TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

Le 04/11/2025

à M^e Dominique DI COSTANZO

N° RG 24/00078 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4LCW

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC LA SIMIANE sise [Adresse 7]

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 352 590 616 dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, domiciliée : chez Syndic Cabinet CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [X] épouse [D]

née le 30 Juin 1981 à [Localité 15], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [X] épouse [D] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6] à [Localité 14].

Le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 8] Marseille (13014), représenté par son syndic, la société Citya Paradis, a fait assigner Madame [U] [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Madame [U] [D] à lui payer les sommes suivantes :

5826,17 euros, au titre des charges impayées au 26 octobre 2023,1546,96 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 février 2022,

2000 euros, à titre de dommages et intérêts,1434 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 8] [Localité 14], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et se réfère à ses dernières conclusions pour actualiser sa créance à la somme de 5978,07 euros arrêtée au 21 février 2025 et ajoute s’opposer à toutes les demandes adverses.

Madame [U] [D], représentée par son conseil se réfère à ses écritures pour demander au tribunal de :

A titre liminaire, déclarer prescrite les sommes sollicitées antérieures au 22 novembre 2018, soit cinq ans avant la signification de l’assignation,Débouter le syndicat de ses demandes en paiement, estimant que la dette a augmenté de manière disproportionnée en 2019 suite à une fuite d’eau dans la copropriété de sorte que les charges imputées sont indues. A titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement,En tout état de cause, condamner le syndicat à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outres les entiers dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la prescription

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 que, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Aux termes de l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée envigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, l’assignation ayant été signifiée le 22 novembre 2023, l’action en recouvrement peut porter sur les charges de copropriété pour la période du 22 novembre 2013 au 22 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, de déclarer prescrite la demande de paiement portant sur les charges impayées avant le 22 novembre 2013, à savoir la somme de 1877,50 euros.

II. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [U] [D] est propriétaire du lot n°291 situé au sein de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 6] à [Adresse 13] ([Adresse 3] décompte daté du 21 février 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 22 avril 2015, 4 février 2016, 4 avril 2017, 2 mai 2018, 31 janvier 2019, 1er décembre 2020, 23 avril 2021, 17 décembre 2021, 8 juillet 2022, 16 mars 2023 et 7 février 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie que Madame [U] [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4218,02 euros (hors frais).

Par ailleurs, Madame [U] [D] ne justifie pas de versements éventuellement effectués et ne rapporte pas la preuve d’erreurs dans le décompte produit. Le fait que l’augmentation des charges serait liée à une surconsommation d’eau consécutive à une fuite au sein de la copropriété n’est justifié par aucune pièce. De son côté, le syndicat des copropriétaires justifie que la consommation d’eau imputée au titre de la régularisation des charges de l’année 2020 correspond à un rappel des consommations passées.

Par ailleurs, il appartenait à Madame [U] [D] de contester les décisions prises par assemblée générale relatives à l’augmentation du budget prévisionnel de la copropriété, régulièrement approuvé.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [U] [D] au paiement de la somme de 4218,02 euros, au titre des charges dues à la date du 21 février 2025, appel de fonds du 1er janvier au 31 mars 2025 inclus.

Compte tenu de l’évolution de la dette et des paiements intervenus depuis le commandement de payer du 23 février 2022, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 6] à [Adresse 13] [Localité 1] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [U] [D], la somme de 239,57 euros correspondant à la plus récente mise en demeure du 26 octobre 2023 (47,64 euros) et au commandement de payer du 23 février 2022 (191,93 euros), les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [U] [D] sera condamnée à payer la somme de 239,57 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 6] à [Localité 14] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 8] [Localité 14] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil. En effet, le syndicat ne produit aucun élément permettant au tribunal de connaître une quelconque difficulté dans sa trésorerie liée aux dettes de la défenderesse.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [D] justifie de ses faibles revenus.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Madame [U] [D] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 180 euros chacune selon les modalités reprises dans le présent dispositif.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [D], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 9] [Localité 1] la somme de 700 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE prescrite la dette de 1877,50 euros due au titre des charges impayées avant le 22 novembre 2013,

CONDAMNE en revanche Madame [U] [X] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 9] ([Adresse 2]), représenté par son syndic, la société Citya Paradis, la somme de 4218,02 euros, au titre des charges dues à la date du 21 février 2025 appel de fonds du 1er janvier au 31 mars 2025 inclus, ainsi que la somme de 239,57 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Madame [U] [X] épouse [D] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 180 euros chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 8] [Localité 14], représenté par son syndic, la société Citya Paradis, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [U] [X] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 9] [Localité 1], représenté par son syndic, la société Citya Paradis, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [X] épouse [D] aux entiers dépens de la présente instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,