Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC M^e MONDINI + 1 CCC M^e CEPPODOMO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 22/05552 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-O57N

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [J]

né le 04 Décembre 1973 à CORK (Irlande)

Cois Coille, Corbaly, Glanmire, Co. Cork, T45C923

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représenté par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [D] [VA]

née le 28 Juin 1963 à La Hague (PAYS BAS)

74 Tyrwhitt Road London SE 4 1QB

ROYAUME UNI

représentée par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Monsieur [L] [P]

né le 26 Octobre 1965 à Ennis (CO.CLARE, IRLANDE)

29 Willsgrove, Cahercalla, Ennis, Co. Clare

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représenté par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [S] [HH] épouse [P]

née le 18 Mai 1972 à CORK (Irlande)

29 Willsgrove, Cahercalla, Ennis, Co. Clare

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représentée par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [B] [R] épouse [J]

née le 09 Février 1972 à KERRY (Irlande)

Cois Coille, Corbaly, Glanmire, Co. Cork, T45C923

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représentée par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Monsieur [X] [E]

né le 19 Septembre 1957 à LIMERICK (Irlande)

12 Greenpark, Parteen, Co. Clare

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représenté par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [Y] [V] épouse [E]

née le 27 Août 1956 à LIMERICK (Irlande)

12 Greenpark, Parteen, Co. Clare

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représentée par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Monsieur [F] [H] [I]

né le 24 Mai 1968 à CORK (Irlande)

Ard na Cluaine Meadowlands Upper Rochestown, Cork, T12 PXY6

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représenté par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [U] [G] épouse [I]

née le 30 Août 1969 à CORK (Irlande)

Ard na Cluaine Meadowlands Upper Rochestown, Cork, T12 PXY6

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représentée par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Monsieur [C] [AM]

né le 30 Juillet 1969 à DUBLIN (Irlande)

18 Silver Pines, Blackrock, Co Dublin

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représenté par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [M] [O] [W] épouse [AM]

née le 22 Avril 1970 à DUBLIN (Irlande)

18 Silver Pines, Blackrock, Co Dublin

REPUBLIQUE D’IRLANDE

représentée par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Monsieur [NG] [A]

né le 25 Février 1961 à HUDDERSFIELD (Royaume Uni)

74 Tyrwhitt Road London SE 4 1QB

ROYAUME UNI

représenté par M^e Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, et M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

655 rue René Descartes, Parc de la Duranne, BP 412

13591 AIX-EN-PROVENCE CEDEX

représentée par M^e Julien CEPPODOMO, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et M^e Fabrice BABOIN, avoat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 06 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Juillet 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Les requérants dont le nom figure au chapeau de la présente décision en qualité de demandeurs, sont tous propriétaires d’appartements au sein de la RESIDENCE OLYMPE, située à Antibes. Ces biens sont actuellement loués selon baux commerciaux à la SOCIETE ODALYS RESIDENCES (ODALYS).

Les baux commerciaux ont été rédigés par le preneur, ODALYS, un professionnel de l’hôtellerie, dans le cadre d’un investissement « clé en main ». Il était stipulé que le preneur exercerait une activité d’exploitation de résidence para hôtelière avec services, chaque propriétaire de lots dans la résidence s’engageant à louer son bien en bail commercial à une seule et même société de gestion qui se charge ensuite de le commercialiser en le sous-louant à une clientèle hôtelière.

A la suite de la crise sanitaire, ODALYS a appliqué unilatéralement une réduction au loyer, invoquant une période où l’établissement aurait été fermé en mars, avril, mai 2020 et une baisse de chiffres d’affaires dans les mois qui ont suivi.

Les demandeurs ont fait délivrer commandements visant la clause résolutoire d’avoir à payer les arriérés de loyer par actes des 15 et 19 juillet 2021.

Par acte d’huissier du 9 novembre 2022, Monsieur [K] [J], Madame [B] [R] épouse [J], Monsieur [X] [E], Madame [Y] [V] épouse [E], Monsieur [F] [I], Madame [U] [G] épouse [I], Monsieur [C] [AM], Madame [M] [O] [W] épouse [AM], Monsieur [NG] [A], Madame [D] [VA], Monsieur [L] [P], Madame [S] [HH] épouse [P] (ci-après désignés « les consorts [T] »), ont fait assigner la société ODALYS RESIDENCES devant le tribunal judiciaire de céans, afin de voir principalement prononcer la résiliation judiciaire de chaque bail et condamner la requise à régler différentes sommes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par 28 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, les consorts [T] demandent au tribunal de :

Vu les contrats de bail, vu les avenants, les commandements de payer visant la clause résolutoire, les articles 1134 et 1147 du Code Civil (anciens), L145-1 et suivants du Code de Commerce,

A titre liminaire concernant Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [V] épouse [E], Constater qu’ils renoncent aux demandes formulées dans l’exploit introductif d’instance

En ce qui concerne les autres requérants,

Constater la résiliation des baux un mois après délivrance des commandements visant la clause résolutoire

En tout état de cause,

Juger que LA SAS ODALYS RESIDENCE n’a pas respecté ses obligations contractuelles de preneur

Juger que ce manquement à une obligation contractuelle justifie de la résiliation judiciaire de chaque bail

Par conséquent, prononcer la résiliation judiciaire de chaque bail

Ordonner l’expulsion la SAS ODALYS RESIDENCE et de tout occupant de son chef, ainsi que de leur bien, des immeubles propriétés des requérants qu’elle occupe sis sur la commune d’Antibes, Secteur Nova Antipolis, Première avenue, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier

Condamner SAS ODALYS RESIDENCE à porter à payer aux époux [J] la somme de 3458,56 € correspondant aux loyers, dus au 31 mars 2021

Condamner la requise à porter à payer aux époux [J] la somme de 422 € par mois au titre des loyers dus à compter d’avril 2021 et jusqu’à la résiliation du bail

Fixer à 422 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due aux époux [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux

La condamner à porter et à payer aux époux [J] 5 000 € de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive

Condamner SAS ODALYS RESIDENCE à porter à payer aux époux [I] la somme de 3992,78 €, correspondant aux loyers, dus au 31 mars 2021

Condamner la requise à porter à payer aux époux [I] la somme de 590 € par mois au titre des loyers dus à compter d’avril 2021 et jusqu’à la résiliation du bail

Fixer à 590 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due aux époux [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux

La condamner à porter et à payer aux époux [I] 5 000 € de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive

Condamner SAS ODALYS RESIDENCE à porter à payer aux époux [AM] la somme de 3455,12 €, correspondant aux loyers, dus au 31 mars 2021

Condamner la requise à porter à payer aux époux [AM] la somme de 485 € par mois au titre des loyers dus à compter d’avril 2021 et jusqu’à la résiliation du bail

Fixer à 485 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due aux époux [AM] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux

La condamner à porter et à payer aux époux [AM] 5 000 € de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive

Condamner SAS ODALYS RESIDENCE à porter à payer aux consorts [A]- [VA] la somme de 4954,51 €, correspondant aux loyers, dus au 31 mars 2021

Condamner la requise à porter à payer aux consorts [A] [VA] la somme de 562€ par mois au titre des loyers dus à compter d’avril 2021 et jusqu’à la résiliation du bail

Fixer à 562 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due aux consorts [A] [VA] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux

La condamner à porter et à payer aux consorts [A] [VA] 5 000 € de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive

Condamner SAS ODALYS RESIDENCE à porter à payer aux consorts [P] la somme de 2966,38 €, correspondant aux loyers, dus au 31 mars 2021

Condamner la requise à porter à payer aux consorts [P] la somme de 404 € par mois au titre des loyers dus à compter d’avril 2021 et jusqu’à la résiliation du bail

Fixer à 404 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due aux consorts [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux

La condamner à porter et à payer aux consorts [P] 5 000 € de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive

Juger qu’il n’y a pas lieu de dispenser la décision à intervenir d’exécution provisoire

Condamner la requis au paiement de la somme de 6 000,00 € au titre 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et de dénonce.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la société ODALYS RESIDENCES demande au tribunal de :

Vu les articles 1104, 1195, 1719 et 1722 du code civil, L 145-41, alinéa 2, du code de commerce, 1343-5 du code civil, Vu les pièces produites au débat

JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a pas commis de faute en suspendant le paiement des loyers durant les trois périodes de fermetures administratives de la Résidence (confinements), tenant les règles régissant le droit commun des contrats et notamment la bonne foi et la possibilité de réduire le prix du bail en cas d’inexécution imparfaite

JUGER que les demandes des bailleurs en acquisition des clauses résolutoires fondées sur les commandements de payer de juillet 2021 (date à laquelle la Cour de cassation ne s’était jamais positionnée sur la question de l’exigibilité des loyers COVID) ne sont ni fondées, ni justifiées

JUGER que le bailleur de mauvaise foi ne peut invoquer l’acquisition d’une clause résolutoire

JUGER que les arriérés locatifs litigieux ne constituent pas une faute grave justifiant la résiliation judiciaire des baux commerciaux liant les parties

JUGER que les demandes au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation sont injustifiées, la société ODALYS RESIDENCES ayant régulièrement poursuivi le paiement des loyers à échéance jusqu’à ce jour

JUGER que le quantum des créances réclamées au titre des prétendus arriérés locatifs par chacun des bailleurs est injustifié (erreurs dans les calculs)

PRENDRE ACTE du désistement d’instance et d’action des époux [E]

En conséquence,

A titre principal

DEBOUTER les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire

ACCORDER des délais de paiement à la société ODALYS RESIDENCES pour s’acquitter de la dette locative

PRENDRE ACTE de ce que la société ODALYS RESIDENCES s’engage à apurer la dette locative résultant de l’application des franchises « COVID » dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

En tout état de cause :

DEBOUTER les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum les bailleurs à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les bailleurs aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mars 2025 avec un effet différé au 6 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience juge unique du 3 juin 2025.

Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la position des époux [E]

Aux termes de leurs dernières écritures Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [V] épouse [E] demandent qu’il soit constaté qu’ils renoncent aux demandes formulées dans l’exploit introductif d’instance.

Il convient de leur en donner acte. Il n’y a pas lieu de « prendre acte du désistement d’instance et d’action » de leur part, ainsi qu’il est sollicité par la société ODALYS RESIDENCES, puisque les intéressés ne formulent pas de désistement.

Sur les demandes principales des consorts [T] et la demande reconventionnelle subsidiaire en suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L 145–41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

* *

En l’espèce, il n’est pas discuté que les parties sont liées par des baux commerciaux et qu’un arriéré locatif est demeuré impayé. L’obligation pesant sur la locataire d’avoir à régler le montant des loyers dus contractuellement est établie.

Il n’est pas contesté que les causes des commandements de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois.

Pour s’opposer toutefois aux demandes formées contre elle, la société Odalys Résidences invoque la crise sanitaire et soutient qu’elle a appliqué les « franchises de loyers » suivantes, ce qui a été selon elle parfaitement accepté par la plupart des propriétaires, à l’exclusion des demandeurs, à savoir :

*Lors de la 1ère période de fermeture administrative du 14/03/2020 au 01/06/2020, la société ODALYS RESIDENCES a appliqué une franchise de 35% du loyer annuel

*Lors de la 2ème période de fermeture administrative du 31/10/2020 au 14/12/2020, la société ODALYS RESIDENCES a appliqué une franchise de 45 jours (environ 12,23% du loyer annuel) *Lors de la 3ème période de fermeture administrative du 03 avril au 03 mai 2021, la société ODALYS RESIDENCES a également appliqué une franchise de loyer.

La société ODALYS RESIDENCES invoque l’impossibilité totale d’exploiter pendant la période de fermeture administrative de la résidence et les graves difficultés d’exploitation qu’elle a subies à la période de la crise sanitaire. Elle soutient qu’elle n’a pas suspendu le règlement des loyers dans le but de mettre en difficulté ses bailleurs, mais qu’elle a été contrainte de le faire pour s’adapter à une conjoncture économique désastreuse pour elle. Elle soutient apporter la preuve concrète et objective des difficultés qu’elle a subies par la production des tableaux comparatifs de résultats d’exercices et leur évolution. Elle évoque le manquement des bailleurs à l’exigence bonne foi contractuelle qui selon elle exige en cas de circonstances exceptionnelles de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations respectives. Elle soutient que l’exception d’inexécution doit être également étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances sanitaires. Elle invoque les dispositions relatives à l’imprévision prévue par l’article 1195 du Code civil issu de la réforme du droit des obligations. Elle soutient que de bonne foi elle a proposé au bailleur une solution équilibrée consistant en une adaptation de l’exécution du contrat par l’application d’une franchise. Elle fait valoir que son assurance d’exploitation ne prend pas en charge la perte financière liée aux conséquences de la pandémie. Elle soutient qu’elle avait le choix de poursuivre un dialogue direct avec ses bailleurs en leur assurant le maintien d’un flux de loyer et en pariant sur leur compréhension. Elle soutient que les aides de l’Etat ont été très largement insuffisantes et que le remboursement du PGE souscrit pèsera fortement sur son équilibre financier dans les prochaines années. Elle évoque la possibilité, aux termes des dispositions de l’article 1223 du Code civil, de réduire le prix en raison de l’inexécution imparfaite du bail. Elle soutient que le preneur s’est trouvé dans l’impossibilité d’exploiter son activité durant toute la durée des fermetures administratives qu’il en résulte nécessairement que l’obligation de délivrance de l’immeuble de jouissance paisible des lieux n’a pas été parfaitement observée par les bailleurs. Elle affirme avoir respecté ses obligations de transmission des comptes d’exploitation. Pour conclure au rejet pur et simple des demandes elle soutient qu’elle n’a pas commis de faute en suspendant le paiement des loyers durant les périodes de fermeture administrative et que les bailleurs n’ont fait strictement aucune concession malgré la crise sanitaire et ont manqué à leurs obligations contractuelles et légales, et sollicitent l’application de mauvaise foi de la clause résolutoire.

*Sur l’absence de faute commise par la preneuse

L’obligation de régler le loyer étant une obligation essentielle pesant sur le preneur, la non-exécution de cette obligation caractérise nécessairement une faute contractuelle. Le moyen soutenu par la société ODALYS RESIDENCES de ce chef est donc inopérant.

*L’exception d’inexécution

En application des dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Par application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’avant la survenue de la crise sanitaire, les bailleurs s’étaient libérés entièrement de leur obligation de délivrance.

L’impossibilité temporaire d’exploitation invoquée résulte d’un fait totalement étranger à eux, à savoir les décisions gouvernementales prises dans le cadre de la gestion de la pandémie.

Néanmoins, pendant la pandémie, les bailleurs ont continué de mettre les locaux à disposition du preneur.

Les mesures de fermeture administrative et de restriction des déplacements ne sont pas le fait des bailleurs qui pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance. Par ailleurs les ordonnances notamment celle du 25 mars 2020, qui ont fait obstacle temporairement à la mise en œuvre de clause résolutoire, n’ont pas pour autant « annulé » purement et simplement l’exigibilité des loyers. Le moyen fondé sur l’exception d’inexécution est inopérant à décharger le preneur de son obligation d’avoir à régler les loyers.

*sur le manquement à l’obligation de bonne foi

Les mesures gouvernementales n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux. Pour autant, les bailleurs demandeurs se sont abstenus de mettre en œuvre immédiatement la clause résolutoire, et ont attendu la fin de l’année 2022 avant d’engager la présente procédure. Par ailleurs, il résulte des pièces produites que c’est en réalité la société Odalys Résidences qui, unilatéralement, a imposé à ses multiples bailleurs, simples particuliers, des réductions du montant de loyer. Le manquement de la part des consorts [T] à leur obligation de bonne foi n’est pas dans ces conditions établi. Le moyen sera par conséquent rejeté.

*Sur l’imprévision prévue par l’article 1195 du Code civil issu de la réforme du droit des obligations

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, a introduit dans le code civil un nouvel article 1195 relatif à l’imprévision, n’est pas applicable en l’espèce s’agissant de contrats conclus en 2009, avant le 1er octobre 2016. Au demeurant la jurisprudence antérieure relative à l’imprévision n’était pas appliquée en matière de baux commerciaux.

Ce dernier moyen sera par conséquent également rejeté.

C’est par conséquent à bon droit que les bailleurs sollicitent de voir constater la résiliation des baux par l’effet de la clause résolutoire visée aux commandements de payer.

La société ODALYS RESIDENCES sollicite néanmoins la suspension des effets de cette clause résolutoire et que lui soit accordé un délai pour s’acquitter de sa dette locative. Elle s’engage à apurer cette dette dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Les bailleurs s’opposent à la suspension des effets des commandements, et en tout état de cause sollicitent de voir juger que le manquement à l’obligation contractuelle justifie la résiliation judiciaire de chaque bail.

*Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande des bailleurs de voir prononcer la résiliation judiciaire des baux

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision, et peut subordonner les mesures, à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Aux termes des dispositions de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice.

La résolution judiciaire nécessite une inexécution suffisamment grave.

En l’espèce, la dette locative est limitée, elle correspond à un paiement partiel du loyer pendant les périodes des années 2020 et 2021 au cours desquelles les résidences de tourisme ont souffert des conséquences économiques et des mesures administratives résultant de la pandémie. Il n’est pas contesté que depuis les loyers sont intégralement réglés.

Par ailleurs, la défenderesse offre de régler le solde des loyers dans un délai très raisonnable d’un mois suivant la signification de la présente décision.

La débitrice justifie de sa bonne foi eue égard aux circonstances particulières liées à la pandémie, et il convient d’accorder des délais (1 mois), qui, s’ils étaient respectés ainsi que le paiement de loyers en cours, seraient de nature à préserver les intérêts des bailleurs. Toutefois en cas de manquement, la clause résolutoire reprenant ses entiers effets.

Les mêmes considérations conduisent le tribunal a écarté la demande formée par les consorts [T] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire des baux litigieux. Les manquements invoqués, très partiels et consécutifs à des circonstances exceptionnelles, ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation pure et simple des contrats.

*Sur les arriérés locatifs

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, chacun des preneurs sollicite des sommes au titre de l’arriéré locatif, supérieures à la somme commandée. Réciproquement, la société ODALYS RESIDENCES réfute chacun des montants réclamés et soutient ne devoir qu’une somme inférieure à celle commandée.

Il doit être constaté que la société ODALYS RESIDENCES ne développe pas précisément dans ses écritures le détail des sommes dont elle serait encore redevable vis-à-vis des demandeurs. Elle se contente de viser 2 pièces (pièce 8 et 9) et d’indiquer « à titre d’exemple ». Or la lecture attentive de ces 2 pièces ne permet pas de retenir que la société ODALYS RESIDENCES justifierait des paiements qu’elle invoque et ayant diminué sa dette ainsi qu’elle le revendique.

En ce qui concerne les consorts [T], force est de constater que leurs écritures ne permettent pas de retenir comme démontrée une obligation à paiement pesant sur la société ODALYS RESIDENCES supérieure aux sommes commandées.

Dès lors, l’arriéré locatif sera retenu conformément aux causes des commandements de payer litigieux, en ce compris pour chacun le coût de l’acte.

Sur les demandes pour résistance abusive

Alors qu’une partie de l’argumentaire développé par la société ODALYS RESIDENCES est accueillie par le tribunal, qui ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, l’existence d’une résistance abusive de la part de la société ODALYS RESIDENCES n’est pas démontrée. Les demandes formées de ce chef par les consorts [T] seront rejetées.

Sur les dépens, l’exécution provisoire et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société ODALYS RESIDENCES, qui succombe, supportera les dépens de la présente instance, en ce non compris les coûts de commandement de payer qui ont été pris en compte dans la créance de chacun des demandeurs. La société ODALYS RESIDENCES devra les indemniser de leurs frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Donne acte à Monsieur [X] [E] et à Madame [Y] [V] épouse [E] qu’ils renoncent aux demandes formulées dans l’exploit introductif d’instance

Vu les articles L 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, vu les baux liant chacun des demandeurs à la société ODALYS RESIDENCES, vu les commandements de payer délivrés les 15 et 19 juillet 2021 visant la clause résolutoire,

Constate que ces commandements de payer visant la clause résolutoire sont restés infructueux dans le mois de leur délivrance

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCE à payer Monsieur [K] [J] et à Mme [B] [J] ensembles, la somme de 3458,56 € correspondant à l’arriéré de loyers dus et aux frais de l’acte du 15 juillet 2021

Accorde à la société ODALYS RESIDENCES un délai d’UN mois à compter la signification de la présente décision, pour s’acquitter de cette somme

Ordonne en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans les commandements de payer délivré par acte d’huissier du 15 juillet 2021

Juge que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la société ODALYS RESIDENCES se libère de la somme due pendant ce délai

Dit qu’à défaut de paiement de la totalité de cette somme due dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant réputée avoir joué dès le 16 août 2021 sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 5 jours, l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES des locaux donnés en location, ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision

Ordonne en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique

Fixe dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux ; condamne la société ODALYS RESIDENCES à son paiement au profit des époux [T], en tant que besoin

Condamne le SAS ODALYS RESIDENCE à payer à Monsieur [F] [I] et à Mme [U] [I] ensemble la somme de 4145, 56 euros correspondant à l’arriéré de loyers dus et aux frais de l’acte du 15 juillet 2021

Accorde à la société ODALYS RESIDENCES un délai d’UN mois à compter la signification de la présente décision, pour s’acquitter de cette somme

Ordonne en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans les commandements de payer délivré par acte d’huissier du 15 juillet 2021

Juge que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la société ODALYS RESIDENCES se libère de la somme due pendant ce délai

Dit qu’à défaut de paiement de la totalité de cette somme due dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant réputée avoir joué dès le 16 août 2021 sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 5 jours, l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES des locaux donnés en location, ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision

Ordonne en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique

Fixe dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux ; condamne la société ODALYS RESIDENCES à son paiement au profit des époux [I], en tant que besoin

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCE à Monsieur [C] [AM] et à Mme [M] [AM] ensembles, la somme de 3606, 08 € correspondant à l’arriéré de loyers dus et aux frais de l’acte du 15 juillet 2021

Accorde à la société ODALYS RESIDENCES un délai d’UN mois à compter la signification de la présente décision, pour s’acquitter de cette somme

Ordonne en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans les commandements de payer délivré par acte d’huissier du 15 juillet 2021

Juge que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la société ODALYS RESIDENCES se libère de la somme due pendant ce délai

Dit qu’à défaut de paiement de la totalité de cette somme due dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant réputée avoir joué dès le 16 août 2021 sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 5 jours, l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES des locaux donnés en location, ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision

Ordonne en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique

Fixe dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux ; condamne la société ODALYS RESIDENCES à son paiement au profit des époux [AM], en tant que besoin

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCE à payer à Monsieur [NG] [A] et à Mme [D] [VA] ensembles, la somme de 5110, 51 correspondants à l’arriéré de loyers dus et aux frais de l’acte du 19 juillet 2021

Accorde à la société ODALYS RESIDENCES un délai d’UN mois à compter la signification de la présente décision, pour s’acquitter de cette somme

Ordonne en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans les commandements de payer délivré par acte d’huissier du 19 juillet 2021

Juge que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la société ODALYS RESIDENCES se libère de la somme due pendant ce délai

Dit qu’à défaut de paiement de la totalité de cette somme due dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant réputée avoir joué dès le 20 août 2021 sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 5 jours, l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES des locaux donnés en location, ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision

Ordonne en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique

Fixe dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux ; condamne la société ODALYS RESIDENCES à son paiement au profit des consorts [Z] [N], en tant que besoin

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCE à payer à Monsieur [L] [P] et à Mme [S] [HH] ensembles, la somme de 3114, 72 correspondants à l’arriéré de loyers dus et aux frais de l’acte du 15 juillet 2021

Accorde à la société ODALYS RESIDENCES un délai d’UN mois à compter la signification de la présente décision, pour s’acquitter de cette somme

Ordonne en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans les commandements de payer délivré par acte d’huissier du 15 juillet 2021

Juge que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la société ODALYS RESIDENCES se libère de la somme due pendant ce délai

Dit qu’à défaut de paiement de la totalité de cette somme due dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant réputée avoir joué dès le 16 août 2021 sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 5 jours, l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES des locaux donnés en location, ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision

Ordonne en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique

Fixe dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux ; condamne la société ODALYS RESIDENCES à son paiement au profit des consort [P]- [HH], en tant que besoin

Condamne la société ODALYS RESIDENCES à payer à Monsieur [K] [J], Madame [B] [R] épouse [J], Monsieur [F] [I], Madame [U] [G] épouse [I], Monsieur [C] [AM], Madame [M] [O] [W] épouse [AM], Monsieur [NG] [A], Madame [D] [VA], Monsieur [L] [P], Madame [S] [HH] épouse [P] ensembles la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les demandeurs de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et leurs demandes tendant à voir prononcer la résiliation judicaire des baux commerciaux

Juge n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire

Condamne la société ODALYS RESIDENCES aux dépens de l’instance en ceux non compris les frais des commandements de payer dont les couts ont été pris en compte dans le calcul des créances

Rejette toutes autres demandes

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE