TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e Nicolas AUTRAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à M. [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07807 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52LP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [P]

né le 14 Novembre 1966 à [Localité 4], domicilié : chez Société ALTER IMMO SAS (Mandataire), [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [Z]

né le 19 Mars 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 15 juin 2021, Monsieur [V] [P] a donné à bail à Monsieur [I] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice du 09 novembre 2023, un congé valant offre de vente a été signifié à Monsieur [Z] avec effets au 29 juin 2024.

Monsieur [Z] ne s’est pas porté acquéreur du bien et s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du délai de préemption.

Par assignation du 18 décembre 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [V] [P] a attrait Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

validation du congé pour vente délivréd’expulsion du preneur, devenu occupant sans droits ni titre, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, sans application des délais prévus aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ni octroyer de délais de grâce au locataire de condamnation du requis en paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 762,41 euros, due jusqu’à libération des lieux, avec majoration de 10 % par an si l’occupation devait excéder une année postérieurement à la résiliation du bail d’une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civiledes entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vente et d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et plaidée.

Représenté par son conseil, Monsieur [V] [P] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [I] [Z] a comparu en personne pour indiquer ne pas contester le congé pour vente mais s’être maintenu dans les lieux à défaut d’avoir obtenu un logement social. Il y vit avec sa fille à charge.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de validation du congé pour vente et ses effets

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail a été consenti à Monsieur [I] [Z] avec effet au 30 juin 2021 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, pour expirer au 29 juin 2024.

Le congé du bailleur, délivré par commissaire de justice au preneur le 9 novembre 2023, avec effets au 29 juin 2024, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, avec une offre de prix et la date de fin de congé.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 29 juin 2024.

Monsieur [I] [Z] qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 30 juin 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le recours de la force publique étant allouée au bailleur, il n’y a pas lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit le montant de 762,41 euros réclamé par le bailleur, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié, et de condamner Monsieur [I] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût du congé pour vendre au défendeur qui ne relève pas d’un acte nécessaire de la procédure mais d’un acte résultant de la seule initiative du demandeur.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [I] [Z] par Monsieur [V] [P], d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 15 juin 2021, portant sur un appartement situé 4ème étage, [Adresse 3], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 29 juin 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [I] [Z] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé 4ème étage, [Adresse 3] depuis le 30 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 1], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] à verser à Monsieur [V] [P] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit le montant de 762,41 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter du 29 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou son expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] à verser à Monsieur [V] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] aux dépens, à l’exclusion du congé pour vente ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La juge