TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 mars 2026

à Mme [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06171 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DO4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [E] [F]

né le 27 Mars 1993 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [T] [H]

née le 01 Janvier 1991 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2018, avec prise d’effet le 1er octobre 2018, la SA CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 881,46 euros et d’une provision pour charges de 191,41 euros.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2018, avec prise d’effet le 1er octobre 2018, les parties ont signé un contrat de location de stationnement concernant l’emplacement n°B111, sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 42,50 euros et d’une provision pour charges de 8,89 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.638,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] le 16 mai 2025.

Par assignations du 4 novembre 2025, la SA CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé aux fins de :

Constater acquises les clauses résolutoires contenues aux contrats de baux signés entre les parties,Condamner solidairement Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] à payer à la SA CDC HABITAT, la somme provisionnelle de 4.444,93 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées au 25 septembre 2025, outre intérêts à compter de la date de la présente assignation, Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] et tous occupants de leur chef, sans droit ni titre, Ordonner l’expulsion de Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, Condamner Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis, juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et juger qu’en pareille hypothèse, ils seront également condamnés des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner solidairement Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2025.

À l’audience du 18 décembre 2025, la SA CDC HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2025, s’élève désormais à 6.136,75 euros. La SA CDC HABITAT confirme que les locataires ont repris le paiement des loyers.

Bien que cité par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [W] [E] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Comparaissant en personne, Mme [T] [H] ne conteste pas la dette toutefois, elle sollicite des délais de paiement et fait part de son souhait de rester dans les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.638,73 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juillet 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2025, Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] lui devaient la somme de 5.336,77 euros, soustraction faite des frais de procédure (168,74 + 199,68 + 70,48 + 146,93 + 133,09 = 718,92 euros) et frais de rejet de prélèvement (13,51 x 6 = 81,06 euros).

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement et d’acquisition de la clause résolutoire, et en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.047,88 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CDC HABITAT.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 27 septembre 2018 entre la SA CDC HABITAT d’une part, et Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] [Adresse 4], ainsi qu’une place de stationnement n°B111, est résilié depuis le 4 juillet 2025,

ORDONNE à Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] [Adresse 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.047,88 euros (mille quarante-sept euros et quatre-vingt-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] solidairement, à payer à La SA CDC HABITAT la somme de 5.336,77 euros (cinq mille trois cent trente-six euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] solidairement, à payer à La SA CDC HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [H] et M. [W] [E] [F] solidairement, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 février 2025 et celui des assignations du 2 mai 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge