TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2024

N° RG 24/04613 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RUJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ BEAU SITE [Localité 6]” sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice NEXITY LAMY

pris en la personne de son représentant légal en son agence Nexity [Localité 7] Prado Vélodrome sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [Z], né le 04 Juillet 1988 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [Z] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 1011 et 1023 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires BEAU SITE situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS a fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3388,11 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,1381,04 au titre des charges de copropriété non encore échues, pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ; 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

À l’audience du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [C] [Z], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [C] [Z], régulièrement assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [C] [Z] de payer la somme de 2914,66€ dont 347,45€ au titre des provisions pour l’exercice en cours et 1381,04€ au titre des provisions pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 11 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, de l’assemblée générale du 7 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et de l’assemblée générale du 13 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, ces décisions n’ayant pas été contestées par le défendeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte. Ne sera retenue à ce titre que les frais de sommation de 129.88€ en date du 24 juillet 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2962,94 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024, date de la mise en demeure.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 31 juillet 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour 2025 s’établissent à 329,87 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les lots détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1381,04 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [C] [Z] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu par défaut en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires BEAU SITE situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS la somme de 2962,94 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires BEAU SITE situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS la somme de 1381,04 euros au titre des charges de copropriété non encore échues entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires BEAU SITE situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires BEAU SITE situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE