06 Janvier 2025

AFFAIRE :

[C] [Z], [W] [L]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet TAPISSIER ET ASSOCIES, S.A.S. CABINET TAPISSIER & ASSOCIES

N° RG 22/01213 – N° Portalis DBY2-W-B7G-G3FV

Assignation :09 Juin 2022

Ordonnance de Clôture : 19 Août 2024

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [Z]

né le 27 Février 1940 à [Localité 9] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentant : Maître Claire CAVELIER D’ESCLAVELLES, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [W] [L]

née le 25 Juillet 1941 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 5])

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentant : Maître Claire CAVELIER D’ESCLAVELLES, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet TAPISSIER ET ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

S.A.S. CABINET TAPISSIER & ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Stéphane BOUDET de la SELARL AXYS, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 02 Septembre 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Luis GAMEIRO, Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 04 novembre 2024. La décision a été prorogée au 09 décembre 2024 puis au 06 Janvier 2025

JUGEMENT du 06 Janvier 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Luis GAMEIRO, Vice-Président,

contradictoire

signé par Luis GAMEIRO, Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique en date du 26 juillet 2013, Mme [W] [P] veuve [L] a acquis un immeuble à usage d’habitation composé des lots n° 9 et 140 de la résidence [7] située [Adresse 3] à [Localité 4], copropriété dont le syndic en exercice est la société cabinet Tapissier & Associés.

Mme [W] [L] réside dans ce logement avec M. [C] [Z], qui est son partenaire de pacte civil de solidarité depuis le 02 mars 2020.

Lors de l’assemblée générale du 31 mars 2022, par vote de la résolution n° 7 à la majorité requise, la société cabinet Tapissier & Associés a été désignée en qualité de syndic de la résidence Simesdor B pour une durée de trois ans.

Faisant valoir que l’assemblée générale du 31 mars 2022 est affectée de diverses irrégularités, Mme [W] [L] et M. [C] [Z] ont fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires de la résidence Simesdor B et à la société cabinet Tapissier & Associés devant le tribunal judiciaire d’Angers, par actes de commissaire de justice en date du 09 juin 2022, aux fins d’annulation de ladite assemblée générale et d’obtention de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Par ordonnance en date du 30 mai 2023, le juge de la mise en état a déclaré Mme [W] [L] et M. [C] [Z] irrecevables à solliciter le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 31 mars 2022, et a précisé que seule Mme [W] [L] était recevable en sa demande subsidiaire tendant à l’annulation de la résolution n° 7 du procès-verbal de ladite assemblée générale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2024, Mme [W] [L] et M. [C] [Z] demandent au tribunal de :

Déclarer Mme [W] [L] recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2022 ;Prononcer l’annulation de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2022 ;Les déclarer recevables en leur demande tendant à voir la responsabilité de la société cabinet Tapissier & Associés engagée ;Condamner la société cabinet Tapissier & Associés à leur verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;Débouter la société cabinet Tapissier & Associés de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la société cabinet Tapissier & Associés aux entiers dépens ;Dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner la société cabinet Tapissier & Associés à leur verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 31 mars 2022, Mme [W] [L] invoque l’article 15 du décret du 17 mars 1967 et l’article 60 du règlement de copropriété. D’une part, elle indique qu’aucun scrutateur n’a été désigné pour la tenue de cette assemblée, ces fonctions ayant été assurées dans les faits par le syndic, alors même qu’il endossait déjà le rôle de secrétaire. Elle affirme que cette irrégularité entraîne l’annulation de la résolution litigieuse sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief, puisque dans ces conditions les votes menant à l’élection du syndic pour une nouvelle durée de trois ans n’ont pas pu être vérifiés. D’autre part, elle fait valoir que l’annulation de la résolution litigieuse est également justifiée par le départ de l’un des copropriétaires au moment de la présentation de la résolution n° 6, son vote ayant tout de même été comptabilisé comme approuvant l’ensemble des résolutions suivantes.

S’agissant de leur demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts, Mme [W] [L] et M. [C] [Z] se fondent sur l’article 1240 du code civil. Ils exposent que le syndic a commis plusieurs fautes en tenant des assemblées générales irrégulières, menant à leur annulation ; en méconnaissant les dispositions légales relatives à l’élection du Conseil syndical, les privant ainsi d’élire l’une des candidates, de présenter leur candidature et de s’investir dans la vie de la copropriété ; en ne communiquant pas le rapport de la présidente en amont de la dernière assemblée générale ; en s’abstenant de réaliser une étude technique de chauffage permettant à la copropriété de se conformer à la loi et évitant toute condamnation au paiement d’une amende. Au regard de ces manquements, M. [C] [Z] fait valoir que le comportement du syndic l’a conduit à démissionner, lui causant ainsi un préjudice personnel et certain. Aussi, les demandeurs indiquent avoir subi un préjudice moral puisqu’ils ont perdu confiance en leur syndic du fait de son comportement peu professionnel. Ils évaluent leur préjudice à hauteur de 8.000 euros, correspondant à la rémunération perçue par le syndic sur une année d’exercice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Simesdor B demande au tribunal de :

Débouter Mme [W] [L] et M. [C] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner solidairement, à défaut in solidum, Mme [W] [L] et M. [C] [Z] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;Condamner solidairement, à défaut in solidum, Mme [W] [L] et M. [C] [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappeler que la décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de rejet de la prétention des consorts [L] – [Z] en annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires fait valoir, en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, que la désignation d’un ou plusieurs scrutateurs a un caractère facultatif et ne constitue par une formalité substantielle, à défaut de dispositions contraires dans le règlement de copropriété. Il précise qu’une telle clause, en effet prévue dans le règlement de copropriété à son article 60, doit être réputée non écrite parce que d’une part les copropriétaires élus n’ont pas pu participer à l’enregistrement des votes, et que d’autre part elle réserve cette fonction aux copropriétaires possédant le plus grand nombre de quote-parts. Par ailleurs, il souligne que les demandeurs ne produisent pas le moindre adminicule quant au départ allégué d’un des copropriétaires en cours de séance, d’autant plus que rien n’est noté en ce sens sur le procès-verbal. Il précise que même en tenant compte dudit départ dans les calculs du vote, la résolution n° 7 aurait été adoptée à la majorité requise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2024, la société cabinet Tapissier & Associés sollicite du tribunal de :

Débouter Mme [W] [L] de sa demande en annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2022 ; Débouter Mme [W] [L] de sa demande en indemnisation formulée à son encontre et fondée sur l’engagement de sa responsabilité délictuelle ;Condamner Mme [W] [L] aux entiers dépensCondamner Mme [W] [L] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande adverse en annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 31 mars 2022, la société cabinet Tapissier & Associés souligne, d’une part, que l’article 60 du règlement de copropriété de la résidence Simesdor B doit être réputé non écrit. Il ajoute que les dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ne constituent pas une obligation légale et qu’il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires, s’il est opportun, à chaque séance, de désigner un ou plusieurs scrutateurs. Il indique, d’autre part, que les demandeurs ne rapportent pas de preuve objective attestant du départ d’un des copropriétaires en cours de séance, le seul témoignage transmis ne respectant pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile. Il reprend également le raisonnement du syndicat des copropriétaires s’agissant de l’issue inchangée du vote de la résolution litigieuse en cas d’absence d’un copropriétaire.

Au soutien de sa demande de rejet de l’engagement de sa responsabilité délictuelle, la société cabinet Tapissier & Associés fait valoir que la demanderesse ne caractérise l’existence d’aucun préjudice résultant des fautes qu’elle allègue.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance en date du 19 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 31 mars 2022

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

L’article 15 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Le règlement de copropriété a force de loi entre les parties. Ses stipulations doivent être respectées, dès lorsqu’elles ne contreviennent pas aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 60 du règlement de la copropriété de la résidence Simesdor B, concernant la tenue des assemblée générales, stipule que :

« Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire.

Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants qui possèdant et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tanten leur nom que comme mandataire.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.»

Lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation d’un nombre précis de scrutateurs, cette disposition doit être appliquée et son non-respect entraîne la nullité de l’assemblée générale sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un grief.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Simesdor B et la société cabinet Tapissier & Associés soulèvent la contrariété de l’article 60 du règlement de copropriété à l’article 15 du décret du 17 mars 1967, s’agissant précisément de son alinéa 2.

Cette disposition institue une hiérarchie dans la désignation des scrutateurs, limitant ainsi le libre choix des membres des copropriétaires participants à l’assemblée générale et ajoutant une condition restrictive non prévue par le décret susvisé. Une telle clause est donc clairement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret du 17 mars 1967.

Pour autant, les trois alinéas de l’article 60 du règlement de copropriété sont divisibles.

Il y a donc lieu de déclarer non écrite seulement l’alinéa 2 de l’article 60 du règlement de copropriété.

L’alinéa 1er de l’article 60 dudit règlement en ce qu’il prévoit notamment la désignation de deux scrutateurs n’est pas sur ce point précis contraire à l’article 15 du décret du 17 mars 1967, de sorte quand bien même la désignation d’un bureau n’est pas obligatoire, elle doit, lorsqu’elle est prévue par le règlement de copropriété, avoir lieu à peine de nullité de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2022 que l’élection de deux scrutateurs n’était pas prévue à l’ordre du jour, de sorte qu’aucun scrutateur n’a été désigné, le bureau n’ayant alors pas été valablement formé.

Il n’est pas démontré, ni par le syndicat de copropriété de la résidence Simesdor B ni par la société cabinet Tapissier & Associés, de l’impossibilité de désigner deux scrutateurs lors de l’assemblée générale litigieuse, cette omission n’étant donc pas justifiée.

Par conséquent, sans avoir à statuer sur le second moyen tenant à l’absence de prise en compte du départ d’un copropriétaire en cours de séance, il convient de déclarer nulle la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 31 mars 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des deux textes qui précèdent que celui qui réclame des dommages et intérêts en raison de la faute d’un tiers doit prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mme [W] [L] et M. [C] [Z] indiquent avoir subi un préjudice moral du fait de l’annulation de la résolution n°7 précitée.

Néanmoins, ils ne transmettent aucune pièce de nature à établir la réalité du préjudice allégué.

En conséquence, sans avoir à discuter de la faute et du lien de causalité, il convient de rejetter la demande de Mme [W] [L] et M. [C] [Z] en condamnation de la société cabinet Tapissier & Associés à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, la société cabinet Tapissier & Associés, qui succombe à l’instance en tant qu’administrateur professionnel de l’immeuble, est condamnée seule aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparaît équitable en l’espèce de condamner la société cabinet Tapissier & Associés à verser à Mme [W] [L] seule la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’est pas équitable de prévoir le versement d’une indemnité au titre de l’article 700 précité au profit de Monsieur [C] [I] dans la mesure ou d’une part, ce dernier n’avait pas qualité à agir pour solliciter la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale précitée à laquelle il a été fait droit et que, d’autre part, sa demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Il y a lieu de rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société cabinet Tapissier & Associés et par le syndicat de copropriété de la résidence Simesdor B, dès lors qu’ils succombent tous les deux en leurs demandes principales.

Par voie de conséquence, la demande accessoire du syndicat de copropriété de la résidence Simesdor B tendant à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera également rejetée.

Sur la participation aux frais de procédure :

Aux termes des deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [W] [L] et M. [C] [Z] tendant à les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 précité de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, pose la règle selon laquelle les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Dans la présente espèce, il n’est justifié d’aucun élément de nature à déroger au principe selon lequel les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire.

Il y a par conséquent lieu de dire que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 7 adoptée lors de l’assemblée générale du 31 mars 2022 de l’immeuble en copropriété “Simesdor B” situé [Adresse 3] à [Localité 4] telle que figurant sur le procès-verbal de ladite assemblée générale ;

REJETTE les demandes de Mme [W] [L] et M. [C] [Z] en condamnation de la société Cabinet Tapissier & Associés à leur verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la société Cabinet Tapissier & Associés aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société Cabinet Tapissier & Associés à verser à Mme [W] [L] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes respectives de M. [C] [Z], la société Cabinet Tapissier & Associés et du syndicat de copropriété de la résidence Simesdor B formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [W] [L] et M. [C] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Luis GAMEIRO, Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT