TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00298 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLB2

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP GARNIER – BAELE

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA PIERRE

57 Route de Grenoble

38510 MORESTEL

représentée par la SCP GARNIER – BAELE, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [U] [I]

366 rue de la Rivoirette

Allée 6 Appartement 41

38510 MORESTEL

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 28 juin 2019, consenti par la SCI DE LA PIERRE, Monsieur [U] [I] a pris en location un logement situé 51 Impasse du midi – appartement N° 104 – 38510 MORESTEL, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 12 novembre 2024, la SCI DE LA PIERRE a fait délivrer à Monsieur [U] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 979,68 euros au titre des loyers et charges impayés ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SCI DE LA PIERRE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 13 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 27 février 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025, la SCI DE LA PIERRE,a assigné Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Constater la résiliation du contrat de location qui a été consenti à Monsieur [U] [I], pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du 12 janvier 2025 ;

• Ordonner l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout autre occupant de son chef du logement que Monsieur [U] [I] occupe situé à 51 Impasse du Midi à MORESTEL (38510) ;

• Dire que faute pour Monsieur [U] [I] de le faire, la SCI DE LA PIERRE pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes éventuellement avec l’assistance de la Force Publique ;

• Condamner Monsieur [U] [I] au paiement :

— de la somme principale de 3 060,68 euros représentant les loyers, charges (janvier 2025 inclus) avec les intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer les loyers,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légale à compter du 01 janvier 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de la somme de 125,00 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa du Code civil,

— de la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de la totalité des dépens de l’instance et de ses suites et notamment du coût du commandement de payer ;

A titre subsidiaire ;

• Prononcer la résiliation du contrat du location qui a été consentie par la SCI DE LA PIERRE à Monsieur [U] [I], pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du 12 janvier 2025 (deux mois après le commandement de payer) ;

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I].

• Dire que faute pour Monsieur [U] [I] de le faire, la SCI DE LA PIERRE pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes éventuellement avec l’assistance de la Force Publique ;

Monsieur [U] [I] s’est présenté le 21 mars 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [I] vit dans le logement en cause avec ses quatre enfants en garde alternée et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1597 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 939,49 euros. Monsieur [U] [I] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2025, en présence de la SCI DE LA PIERRE, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 647 euros suivant décompte arrêté au mois de juillet 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SCI DE LA PIERRE s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [U] [I] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, a sollicité des délais de paiement et indique être parti du logement mais avoir conservé deux clés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI DE LA PIERRE justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 13 novembre 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 27 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SCI DE LA PIERRE produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [U] [I] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2023.

Au vu de ces impayés, la SCI DE LA PIERRE a fait délivrer à Monsieur [U] [I], le 12 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SCI DE LA PIERRE.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 13 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 1er juillet 2025 à la somme de 3 647 euros, au paiement de laquelle Monsieur [U] [I] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [U] [I] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 13 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [U] [I] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur ses difficultés et indiquer être parti du logement mais avoir conservé deux clés, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la SCI DE LA PIERRE, l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, la S.C.I. DE LA PIERRE sollicite 125 euros sur le fondement de l’article précité.

Or , il est de jurisprudence contante qu’il ne peut être déduit la mauvaise foi du seul retard dans l’exécution de l’obligation de paiement. Dès lors , la S.C.I. DE LA PIERRE qui ne justifie d’aucun élément relatif à cette mauvaise foi sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [I], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 13 janvier 2025 ;

DIT que Monsieur [U] [I] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [I] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 51 Impasse du midi – appartement N° 104 – 38510 MORESTEL ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 13 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SCI LA PIERRE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SCI DE LA PIERRE la somme de 3 647 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI DE LA PIERRE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI DE LA PIERRE de sa demande de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION