TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e RAYNALDY (P0164)

M^e SEGOND (A248)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 18/11492

N° Portalis 352J-W-B7C-CN26M

N° MINUTE : 1

Assignation du :

02 Octobre 2018

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER (RCS de [Localité 7] n°803 368 984)

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.C. MIROMESNIL 49-2 (RCS de [Localité 7] n°383 960 507) par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentées par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0164

DÉFENDERESSE

Madame [A] [H] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Sophie SEGOND de la SAS SophiaLex, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A248

Décision du 07 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 18/11492 – N° Portalis 352J-W-B7C-CN26M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2025, délibéré prorogé au 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mai 2008, les consorts [I], aux droits desquelles se sont trouvées la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et à ce jour la société MIROMESNIL 49-2, ont donné à bail commercial, en renouvellement, à Mme [K] [E] épouse [D], aux droits de laquelle se trouve Mme [A] [H] épouse [B] par suite d’une cession de droit au bail en date du 20 septembre 2010, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2008 au 30 juin 2017, l’exercice de l’activité de « DECORATION D’ART (DE SCENE OU D’INTERIEUR) » et un loyer annuel de 10 461,35 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 19 octobre 2016, la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER a donné congé à Mme [A] [H] pour le 30 juin 2017, avec refus de renouvellement et dénégation du statut des baux commerciaux.

Par acte d’huissier de justice signifié le 02 octobre 2018, la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER a assigné Mme [A] [H] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir déclarer le congé valide, constater la déchéance de plein droit des droits d’occupation de la locataire et ordonner son expulsion, et subsidiairement, désigner un expert afin qu’il évalue l’indemnité d’occupation qui lui est due depuis le 30 juin 2017.

Par un jugement rendu le 25 mars 2021, le tribunal a notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société MIROMESNIL 49-2 ;

— débouté Mme [A] [H] de ses demandes de prononcer la nullité du congé et d’ordonner la poursuite du bail ;

— dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 19 octobre 2016 par la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER a mis fin à compter du 30 juin 2017 à minuit au bail la liant à Madame [A] [H] épouse [B], et portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] ;

— débouté la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 de leurs demandes de constater la déchéance de plein droit à compter du 30 juin 2017 à minuit de tous droits d’occupation de Madame [A] [H] épouse [B], d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun ;

— dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour Mme [A] [H] au paiement d’une indemnité d’éviction et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, et ouvert le droit pour la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et/ou pour la société MIROMESNIL 49-2, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 ;

— avant dire droit sur le surplus des demandes, ordonné une mesure d’expertise en commettant pour y procéder, Mme [J] [G], expert près la cour d’appel, en lui donnant notamment pour mission de déterminer l’indemnité d’évictipon ainsi que l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 07 février 2023.

Dans leurs dernières conclusions (conclusions en ouverture de rapport notifiées par RPVA le 29 septembre 2023), la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 demandent au tribunal de :

« FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société MIROMESNIL 49-2 à Madame [H] à la somme de 57.273 €, en principal et accessoires ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] à la société MIROMESNIL 49-2 à compter du 1er juillet 2017 à la somme de 37.017,50 € en principal et par an ;

CONDAMNER Madame [H] au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017

DIRE y avoir lieu à la compensation de ces sommes ;

CONDAMNER Madame [H] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [H] aux dépens ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives en réplique notifiées par RPVA le 02 octobre 2023), Mme [A] [H] demande au tribunal de :

«- DEBOUTER la Société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la Société MIROMENSIL 49-2, subrogée dans les droits de cette dernière, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

— FIXER l’indemnité d’éviction due par la Société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la Société MIROMENSIL 49-2, subrogée dans les droits de cette dernière, à Madame [H], à la somme de 276.910,44 € ;

— FIXER l’indemnité d’occupation due par Madame [H] à la somme de 19.932,50 € par an à compter du 1er juillet 2017 ;

— PRONONCER la compensation entre ces sommes, en tenant compte des loyers déjà acquittés par Madame [H] depuis le 1er juillet 2017 ;

