Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [W]

197 route de Vannes

Etage 5 – Porte A53

44800 SAINT HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00988 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4LV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [V] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 24 novembre 2022, Monsieur [S] [F] et Madame [P] [H], représentés par leur mandataire, la SARL CIMO, ont donné à bail à Madame [O] [T] et Madame [V] [W] un logement situé 1 rue Jean-Claude Maisonneuve – 1er étage – 44220 COUERON.

Monsieur [S] [F], représenté par son mandataire, et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 25 novembre 2022.

Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi et signé le 22 juin 2023, étant précisé que Madame [O] [T] est actuellement décédée.

Le 3 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a mis en demeure Madame [V] [W] de régler la somme de 2.719,67 € au titre des impayés de loyers et de charges par un courrier recommandé avec accusé de réception, ce dernier étant retourné à l’envoyeur avec la mention « pli avisé non réclamé » le 16 août 2023.

Le 9 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a mis en demeure, par un courrier recommandé, Madame [V] [W], de régler la somme de 3.114,18 euros au titre des dégradations déclarées le 19 juillet 2023, ce courrier étant également retourné à l’envoyeur avec la mention « pli avisé non réclamé » le 29 février 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 19 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [V] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de condamner Madame [V] [W] à lui payer les sommes suivantes :

5.833,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 février 2024, au titre de loyers et charges impayés et des réparations locatives ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des bailleurs par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement citée, Madame [V] [W] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs :

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose pour sa part que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 25 novembre 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Il ressort des décomptes du 16 septembre 2024 et des quittances subrogatives du 22 juin 2023 et du 2 octobre 2023 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [S] [F] la somme de 2.719,67 euros au titre des impayés de loyers dus par Madame [V] [W] et la somme de 3.114,18 euros au titre des réparations locatives.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait Monsieur [S] [F] à l’encontre de Madame [V] [W], et notamment de demander le paiement des loyers et charges versés par elle au titre du cautionnement ainsi que le remboursement des dépenses effectuées au titre des réparations locatives.

Sur la créance locative :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les bailleurs et le preneur que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 22 juin 2024 et du détail de la créance arrêté au 16 septembre 2024 que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 2.719,67 euros, cette somme correspondant aux loyers et charges laissés impayés par Madame [V] [W] pour la période allant d’avril à juin 2023.

En conséquence, Madame [V] [W] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.719,67 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les réparations locatives

En vertu des articles 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l’espèce, la société demanderesse produit aux débats les états des lieux d’entrée et de sortie.

Suite à la comparaison de ces deux documents des dégradations sont constatées, et notamment :

Deux clés sont manquantes, l’une correspondant à la boite aux lettres et l’autre à la porte d’entrée de l’immeuble (facture 36 euros) ;Des rayures profondes dans le sol de l’entrée et du séjour impliquant le remplacement des lames de parquet (facture parquet 1848 euros) ;De nombres traces de frottement sur les peintures des murs des chambres, du séjour, de la buanderie, de la salle de bains ainsi que la présence de trou non rebouchés nécessitant des rebouchages et une nouvelle couche de peinture (factures 1416 euros et 380,60 euros) ;Des dégradations par un animal domestique sur les plinthes du séjour et la prise électrique du balcon ;Une absence globale d’entretien nécessitant un nettoyage (facture d’un montant de 228 euros).

la société demanderesse verse aux débats les factures des professionnels ayant réalisé les travaux dans le logement à la suite du départ des locataires, pour un montant total de de 3908,60 euros.

Après application d’un taux de vétusté de 3%, et déduction du dépôt de garantie à hauteur de 684 euros, le montant des réparations locatives peut être fixé à la somme de 3114,18 euros, soit la somme visée dans la quittance subrogative du 2 octobre 2023 et dans le détail de la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES arrêtée au 16 septembre 2024.

Madame [V] [W] n’a pas comparu lors de l’audience pour contester l’ensemble de ces dégradations qui lui sont imputées.

Dès lors que ces dégradations ne relèvent pas d’un usage normal des locaux et des équipements, il convient de condamner Madame [V] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.114,18 euros au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [V] [W] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme 5.833,85 euros au titre des loyers impayés et des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [V] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE