COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02885 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUR4

N° : 25/00385

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection?

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITION : M. [E] [K]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 1984, SA [Adresse 11] a donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [T] [R] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 688,48 francs.

Par avenant du 27 octobre 2020, Monsieur [E] [K] a été désigné comme seul locataire dudit logement.

Le 27 avril 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 845,38 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le jour même elle lui a également fait délivrer un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Le 4 mai 2023, SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 22 août 2024, SA [Adresse 11] a assigné Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [E] [K] au paiement des sommes suivantes:

* 2 441,11 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 27 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— voir enjoindre à monsieur [G] [E] [K], conformément à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, complété par la Loi du 21 juillet 1994, de justifier de leur assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 août 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22 août 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 14 594,87 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [E] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [E] [K] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [E] [K], bien que régulièrement assigné en l’étude de l’huissier, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [E] [K] a été assigné en l’étude de l’huissier et n’était ni présent ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Loir et Cher le 23 août 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, SA [Adresse 11] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juillet 1984, du commandement de payer délivré le 27 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 22 août 2025 que SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [E] [K] sera condamné à lui payer la somme de 14 594,87 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2023 sur la somme de 2 845,38 euros, à compter du 22 août 2024 sur la somme de 2 441,11 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandment de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [E] [K] le 27 avril 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 juin 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 4 juillet 1984 à compter du 9 juin 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 juin 2023. Monsieur [E] [K] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [K] au paiement de cette indemnité à compter du 9 juin 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 22 août 2025.

* Sur les demandes relatives à l’assurance

— Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut pour le locataire de justifier de son assurance contre les risques locatifs, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 avril 2023, SA [Adresse 9] a fait commandement à monsieur [E] [K] de produire une attestation d’assurance les garantissant contre les risques dont ils doivent répondre en qualité de locataires. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [K] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai d’un mois. Il n’en justifie pas davantage à l’audience pour la période visée par le commandement.

Néanmoins, si SA RÉGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT demande dans le dispositif de ses écritures que soit constatée l’acquisition des clauses résolutoires, elle sollicite dans le même temps que la créance soit arrêtée au 27 juin 203, terme du commandement infructueux alors que le commandement pour défaut d’assurance prend effet à un mois. Elle sera donc réputée abandonner sa demande à ce titre.

— Sur la demande de production

La demanderesse qui sollicite la condamnation du défendeur à produire des justificatifs d’assurance sous astreinte justifie avoir adressé à la locataire un commandement le 9 novembre 2023. Il n’est pas établi que monsieur [E] [K] ait communiqué les éléments sollicités alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de SA [Adresse 9] de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 avril 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [E] [K] à verser à SA [Adresse 11] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juillet 1984 et l’avenant du 27 octobre 2020 entre SA [Adresse 10] d’une part et Monsieur [E] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 juin 2023,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 14 594,87 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2023 sur la somme de 2 845,38 euros, à compter du 22 août 2024 sur la somme de 2 441,11 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à SA [Adresse 11] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

ENJOINT à Monsieur [E] [I] de produire une attestation d’assurance la couvrant contre les risques locatifs pour le logement donné à bail ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 27 avril 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE SA [Adresse 11] du surplus de ses demandes.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,