TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2025

à M^e Arielle LACONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06822 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5U2Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI PACA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOCACIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [N]

née le 06 Septembre 1982 à [Localité 5] (ALGERIE) (ALGER), demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 5 avril 2022, la SA LOCACIL, dans les droits de laquelle vient la SA IN’LI PACA suivant fusion par voie d’absorption, a donné à bail à Madame [N] [M], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI PACA venant aux droits de la SA LOCACIL, a fait signifier à Madame [M] par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, un commandement de payer la somme de 2.056,75 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 29 octobre 2024, la SA IN’LI PACA venant aux droits de la SA LOCACIL, a attrait Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique ;condamner Madame [M] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.994,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle de 769,69 euros jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 et plaidée.

Lors des débats, les parties ont été représentées par leur conseil respectif et ont indiqué s’être accordées sur une dette locative de 952,37 euros au 8 janvier 2025, avec octroi à la locataire de délais de paiement sur 6 mois, à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non-respect des engagements.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IN’LI PACA justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 5 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 10), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024 pour la somme en principal de 1.922,67 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été soldés dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte actualisé au 8 janvier 2025, que la dette locative est désormais d’un montant de 952,37 euros.

Madame [M] ne conteste pas le principe de la dette mais justifie d’un paiement de 400 euros le 11 janvier 2025, non comptabilisé à l’édition du décompte.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient de condamner Madame [M] à payer à la SA IN’LI PACA une somme de 552,37 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2025 et de lui accorder un échelonnement de cette dette sur 6 mois suivant les modalités fixées au dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI PACA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [M], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA IN’LI PACA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, révisée selon les indices et modalités prévues au bail résilié

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] qui succombe, supportera les entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la position économique des parties, la demande formée par la SA IN’LI PACA au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2022, entre la SA LOCACIL, dans les droits de laquelle vient la SA IN’LI PACA suivant fusion par voie d’absorption, et Madame [N] [M], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [M] à payer à la SA IN’LI PACA venant aux droits de la SA LOCACIL, à titre provisionnel, la somme de 552,37 euros, au titre de des loyers et charges impayés au 11 janvier 2025 ;

AUTORISONS Madame [N] [M] à s’acquitter de la dette par 6 échéances successives et mensuelles de 92 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI PACA venant aux droits de la SA LOCACIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [N] [M] sera condamnée à verser à la SA IN’LI PACA venant aux droits de la SA LOCACIL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable suivant les modalités et indices prévues au bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion, en deniers ou quittance pour tenir compte des versements intervenus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA IN’LI PACA venant aux droits de la SA LOCACIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [M] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le président