TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à Mme [E] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02512 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6L3G

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [E] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 4 décembre 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a consenti à Mme [B] [E] [Y] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 3], dans le [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 408,85 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [B] [E] [Y] le 28 janvier 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.342,36 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Mme [B] [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la provision de 2.969,41 euros, outre intérêts de retard,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à venir, ainsi qu’aux dépens, outre les frais d’exécution forcée à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 9 octobre 2025, l’Epic 13 Habitat, représenté par son conseil réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 5.810,26 euros.

Comparaissant en personne, Mme [B] [E] [Y] reconnaît la dette. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, l’Epic 13 Habitat s’y opposant en l’absence de reprise de versement du loyer courant. Mme [B] [E] [Y] sollicite à titre subsidiaire un délai d’un an pour quitter les lieux, le bailleur s’y opposant également.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 avril 2025 a été dénoncée le 2 mai 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 3 juillet 2025.

L’Epic 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 4 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.342,36 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2025.

Mme [B] [E] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [B] [E] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [B] [E] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 749,52 euros, et de condamner Mme [B] [E] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [B] [E] [Y] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 5.810,26 euros, à la date du 7 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [B] [E] [Y] confirme le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.810,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant l’augmentation du montant de la dette depuis la délivrance de l’assignation.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [B] [E] [Y] fait état de son récent divorce, de la charge de trois enfants, de problèmes de santé, une demande de pension d’invalidité étant en cours de traitement. Elle indique que ses droits au chômage expirent au mois de décembre 2025. Elle fait état d’un malaise survenu la veille de l’audience.

Tenant la situation sociale et familiale de Mme [B] [E] [Y], il convient de lui accorder un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 4 décembre 2023 entre l’Epic 13 Habitat d’une part, et Mme [B] [E] [Y] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], dans le [Localité 2] sont réunies à la date du 12 mars 2025 ;

ACCORDE à Mme [B] [E] [Y] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de six mois et quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de sept cent quarante-neuf euros et cinquante-deux centimes (749,52 euros) à ce jour, à compter du 12 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [Y] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de cinq mille huit cent dix euros et vingt-six centimes (5.810,26 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 7 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [Y] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,