Décision du 07 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 18/11492 – N° Portalis 352J-W-B7C-CN26M

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ORDONNER, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle fera droit aux demandes de Madame [H],

— CONDAMNER la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la Société MIROMENSIL 49-2, subrogée dans les droits de cette dernière, à verser à Madame [H] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 04 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025, délibéré prorogé au 07 mai 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande en fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

1-1 Sur l’indemnité principale

La société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 exposent que l’activité de Mme [A] [H] étant transférable, l’indemnité principale doit correspondre à une indemnité de déplacement constituée de la valeur du droit au bail. Elles prétendent qu’au renouvellement, le loyer aurait été nécessairement déplafonné en application des articles L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce dans la mesure où il y a eu un changement notable de destination au cours du bail et ce, même si ce changement est intervenu à l’occasion de la cession de droit au bail. Elles contestent la position de l’expert en soutenant que l’activité de photographie n’ est pas incluse dans la destination de décoration d’art. Elles ajoutent que Mme [A] [H] utilise manifestement les locaux loués à des fins d’habitation. En ce qui concerne la détermination de la valeur du droit au bail, la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 soutiennent que la valeur locative statutaire évaluée par l’expert est trop faible et qu’au vu de la moyenne des différentes catégories de prix pratiqués dans le voisinage qu’il convient de retenir, en application de l’article R.145-7 du code de commerce, la valeur locative statutaire ressortirait à 37 017,50 euros par an et l’économie de loyer, compte tenu d’une valeur locative de marché de 51 255 euros, à 14 237,50 euros. Elles approuvent ensuite le coefficient de capitalisation de 2,75 retenu par l’expert, qu’elles considèrent conforme à ce qui est préconisé pour les ateliers et locaux industriels, soit une indemnité d’éviction principale de 39 153 euros.

Mme [A] [H] se réfère à l’analyse de l’expert et soutient en outre que le bailleur ne démontre pas le caractère notable du changement de destination. Elle souligne que lors de la cession du droit au bail, le bailleur avait considéré qu’il n’était pas utile de rédiger un avenant au contrat pour y ajouter l’activité de photographie dans la mesure où elle était stipulée dans l’acte de cession. Elle expose également que l’activité de décoration d’art prévue au bail est incluse, annexe et accessoire à l’activité de photographe, de sorte qu’aucune déspécialisation ne peut être invoquée, rendant la règle du déplafonnement inapplicable. Elle ajoute que le bailleur n’a jusqu’à présent jamais soulevé un prétendu usage d’habitation et indique que l’expert a retenu que la surface qui s’apparente à un confort d’hébergement reste très accessoire à la surface affectée à l’activité professionnelle. Par la suite, Mme [A] [H] conteste le coefficient de 2,75 retenu par l’expert pour le calcul de la perte d’économie de loyer pour le porter à 5,5 compte tenu des caractéristiques des locaux, de leur emplacement et de leur rareté sur le marché. Elle en conclut que l’économie de loyer sera de 223 173,94 euros.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement ou de transfert, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

a) Sur le caractère transférable de l’activité

En l’espèce, Mme [A] [H] exerce dans les locaux loués une activité de photographe et les parties s’accordent sur le caractère transférable de cette activité, ainsi que l’a retenu l’expert, de sorte que l’indemnité principale doit être appréciée selon la valeur du droit au bail.

b) Sur la valeur du droit au bail

L’expert retient que pour les locaux considérés, à savoir des locaux d’activités dans lesquels est exercée une activité de photographie artisanale, il n’existe pas de perte de droit au bail à proprement dit mais plutôt une perte d’économie de loyer prenant naissance dans la différence existant entre la valeur locative de marché après abattement et le loyer en vigueur indexé, ou en cas de déplafonnement du loyer renouvelé, entre la valeur locative de marché et la valeur locative statutaire. Cette différence de valeur obtenue à partir de flux périodiques est transformée en capital, au moyen d’un coefficient de capitalisation.

En retenant un coefficient de capitalisation de 2,75, l’expert établit la perte d’économie :

— à 111 587 euros dans l’hypothèse d’un plafonnement du loyer, compte tenu d’une valeur locative de marché qu’elle évalue à 51 255 euros et d’un loyer en vigueur de 10 677,92 euros [ (51 255 – 10 677,92 = 40 577) x 2,75 = 111 587 euros ] ;

— à 62 645 euros dans l’hypothèse d’un déplafonnement du loyer, compte tenu d’une valeur locative de marché de 51 255 euros et d’une valeur statutaire de 28 475 euros [ (51255 – 28 475 = 22 780) x 2,75 = 62 645 euros ].

Les parties s’opposent sur le déplafonnement du loyer de renouvellement et contestent, le bailleur, la valeur locative statutaire, et le locataire, le coefficient de valorisation.

— Sur le déplafonnement du loyer de renouvellement

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-33 du même code précise qu’ à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L’article R.145-5 dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que les locaux loués ne peuvent être affectés qu’à l’exercice de l’activité de « DECORATION D’ART (DE SCENE OU D’INTERIEUR) ».

L’expert relève qu’il n’y a pas eu de changement de la clause de destination depuis le bail initial du 08 octobre 1990 et indique que l’activité de photographie professionnelle est une activité artistique et décorative qui lui paraît incluse dans la destination assez large de décoration d’art de sorte qu’il ne s’agit pas d’une modification notable de la destination.

Aucun élément ne permet de retenir qu’au cours du bail, notamment lors de la cession du droit au bail, les parties ont décidé d’une modification de la destination des locaux.

Aucun avenant au bail mentionnant une modification de la destination n’a en effet été établi.

En outre, l’acte de cession de droit au bail en date du 20 septembre 2010 rappelle la destination (cf page 2) stipulée au contrat et précise simplement que le cessionnaire, Mme [A] [H], exercera dans les lieux l’activité de photographe (cf page 3), sans indiquer que la destination autorisée au bail est modifiée ou complétée par l’activité de photographie.

De plus, la mention figurant à l’acte de cession selon laquelle « Par courriel en date du 1er septembre 2010, annexé aux présentes, le Cabinet LOISELET DAIGREMONT HINFRAY & ASSOCIES, mandataire du bailleur a fait savoir au rédacteur des présentes qu’il n’était pas utile de rédiger un avenant au bail pour y ajouter l’activité de photographie dès lors que cette activité était stipulée à l’acte de cession» ne peut valoir modification de la destination des locaux en l’absence de toute modification explicite dans le contrat de cession ou par avenant au contrat de bail.

En outre, l’activité de photographe exercée par Mme [A] [H] est incluse dans la destination contractuelle de « DECORATION D’ART (DE SCENE OU D’INTERIEUR)» en ce qu’elle constitue un art visuel et que les photographies réalisées et leurs tirages peuvent être achetés par ses clients à des fins de décoration d’intérieur.

Enfin, en ce qui concerne l’utilisation des locaux à des fins d’habitation, si ceux-ci comprennent une cuisine avec coin repas, une chambre, une salle de bains avec sanitaires ainsi qu’une salle de douche avec WC, selon la description de l’expert, il n’est nullement établi ni démontré par la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER que Mme [A] [H] y demeure en permanence.

Il ne peut donc être considéré qu’il y a eu une modification notable de la destination des locaux et, par conséquent, il ne peut être retenu que le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné.

— Sur la valeur locative statutaire

La société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 contestent la valeur locative statutaire.

Cependant, le déplafonnement du loyer de renouvellement ayant été exclu, en application de l’article L. 145-34 rappelé précédemment, la perte d’économie de loyer doit s’apprécier par rapport au loyer en vigueur indexé de 10 677,92 euros.

— Sur le coefficient de valorisation

L’expert applique un coefficient de valorisation de 2,75 compte tenu de la petite surface des locaux, à usage d’atelier, surface de belle qualité et peu fréquente sur le marché dans le secteur de [Localité 7] intramuros, de sa situation accessible et favorable à l’activité exercée.

Il ressort en effet du rapport d’expertise que les locaux, sont situés à proximité de la [Adresse 11], dans le [Localité 1] que l’expert décrit comme un arrondissement connu pour ses lieux de sortie et de culture avec de nombreux bars et restaurants à la mode mais aussi des galeries d’art et lieux de rencontre pour les artistes. Elle précise que l’arrondissement a connu un fort embourgeoisement depuis les années 2000. Elle relève à proximité de la [Adresse 12] dans laquelle se trouve les locaux loués, 37 galeries d’art, des magasins de vente de matériel de photographie ou de dessin mais aussi l'[Localité 6] nationale supérieure de création industrielle, établissement de renom enseignant le design. Elle indique que le quartier est recherché tant sur le plan professionnel que résidentiel. Elle en conclut que les locaux bénéficient d’un bon emplacement pour l’activité exercée, dans un secteur recherché par les artistes, les artisans et les professions des médias.

En ce qui concerne la qualité des locaux retenue par l’expert, situés au 3e étage d’un immeuble sur cour, ils ont une surface réelle de 113,90 m2 selon le relevé établi en août 2015 par la société MASSON, géomètre-expert. Ils comprennent une pièce aménagée comme espace d’accueil, avec un bureau, et, à la suite, un grand espace d’atelier de photographie en angle, bénéficiant d’une grande hauteur sous plafond d’environ 6 m, éclairé par des baies vitrées orientées nord et est et trois verrières zenithales, permettant de travailler à la lumière naturelle et offrant un très bel éclairement, une cuisine avec coin repas, une chambre, une salle de bains avec sanitaires, ainsi que des combles aménagés auxquels on accède par un escalier métallique depuis le studio et qui comprennent deux pièces de stockage ou de repos ainsi qu’une salle de douche avec WC. Toutes les pièces donnent sur la cour de l’immeuble et bénéficient d’une vue dégagée par de grandes baies vitrées. Selon l’expert, les locaux sont de bonne taille et bénéficient d’un bon éclairement, ils sont bien entretenus et ont fait l’objet d’une rénovation de qualité.

L’expert applique un coefficient de valorisation de 2,75 compte tenu de la petite surface des locaux, à usage d’atelier, surface de belle qualité et peu fréquente sur le marché dans le secteur de [Localité 7] intramuros, de sa situation accessible et favorable à l’activité exercée.

Bien que situés dans un quartier recherché pour l’activité exercée et de belle qualité compte tenu de leur surface et de l’éclairement dont ils bénéficient, les locaux sont situés sur cour et en étage donc sans aucune visibilité de la clientèle potentielle passant dans la rue.

Le coefficient de valorisation de 2,75 préconisé par l’expert est donc justifié et doit être retenu, celui de 5,5 avancé par Mme [A] [H] étant largement surévalué.

*****

Par conséquent, l’indemnité principale d’éviction s’évalue à la somme de 111 586,97 euros ainsi qu’il suit :

— valeur locative de marché 51 255,00 euros

— loyer en vigueur 10 677,92 euros

soit un différentiel de (51 255 – 10 677,92 =) 40 577,08,

et une indemnité principale de (40 577,08 x 2,75 =) 111 586,97 euros.

1-2- Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

a) Sur les frais de négociation d’un nouvel acte locatif

Les parties s’accordent sur le paiement d’une somme de 7 688 euros, évaluée forfaiairement par l’expert à 15% du montant de la valeur locative de marché.

Cette somme sera retenue dès lors qu’elle a été évaluée par l’expert conformément à l’usage.

b) Sur le trouble commercial

La société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 s’en remettent à l’évaluation faite par l’expert, soit une somme de 2 383 euros.

Mme [A] [H] indique ne pas contester la méthode d’évaluation du trouble commercial appliquée par l’expert mais expose que celle-ci a pris en compte l’excédent brut d’exploitation (EBE) de l’année 2020 alors qu’il n’est pas représentatif de la réalité de son activité compte tenu de la crise sanitaire due à la pandémie de covid-19. Elle considère qu’il convient de tenir compte de l’EBE de l’année 2021, soit une indemnité de 5 777,50 euros correspondant à trois mois d’un EBE annuel de 23 110 euros.

Sur ce,

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert indique qu’il est d’usage d’évaluer le trouble commercial en retenant trois mois d’EBE, ce qu’elle applique compte tenu de la difficulté de trouver des locaux relativement équivalents de type entrepôt dans [Localité 10] et de la nécessité de réorganisation qui résultera de cette éviction, soit une somme de (9 532 euros x 3/12 mois =) 2 383 euros.

En réponse à un dire de Mme [A] [H], l’expert précise que les résultats de celle-ci sont très aléatoires et que si l’ont retient la moyenne des trois dernières l’années, l’EBE à prendre en compte serait de 1 155 euros, ce qui minorerait le trouble commercial à 259 euros. Cette analyse est confirmée par les comptes de Mme [A] [H].

La seule année 2021 que Mme [A] [H] demande à prendre en considération ne peut donc être considérée comme plus représentative de son activité que les années précédentes et que l’année 2020.

La somme de 2 383 euros, que le bailleur accepte de verser alors qu’elle n’est pas strictement représentative de l’activité de Mme [A] [H] et supérieure à l’EBE moyen, doit donc être retenue.

c) Sur la perte sur salaire le temps du déménagement

Mme [A] [H] indique ne pas contester l’indemnité au titre de la perte sur salaire le temps du déménagement retenu par l’expert.

Il s’avère cependant qu’elle ne l’inclut pas dans son décompte et que l’expert l’a suppprimée de son évaluation finale au motif qu’elle fait double emploi avec le trouble commercial.

Dans ces conditions, il n’en sera pas tenu compte.

d) Sur les frais de double loyer et charges

Les parties s’accordent sur le montant de l’indemnité due au titre des frais de double loyer et des charges qui a été évaluée par l’expert à un mois de la valeur locative de marché, soit la somme de (51 255/12 =) 4 271,25 euros, arrondie à 4 271 euros.

La période d’indemnisation d’un mois n’étant pas contestée par les parties, la somme de 4 271 euros doit être retenue.

e) Sur les frais de déménagament

La société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 s’en remettent à l’évaluation faite par l’expert, soit une somme de 2 278 euros.

Mme [A] [H] expose que l’indemnité proposée par l’expert doit être réévaluée au vu des devis qu’elle produit et fixée à la somme de 4 500 euros.

Sur ce,

Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle. En cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés

L’expert évalue l’indemnité, sous réserve de devis, à la somme de 2 278 euros qu’elle fixe en fonction de la surface des locaux de 113,90 m2 et d’un coût unitaire de 20 euros.

Mme [A] [H] produit deux devis de déménagement qui s’élèvent à 4 200 euros TTC (société PARKER DEMENAGEMENT), 5 400 euros TTC (société HEXAGONE DEMENAGEMENT) et 4 100,94 euros TTC (société MOVINGA).

Au vu de ces trois avis, l’indemnité doit être fixée à 4 500 euros.

f) Sur les frais de réinstallation

La société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 invoquent que la somme de 17 100 euros retenue par l’expert au titre des frais de réinstallation n’est pas justifiée compte tenu de l’absence d’installations spécifiques dans le local.

Mme [A] [H] expose que l’expert a évalué les frais d’installation sur la base de 150 euros/m2 alors que dans sa note de synthèse elle avait retenu une évaluation sur la base de 250 euros/m2 qui prend davantage en considération les travaux qu’elle avait réalisés pour pouvoir effectuer son activité et qui se sont élevés à 41 339,49 euros. Elle expose que des travaux d’aménagement seront nécessairement réalisés dans le nouveau local et avance avoir le droit d’être indemnisée en raison du coût normal des installations similaires à celles qu’elle devra quitter. Elle sollicite une indemnité de 28 500 euros.

Sur ce,

Mme [A] [H] ne rapporte pas la preuve que les locaux considérés comportent des aménagements spécifiques et nécessaires à l’exercice de son activité qu’elle va devoir réaliser dans les nouveaux locaux.

Dès lors, aucune indemnité au titre des frais de réinstallation ne peut lui être accordée.

g) Sur les frais juridiques et administratifs

La société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 soutiennent que la somme de 3 000 euros retenue par l’expert est excessive dans la mesure où Mme [A] [H] n’exerçant pas un activité commerciale, elle aura moins de formalités à effectuer, notamment auprès du registre du commerce et des sociétés. Elles proposent une indemnité de 1 500 euros sauf à Mme [A] [H] de justifier de frais d’un montant supérieur.

Mme [A] [H] demande au tribunal de suivre la recommandation de l’expert et considère que la somme de 1 500 euros proposée par la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 est insuffisante.

Sur ce,

En l’espèce cette indemnité doit prendre en compte les frais juridiques et administratifs de changement d’adresse, d’information des divers correspondants, de réédition des supports commerciaux et de modification d’un éventuel site internet.

Il a déjà été tenu compte dans les développements précédents des frais de négociation d’un nouveau contrat de bail.

Compte tenu de l’activité exercée, l’indemnité sera fixée à 1 500 euros.

****

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit:

— indemnité principale 111 586,97 euros

— indemnités accessoires

• frais de négociation d’un nouvel acte locatif 7 688,00 euros

• trouble commercial 2 383,00 euros

• frais de double loyer et charges 4 271,00 euros

• frais de déménagement 4 500,00 euros

• frais juridiques et administratifs 1 500,00 euros

soit une indemnité totale de 131 928,97 euros.

2- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

La société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 soutiennent que la valeur locative retenue par l’expert est insuffisante au regard des moyennes des références qu’elle relève. Elles en concluent que la valeur locative unitaire doit être fixée à 325 euros/m2, soit une valeur locative de 37 017,50 euros par an. Elle soutiennent ensuite qu’il n’y a pas lieu à application d’un abattement de précarité dans la mesure où les résultats de Mme [A] [H] ont augmenté de manière très importante depuis que le congé lui a été délivré.

Mme [A] [H] ne conteste pas la valeur locative annuelle de 28 475 euros retenue par l’expert. Elle souligne que l’expert a pris en considération le bon état d’entretien des locaux dû aux aménagements qu’elle a réalisés. En revanche, Mme [A] [H] prétend que l’abattement de précarité doit être augmenté à 30% dans la mesure où la situation de précarité dans laquelle elle se trouve depuis la délivrance du congé a été augmentée, d’une part, par la durée de la procédure dans laquelle elle a été contrainte de s’engager lorsque le bailleur a soudainement décidé de rompre les négociations, alors que l’indemnité qu’elle sollicitait était inférieure à celle à laquelle elle pouvait prétendre au vu du rapport d’expertise, et, d’autre part, par la crise sanitaire qui a eu lieu à partir de 2020.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

— Sur la valeur locative

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’expert évalue l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative statutaire hors charges au 1er juillet 2017 de 28 745 euros, affectée d’un coefficient de précarité de 10%, soit une somme de 25 628 euros.

Elle fixe la surface des locaux à 113,90 m2 selon le relevé établi en août 2015 par la société MASSON, géomètre-expert et la valeur locative unitaire à 250 euros/ m2 au 1er juillet 2017.

Elle tient compte dans son appréciation de la qualité de l’emplacement des locaux pour l’activité exercée, de sa bonne accessibilité, des caractéristiques intrinsèques des locaux (grands volumes, bel éclairement, configuration en duplex), des prestations intérieures rénovées par le locataire et de leur accession au bailleur en fin de jouissance, de leur bon état d’entretien, du marché immobilier du secteur aux locaux atypiques peu nombreux, de l’évolution du quartier, recherché au niveau résidentiel et au niveau professionnel, des obligations des parties qui font apparaître une charge exorbitante du droit commun supportée par le locataire mais aussi des prix pratiqués dans le voisinage, soit :

— les valeurs locatives d’ateliers entre 251 euros/m2 et 350 euros/m2,

— les valeurs locatives de bureaux pouvant être adaptés à l’activité exercée entre 250 euros/m2 et 436 euros/m2,

— des loyers fixés judiciairement entre 140 euros/m2 et 400 euros/m2,

— des offres de locaux d’activités entre 315 euros/m2 et 544 euros/m2,

— des prix relevés dans l’immeuble de 166 euros/m2 à 409 euros/m2.

Il est rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

En outre, ainsi que le souligne l’expert, les aménagements ne faisant accession au bailleur qu’ en fin de jouissance, l’appréciation de la valeur locative ne peut être réalisée qu’en tenant compte des caractéristiques des locaux avant les travaux réalisés par la locataire.

Néanmoins, compte tenu du bon emplacement dont ils bénéficient, dans un quartier recherché pour l’activité exercée, de leurs caractéristiques, notamment leur surface, leur volume et leur éclairement très avantageux pour l’activité exercée, leur situation sur cour et en étage donc sans aucune visibilité de la clientèle potentielle, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire de 250 euros/m2 retenue par l’expert paraît insuffisante et doit être augmentée à 300 euros/m2.

Ainsi la valeur locative au 1er juillet 2017 s’évalue à (113,90 m2 x 300 euros = ) 34 170 euros.

— Sur le coefficient de précarité

Il est constant que l’exercice de l’activité dans le cadre d’une éviction est pénalisant et qu’en l’espèce, Mme [A] [H] travaille dans cette situation depuis près de neuf années, le congé ayant été délivré le 19 octobre 2016.

Cependant, il apparaît que le chiffre d’affaires réalisé par Mme [A] [H] a néanmoins significativement augmenté postérieurement à la délivrance du congé passant de 6 040 euros en 2017 et 6 474 euros en 2018 à 16 760 euros en 2019, 26 600 euros en 2020 et 46 035 en 2021, les chiffres d’affaires postérieurs n’étant pas produits.

En outre, Mme [A] [H] ne justifie pas que cette situation d’éviction aurait eu des inconvénients particulièrement défavorables qu’il conviendrait également de prendre en considération.

Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 dès lors qu’elle est indépendante de l’éviction et ne peut être imputée au bailleur.

Dans ces conditions, l’abattement de précarité de 10% retenu par l’expert et usuellement appliqué est justifié.

****

Par conséquent, l’indemnité d’occupation due par Mme [A] [H] au bailleur à compter du 1er juillet 2017 s’élève à (34 170 euros x 0,90 =) 30 753 euros.

Mme [A] [H] sera condamnée à payer à la société MIROMESNIL 49-2 une indemnité d’occupation de 30 753 euros à compter du 1er juillet 2017.

3- Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail, la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 seront condamnées aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise.

L’équité commande en outre de les condamner, prises ensemble et non séparément, à payer à Mme [A] [H] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter leur demande de condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 5 000 euros.

Les créances et dettes respectives des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d’ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société MIROMESNIL 49-2 à Mme [A] [H] à la somme de 131 928,97 (cent trente et un mille neuf cent vingt huit euros et quatre vingt dix sept centimes) se décomposant ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 111 586,97 euros

— indemnités accessoires

• frais de négociation d’un nouvel acte locatif 7 688,00 euros

• trouble commercial 2 383,00 euros

• frais de double loyer et charges 4 271,00 euros

• frais de déménagement 4 500,00 euros

• frais juridiques et administratifs 1 500,00 euros ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par Mme [A] [H] à la société MIROMESNIL 40-2 à compter du 1er juillet 2017 à la somme de 30 753 euros (trente mille sept cent cinquante trois euros) ;

Condamne Mme [A] [H] à payer à la société MIROMESNIL 40-2 une indemnité d’occupation annuelle de 30 753 euros (trente mille sept cent cinquante trois euros) à compter du 1er juillet 2017 ;

Condamne la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 à payer à la Mme [A] [H] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la société MIROMESNIL 49-2 de condamnation de Mme [A] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ordonne la compensation des créances et dettes respectives des parties ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à [Localité 7] le 07 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA