] par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025 un commandement de payer la somme de 2460 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, Monsieur [O] et Madame [R] ont fait assigner les époux [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALES aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 03 juillet 2021 à la suite de la délivrance du commandement par le ministère de Maître [U] le 11 février 2025

— Prononcer la résiliation du bail existant entre les parties correspondant au bail d’habitation du 3 juillet 2021

— Condamner Monsieur [F] [E] et Madame [K] [E] à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [X] [R] la somme de 4100 euros correspondant à la dette locative à la date de prise d’effet du commandement soit au 11 avril 2025

— Fixer une indemnité d’occupation égale aux loyers charges comprises si le bail n’avait pas été résilié à la charge de Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [E] à compter de la résiliation du bail

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [E] des lieux loués considérés aux présentes ou de tout occupant avec le concours de la force publique si nécessaire

— Condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [K] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement délivré par Maître [U] et à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [X] [R] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du cpc.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [I] [O] et Madame [X] [R] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire (article XI) insérée au contrat de bail délivré le 11 février 2025 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [O] et Madame [X] [R], sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5740 euros, selon décompte en date du 02 juin 2025, terme de juin inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, les époux [E] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du GARD le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 02 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Monsieur [O] [I] et Madame [R] [X] ne fournissent pas démonstration saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Toutefois, Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 03 juillet 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 février 2025, pour la somme en principal de 2460 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 avril 2025.

Les époux [E] étaient donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner, à défaut de libration volontaire des lieux, l’expulsion des locataires et de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les époux [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des époux [E] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner les époux [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les époux [E] reste devoir la somme de 5740 euros, à la date du 02 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus et frais relatifs aux commandements de payer, compris dans les dépens, exclus.

Pour la somme au principal, les époux [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Les époux [E] sont donc condamnés au paiement de la somme de 5740 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2460 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 4100 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les époux [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 juillet 2021 entre M [I] [O], Madame [X] [S] et M [F] [E] et Madame [K] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé sis [Adresse 2] ainsi qu’une cave et un parking, sont réunies à la date du 12 avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [E] [F] et de [K] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [E] [F] et de [K] [E] à compter du 11 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement [E] [F] et de [K] [E] à l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE solidairement [E] [F] et de [K] [E] à la somme de 5740 euros décompte arrêté au 02 juin 2025 incluant la mensualité de mai, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2460 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 4100 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de M [I] [O] et de Madame [X] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [E] [F] et de [K] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Christine TREBIER Samuel SERRE