TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à Mme [N] [M]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M. [X] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04973 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64BJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [N] [M], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [X] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 octobre 2020, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 1] Provence (HMP), a donné à bail à M. [Z] [X] [F] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné sis [Adresse 3], dans le [Localité 3] [Localité 1], moyennant un loyer de 411,26 euros, charges comprises.

Le 16 mai 2025, l’Epic HMP a fait signifier à M. [Z] [X] [F] un commandement de payer la somme en principal de 1.130,04 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, l’Epic HMP, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé M. [Z] [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, l’expulsion immédiate de M. [Z] [X] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.485 euros, comptes arrêtés au 26 août 2025, due au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts de retard,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 120 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution à venir.L’Epic HMP a changé de dénomination sociale au profit de la dénomination Provence Métropole Logement (PML).

Les parties ont été entendues à l’audience du 11 décembre 2025.

L’Epic Provence Métropole Logement, représentée par sa préposée, réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 992,56 euros. Il indique ne pas être opposé à l’octroi d’un délai de paiement, le versement du loyer courant étant repris.

Comparaissant en personne, M. [Z] [X] [F] reconnaît la dette. Il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de verser 50 euros en supplément du loyer mensuel.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 2 septembre 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

L’Epic PML justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic Provence Métropole Logement est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2025, pour la somme en principal de 1.130,04 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Z] [X] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 465,02 euros actuellement, et de condamner M. [Z] [X] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 8 décembre 2025 que M. [Z] [X] [F] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 992,56 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus.

M. [Z] [X] [F] reconnaît cette dette.

M. [Z] [X] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 992,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique une reprise du versement du loyer courant au jour de l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [Z] [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· M. [Z] [X] [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’Epic Provence Métropole Logement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 465,02 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [X] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à l’Epic Provence Métropole Logement la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 octobre 2020 entre l’Epic Provence Métropole Logement d’une part, et M. [Z] [X] [F] d’autre part, concernant le sis [Adresse 3], dans le [Localité 3] [Localité 1] sont réunies à la date du 17 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [X] [F] à verser à l’Epic Provence Métropole Logement, à titre provisionnel, la somme de neuf cent quatre-vingt-douze euros et cinquante-six centimes (992,56 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2025 (loyers, charges), échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [X] [F] à s’acquitter de la dette par 20 acomptes de quarante-neuf euros chacun (49 euros) et une 21ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [Z] [X] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [X] [F] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit quatre cent soixante-cinq euros et deux centimes (465,02 euros) à ce jour,

CONDAMNE M. [Z] [X] [F] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [X] [F] à payer à l’Epic Provence Métropole Logement la somme de cent vingt euros (120 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente